Vergesellschaftungsrahmengesetz für Immobilien: Ist der Eigentumsschutz in Gefahr?

Vergesellschaftungsrahmengesetz: Tiefgreifender Eingriff ins Eigentumsrecht

Berlin plant mit dem „Vergesellschaftungsrahmengesetz“ den wohl tiefgreifendsten Eingriff ins Eigentumsrecht seit der Wiedervereinigung. Künftig könnten Immobilien und Unternehmen – unabhängig von Branche oder Rechtsform – leichter in Gemeineigentum überführt werden. Kritiker warnen vor einem radikalen Paradigmenwechsel, der das Vertrauen von Investoren erschüttert und den Wirtschaftsstandort Deutschland dauerhaft schwächt.

Grundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt es, Grund und Boden, Rohstoffe und Produktionsmittel per Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu übertragen – theoretisch. Denn seit 1949 wurde diese Regel nie angewendet. Sollte Berlin diesen Schritt gehen, wäre es juristisches Neuland – mit unabsehbaren Folgen für Wirtschaftskraft, Investitionsklima und den Ruf des Standorts.

Volksentscheid als Auslöser: Noch kein Beschluss, doch die Richtung scheint klar

Auslöser war der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ im September 2021: Damals stimmte eine Mehrheit der Berliner für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungskonzerne. Politisch bindend, rechtlich aber nicht direkt umsetzbar, zwang das Ergebnis den Senat, eine gesetzliche Grundlage zu schaffen. Doch was ursprünglich auf große Wohnungsunternehmen begrenzt war, wird nun deutlich weitergedacht. Die aktuellen Entwürfe zielen nicht nur auf die Umsetzung des damaligen Votums – sie eröffnen die Möglichkeit, den Eigentumsschutz grundsätzlich neu zu definieren.

Die Vorschläge für Vergesellschaftungen reichen inzwischen von Wasser, Energie und Wohnen bis hin zu Industrie, Dienstleistungen und großen Kapitalgesellschaften. Vorliegen derzeit ein Koalitions-Eckpunktepapier, ein deutlich weitergehender SPD-Entwurf und Empfehlungen einer vom Senat eingesetzten Expertenkommission.

Politischer Zugriff auf jede Branche? Börsenfirmen im Fadenkreuz

Das Eckpunktepapier sieht Vergesellschaftungen in der Daseinsvorsorge vor, mit Auslösern wie der dauerhaften Missachtung von Gesetzen, zu geringen Investitionen bei gleichzeitigem Gewinnentzug oder dem Ausbleiben von Klimaschutzmaßnahmen.

Der SPD-Entwurf geht deutlich weiter: Er gibt dem Staat Zugriff auf „sämtliche wirtschaftliche Unternehmungen“ – mit einer vage gefassten Definition von „Allgemeinwohl“. Selbst ohne Fehlverhalten könnte die Einstufung als „privatnützig“ genügen, um eine Enteignung zu rechtfertigen. Auch ausländische Firmen oder Dienstleister könnten betroffen sein – allein wegen ihres Geschäftsmodells.

Die Expertenkommission setzt noch einen drauf: Auch börsennotierte Unternehmen mit Immobilienbeständen könnten enteignet werden, unter Verweis auf ihre „besondere Form der Wertschöpfung“. Kritiker sehen darin eine pauschale Benachteiligung – unabhängig von tatsächlichem Fehlverhalten.

Verhältnismäßigkeit – Prinzip oder Formsache?

Eigentlich gilt: Enteignungen sind nur zulässig, wenn sie verhältnismäßig sind – also nur als letztes Mittel. Im SPD-Papier wird dieser Grundsatz jedoch ausgehebelt: Wer den Zweck der Vergesellschaftung einmal anerkennt, wird sie kaum noch ablehnen. Die Verhältnismäßigkeit verkommt zur Formsache.

Das Eckpunktepapier formuliert zwar zurückhaltender, nennt aber Alternativen wie Preisdeckel oder Gewinnobergrenzen – ohne zu klären, ob diese zwingend geprüft werden müssten. Der Verdacht liegt nahe: Die Enteignung ist von Beginn an die gewünschte Lösung.

Entschädigung unter Marktwert

Auch bei der Entschädigung setzt die Politik ein Zeichen: Gezahlt werden soll bewusst weniger als der Marktwert – in Geld oder anderen Werten. Eigentümer bekämen also nicht den vollen Preis.

Der Berliner Rechnungshof warnt vor Milliardensummen, sollte das Land große Wohnungsbestände übernehmen. Die Kosten würden am Ende nicht nur Unternehmen, sondern auch Steuerzahler, Mieter und die öffentliche Infrastruktur treffen.

„Mit mir wird es keine Enteignungen geben“

Zwar bezieht Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) klar Position gegen eine Ausweitung der Vergesellschaftung: „Ich will eine starke Wirtschaft. Die Enteignungsdebatte schadet Berlin. Sie verunsichert Investoren, untergräbt Vertrauen in den Standort und gefährdet Arbeitsplätze.“

Ob sein Widerstand jedoch reicht, um die Pläne zu entschärfen, ist fraglich – und das Vertrauen in den Standort leidet bereits. Für eine Stadt, die dringend privates Kapital für Wohnungsbau, Digitalisierung und Energiewende braucht, ist das ein fatales Signal: Kapital ist willkommen – solange es nicht zu groß wird.

Signal an Investoren: „Hier ist euer Kapital nicht sicher“

Investoren kalkulieren immer mit politischen Risiken – doch wenn diese Risiken nicht mehr klar vorhersehbar sind, wandert Kapital dorthin ab, wo Eigentumsrechte stabiler geschützt werden. Berlin riskiert damit nicht nur sinkende Investitionsbereitschaft, sondern auch den Verlust wichtiger Zukunftsprojekte, die ohne private Finanzierung kaum umsetzbar sind. Auch international könnte das Gesetz den Ruf der Stadt als verlässlicher Wirtschaftsstandort beschädigen.

Vergesellschaftungsrahmengesetz ab 2026

Welche Bestimmungen am Ende tatsächlich ins Gesetz einfließen, bleibt offen. Nach jetzigem Stand könnte ein finales Gesetz frühestens 2026 verabschiedet werden. Im Falle einer Umsetzung würden wohl die Verfassungsgerichte klären müssen, wie weit der Staat ins Eigentum eingreifen darf. Berlin plant dafür zwei Jahre zwischen Verabschiedung und Inkrafttreten – Zeit, um juristische Anfechtungen vorzubereiten.

Eines ist jedoch schon jetzt klar: Sollte das Gesetz in seiner derzeit diskutierten Form kommen, ginge es nicht nur um den Zugriff auf privates Eigentum – es ginge um einen Eingriff in das Fundament der deutschen Marktwirtschaft selbst. Ein solcher Paradigmenwechsel hätte Strahlkraft weit über die Hauptstadt hinaus. Denn wenn Berlin diesen Weg geht, dürften andere Bundesländer folgen.

Was heute große Wohnungskonzerne trifft, könnte morgen mittelständische Betriebe, Eigentümergemeinschaften oder systemrelevante Infrastruktur in ganz Deutschland erfassen – mit unabsehbaren Folgen für Vertrauen, Investitionen und die wirtschaftliche Stabilität des Landes.