Dachausbau als günstiger Weg zu mehr Wohnfläche
Deutschland kämpft seit vielen Jahren mit einem ausgeprägten Wohnungsmangel. Die Preise pro Quadratmeter für alte oder neue Wohnungen haben in Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf Rekordniveaus erreicht und verharren dort weiter. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, da der Bau neuer Wohnquartiere den Bedarf nicht einholt und es zu wenige bestehende Wohnungen gibt. Junge und die, die längst eine eigene Wohnung haben sollten, drängen sich bei den Eltern oder zahlen hohe Mieten. Es finden sich jedoch auch alternative Lösungen. Eine der logischsten ist die bessere Nutzung bereits errichteter Objekte.
Das verborgene Potenzial steckt in Dachböden, die zu Wohnungen umgebaut werden können, oder in Aufstockungen, mit denen einem alten Haus, sofern dies erlaubt und durchführbar ist, ein neues Geschoss hinzugefügt wird. Solche Eingriffe können deutlich günstiger sein als der Kauf einer neuen Wohnung. Sie erfordern jedoch eine fachkundige Planung und Ausführung. Das gilt besonders für Aufstockungen.
Dachböden hatten in der Vergangenheit eine völlig andere Funktion als heute. Auf dem Land waren sie zur Einlagerung von Heu bestimmt. Das hatte auch einen günstigen Nebeneffekt, denn das Heu bedeutete eine natürliche Isolierung, die im Winter die Wärme hielt und im Sommer die Überhitzung dämpfte. In den Städten wurden Dachböden am häufigsten als Lager für das genutzt, was man nicht wegwerfen konnte oder wollte, oder als belüfteter Raum über der Wohnung im obersten Geschoss, der die Überhitzung milderte. Heute kann gerade dieses ungenutzte Volumen eine außergewöhnliche Gelegenheit darstellen. Denn Dachböden lassen sich in Wohnräume umgestalten. Dabei handelt es sich um eine der günstigsten Methoden zur Gewinnung neuer Wohnfläche, da die Kosten pro Quadratmeter niedriger sind als beim Neubau, die Bau- und Wohnqualität jedoch sehr hoch sein kann. Das gilt nur unter der Bedingung, dass die Sanierung fachgerecht geplant und genau sowie fehlerfrei ausgeführt wird.
Bevor der Dachboden zum Wohnraum wird, ist vieles zu prüfen und zu regeln
Mansardenwohnungen haben eine besondere architektonische Attraktivität. Sie sind abwechslungsreich, licht und bieten häufig schöne Ausblicke. Doch Funktionalität und Komfort sind das Ergebnis einer richtigen Konzeption, die nicht nur eine geeignete Wärme- und Hydroisolierung des Daches umfasst, sondern auch die Überprüfung der Tragfähigkeit, die Verlegung sämtlicher Installationen, die Sorge für ausreichende natürliche Belichtung und nicht zuletzt die Regelung der Formalitäten. Mit der Umgestaltung des Dachbodens in eine eigenständige Wohnung ändert sich nämlich die Zweckbestimmung dieses bisher nicht bewohnbaren Geschosses. Zugleich vergrößert sich die Fläche des Gebäudes und ein Einfamilienhaus wird zu einem Zweifamilienhaus.
Schon allein wegen der korrekten Durchführung der Verwaltungsverfahren, die Grundlage für die Eintragung des Eigentumsrechts und die Erlangung eines Bankkredits sein werden, empfiehlt es sich, vor der Umgestaltung eines nicht bewohnbaren in einen bewohnbaren Dachboden um die Mitwirkung eines Architekten zu ersuchen. Für die korrekte Feststellung des Zustands und den Sanierungsplan sind ein Energetikberater und ein erfahrener Baufachmann hinzuzuziehen. Das wird nicht zuletzt auch eine Garantie dafür sein, dass das Potenzial des Dachbodens bestmöglich genutzt wird. Es ist nämlich vieles zu erledigen.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass bei der Sanierung des Dachbodens mehr Probleme auftreten, als auf den ersten Blick sichtbar ist. Ein scheinbar gesundes Dachtragwerk kann durch Feuchtigkeit oder Schädlinge angegriffen sein. Es ist erforderlich, verschlissene Teile durch neue zu ersetzen oder ein völlig neues Dachtragwerk herzustellen. Möglicherweise gibt es irgendwo sogar undichte Stellen. Möglicherweise ist die Dacheindeckung verschlissen. Möglicherweise ist das Dachtragwerk nicht korrekt an die Traufpfetten angeschlossen. Mit Feuchtigkeit oder auch Schimmel ist dort zu rechnen, wo Wärmebrücken am liebsten auftreten. Wahrscheinlich fehlen auch eine sekundäre Dacheindeckung und eine Dampfsperre.
Am häufigsten stellt sich heraus, dass die Wärmedämmung unzureichend ist, da alte Dachböden nicht zum Wohnen bestimmt waren und sie daher überhaupt nicht hatten. Nicht zuletzt wird auf die Wohnqualität in der künftigen Dachgeschosswohnung auch die natürliche Belichtung Einfluss haben, wofür Dachflächenfenster oder sogar Gauben hinzugefügt werden müssen. All diese Probleme sind zwar lösbar. Sie erfordern jedoch Geld, die Einholung von Genehmigungen, die Einholung von Zustimmungen der Miteigentümer, eine gute Planung und eine fachgerechte Ausführung.
Aufstockung, Anheben des Daches und Holzbau: Was zu beachten ist
Manchmal reicht die Höhe der Kniestockwand nicht aus, denn Dachböden, die nicht zum Wohnen bestimmt waren, sind häufig zu niedrig, um die Einrichtung einer für das Wohnen geeigneten Wohnung zu ermöglichen. Dann ist die einzige Möglichkeit, die Kniestockwand anzuheben und damit auch das Dachtragwerk und das Dach. Da sich damit die Höhenabmessungen des Gebäudes ändern und manchmal auch die Dachneigung, ist bei solchen Eingriffen zuerst zu prüfen, ob sie mit den geltenden Raumordnungsvorschriften im Einklang stehen. Diese erlauben manchmal eine solche Anhebung des Gebäudes überhaupt nicht oder die zulässige Anhebung ist zu gering, als dass es sich lohnen würde, den Dachboden in eine Wohnung umzuwandeln.
Wenn die geplante Anhebung zulässig ist, sind dafür auch Genehmigungen beziehungsweise Zustimmungen der übrigen Parteien im Haus einzuholen. Erst dann stehen statische Überprüfungen an. Alte Wände und Fundamente müssen nämlich die zusätzliche Belastung der aufgemauerten Kniestockwand übernehmen. Daher ist manchmal eine zusätzliche Verstärkung der Tragkonstruktion erforderlich. Vor jedem Eingriff ist ein Projekt für die Baugenehmigung zu erstellen, dem die Ausführung folgt. Auch diese ist anspruchsvoll. Nach dem Aufstellen der Gerüste oder dem Einbau eines Aufzugssystems sind die Dacheindeckung zu entfernen, das Dachtragwerk abzubauen, die Kniestock- und andere Wände aufzumauern und schließlich das Dachtragwerk erneut zu errichten sowie nach allen Regeln der Baukunst alle erforderlichen Schichten des neuen Daches zu montieren. Die Dampfsperre, die Wärmedämmung, die sekundäre Dacheindeckung, die Latten und Konterlatten sowie die Dacheindeckung.
Vielleicht kann dem Haus ein neues Stockwerk hinzugefügt werden.
Noch mehr Wohnraum durch ein neues Stockwerk
Wenn noch mehr Wohnfläche gewonnen werden soll, kommt eine Aufstockung mit einem neuen Geschoss in Betracht. Das gilt jedoch nur, wenn dies die Raumordnungsvorschriften und die Miteigentümer erlauben. Das Hinzufügen eines neuen Stockwerks zu einem alten Haus ist ein deutlich anspruchsvollerer Eingriff als die Anhebung der Kniestockwand. Es wirkt sich stark auf die Fähigkeit der tragenden Wände und Fundamente aus, das zusätzliche Gewicht zu übernehmen, und in der Regel verändert sich auch das Verhalten des aufgestockten Gebäudes bei einem Erdbeben zum Schlechteren.
Besonders problematisch sind die Häuser, die vor der Einführung moderner Standards des erdbebensicheren Bauens errichtet wurden. Daher ist jede Aufstockung ohne fachliche Überprüfungen der Tragkonstruktion riskant. Fachleute prüfen zunächst die alte Dokumentation, führen Sondierungen und Materialprüfungen durch und erstellen ein Rechenmodell, das die Reaktion des Gebäudes auf ein Erdbeben vor der Aufstockung und danach zeigt.
Wenn die Konstruktion nicht stark genug ist, um die zusätzlichen Belastungen zu übernehmen, werden die Verstärkung der Tragkonstruktion und die erdbebensichere Versteifung geplant. Die Maßnahmen, mit denen dies erreicht wird, sind unterschiedlich und hängen von der Art der Tragkonstruktion ab. Außenwände können mit horizontalen Stahlbetonverbindungen zusammengebunden werden. Risse und Hohlräume, die für Steinmauern typisch sind, werden durch Injektion verfüllt. Nicht ausreichend tragfähige Fundamente werden um- oder unterbetoniert. Solche Eingriffe sind umfangreich und können auch die vorübergehende Ausquartierung der Bewohner und die Entfernung der Inneneinrichtung erfordern.
Ist eine Holzkonstruktion cleverer?
Die Aufstockung eines zusätzlichen Geschosses mit Mauerwerks- oder Stahlbetonkonstruktion bedeutet ein großes zusätzliches Gewicht und sehr wahrscheinlich umfangreiche Maßnahmen zur Verstärkung und Versteifung der Tragkonstruktion. Aus Sicht der Verringerung des zusätzlichen Gewichts ist es daher besser, das alte Haus mit einer leichteren Holzkonstruktion aufzustocken, die Fundamente und Wände weniger belastet. Tatsächlich handelt es sich in diesem Fall um die Errichtung eines eingeschossigen Fertighauses auf einer Stahlbetonplatte über dem obersten Geschoss, die die Rolle der Fundamentplatte übernimmt. Doch auch die hölzerne Aufstockung ist nur dann erdbebensicher, wenn sie korrekt mit dem bestehenden Objekt verbunden ist. Wenn die Verbindungen nicht fachgerecht konzipiert sind, können bei einem Erdbeben verschiedene Verformungen zwischen den Geschossen auftreten, was zu Schäden führt. Die gesamte Konstruktion muss daher als einheitliches und abgestimmtes System konzipiert sein.
Die Umgestaltung des Dachbodens und die Aufstockung sind nicht nur bauliche Eingriffe. Es handelt sich um Maßnahmen, die über die Sicherheit des gesamten Hauses entscheiden können. Falsche Entscheidungen und nicht fachgerechte Ausführung können ernsthafte Schäden oder sogar den Einsturz des Gebäudes bei einem Erdbeben verursachen. Es ist daher das Wichtigste, dass Architekten, Bauingenieure, Erdbebenexperten, Statiker und qualifizierte Ausführende in das Projekt einbezogen werden. Nur so lässt sich gewährleisten, dass das neue Zuhause sicher, dauerhaft und im Einklang mit der Gesetzgebung ist.
Über unseren Köpfen liegt die Lösung: Warum Dachböden zu Gold wert sind
Der Dachausbau wird als Strategie zur Schaffung von Wohnraum in Bestandsgebäuden intensiv diskutiert und umgesetzt, besonders in Ballungsräumen mit angespanntem Markt wie Berlin, München, Hamburg und Köln. Die Umwandlung ungenutzter Dachräume reduziert den Flächenverbrauch und kann in Verbindung mit energetischer Sanierung zur Erreichung von Effizienzzielen beitragen. Rechtliche Rahmenbedingungen, Brandschutz, Statik und Denkmalschutz setzen klare Grenzen. Kommunen und Eigentümer können mit sorgfältiger Planung sowie Förderprogrammen zielgerichtet zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Der Dachausbau und die Aufstockung nutzen verborgenes Potenzial in bestehenden Gebäuden. Sie erfordern präzise Planung, statische Sicherheit und eine fachgerechte Ausführung. Nur ein abgestimmtes Team aus Planung und Ausführung gewährleistet ein sicheres, dauerhaftes und rechtskonformes Ergebnis.
