Wohnung vermieten: Vermieter werden heißt auch managen, warten und reagieren
Eine Wohnung kaufen, Wohnung vermieten und dabei quasi nebenbei Vermieter werden? In der Praxis ist das selten so unkompliziert. Wer Wohnung vermieten will, stößt schnell auf Punkte, die teuer werden können.
Eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage kann auch für private Anleger spannend sein. Trotzdem reicht es nicht, nur eine Wohnung zu kaufen, Mieter einziehen zu lassen und anschließend Monat für Monat die Miete einzusammeln. Beim Wohnung vermieten gelten Pflichten, und es gibt typische Stolperfallen. Diese Fehler sollten künftige Vermieter vermeiden:
Das eigene Budget zu optimistisch planen
"Bei Ersterwerbern kommt es gelegentlich vor, dass das vorhandene Budget nicht zur anvisierten Wunschimmobilie passt", sagt Sabine Zerbe, Expertin für Kapitalanlage beim Kreditvermittler Interhyp. Wichtig ist, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen und die Kaufnebenkosten realistisch einzuplanen.
Ihr Tipp: Im Zweifel "lieber erst noch ein paar Jahre Kapital ansparen und dann im gewünschten Preissegment kaufen." Außerdem sollten die monatlichen Einkommensreserven so bemessen sein, dass die Finanzierungsrate auch dann getragen werden kann, wenn wegen Leerstand oder Zahlungsverzug für einige Monate die Miete ausbleibt. Wer Wohnung vermieten möchte, braucht also Puffer.
Den Zustand der Immobilie nicht gründlich genug prüfen
Vor dem Wohnung kaufen sollten Interessenten den Zustand der Immobilie genau kennen, am besten mit Hilfe eines unabhängigen Experten. "Wenn die Heizung sehr alt oder das Dach undicht ist, kommen im Nachhinein entsprechend hohe Sanierungskosten auf den Käufer zu", sagt Sabine Zerbe. "Das sollte man bei den Preisverhandlungen ansprechen."
Ist die Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft, hilft es, die Beschlüsse der letzten Jahre zu lesen. "Hier kann es Rückschlüsse auf einen eventuellen Sanierungsstau geben." Wer Wohnung vermieten will, sollte solche Hinweise früh erfassen.
WEG-Regeln unterschätzen und Unterlagen zu flüchtig lesen
Wer nicht gern viele Dokumente und Beschlüsse wälzt, tut sich schwer, wenn er in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Wohnung kaufen und später Wohnung vermieten will. "In einigen Dokumenten können Fallen lauern, die Vermietern später das Leben schwer machen", sagt Michael Nack, Rechtsrefent beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Dazu gehören etwa Haustierverbote, weitgehende Mitbestimmungsrechte oder Nutzungseinschränkungen.
Pflichtlektüre für den künftigen Käufer und für alle, die Vermieter werden wollen, ist die Teilungserklärung der WEG. "Darin sind Rechte und Pflichten aller Eigentümer enthalten", so Michael Nack. Ein zentraler Grundsatz beim Wohnung vermieten lautet: "Der Vermieter darf seinem Mieter nur die Rechte zugestehen, die er selbst als Eigentümer der Gemeinschaft hat, zum Beispiel bei der Tierhaltung oder der Nutzung von Gemeinschaftsflächen."
Mieterrechte zu großzügig zusagen
Vermieter sollten im Mietvertrag nur Vereinbarungen treffen, die sie auch ohne Zustimmung der WEG durchsetzen können. Das heißt: nur Flächen einbeziehen, die im Sondereigentum liegen oder für die ein Sondernutzungsrecht besteht, rät Michael Nack. Beim Wohnung vermieten ist Zurückhaltung gefragt, wenn es um Gemeinschaftsflächen geht, denn darüber entscheidet immer die WEG.
"Hat der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag das Recht eingeräumt, den Keller zum Abstellen von Fahrrädern zu nutzen, bekommt er unter Umständen später Probleme", so Michael Nack. Die WEG kann jederzeit beschließen, dass der Keller nicht mehr als Fahrradkeller genutzt werden darf. Dann muss der Vermieter den Beschluss beachten. "Wird dem Mieter nachträglich die Nutzung des Kellers untersagt, liegt ein sogenannter Rechtsmangel im Mietverhältnis vor, da die Nutzung für den Mieter eingeschränkt ist", sagt Nack. "Der Mieter kann dann die Miete mindern."
Mietrecht und Steuern unterschätzen
Ob Miethöhe, Vertragsart, zulässige oder unzulässige Klauseln, Möglichkeiten der Mieterhöhung oder die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter – vieles ist gesetzlich geregelt, manches ergibt sich aber erst aus der Rechtsprechung. "Wer eine Wohnung kaufen und vermieten will, sollte sich vorher gründlich mit diesen Dingen beschäftigen", rät Sabine Zerbe. Auch steuerliche Fragen gehören dazu, wenn man Vermieter werden und eine Eigentumswohnung langfristig halten möchte.
Am besten holen sich Vermieter vorab fachlichen Rat. "Beim Steuerberater bekommt man Informationen über die Versteuerung der Mieteinnahmen und Abschreibungsmöglichkeiten beim Kauf und der Bewirtschaftung einer vermieteten Immobilie", sagt Zerbe. Fachanwälte für Miet- oder Immobilienrecht sind bei rechtlichen Themen ebenfalls eine sinnvolle Adresse – gerade, wenn man Wohnung vermieten will.
Mängelmeldungen der Mieter ignorieren
"Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und zu erhalten", sagt Michael Nack. Kleinreparaturen können zwar innerhalb bestimmter Grenzen auf die Mieter übertragen werden. Grundsätzlich sind Vermieter jedoch verpflichtet, angezeigte Mängel zu beseitigen; das gilt beim Wohnung vermieten immer.
In einer WEG gibt es dafür besondere Abläufe: Liegt die Ursache im Sondereigentum, also in der vermieteten Wohnung, können Vermieter selbst schnell handeln. Befindet sich die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa bei einem kaputten Treppengeländer, undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug, müssen Vermieter innerhalb der WEG darauf drängen, dass die Mängel behoben werden. Das macht Wohnung vermieten aufwendiger.
Kein Typ fürs Vermieten sein
Wohnung vermieten ist nicht nur eine attraktive Geldanlage, sondern auch spürbare Arbeit. Das sollten private Investoren bedenken, bevor sie eine Eigentumswohnung kaufen und als Vermieter werden starten. Neben Kapital braucht es Zeit, Grundkenntnisse im Wirtschafts-, Miet- und Steuerrecht sowie Freude am Umgang mit Menschen und am Lösen von Problemen. Wer Wohnung vermieten kann und will, sorgt dafür, dass sich die Investition für Vermieter und Mieter rechnet.
Wohnung vermieten: Gute Vorbereitung entscheidet über langfristigen Erfolg
Eine Wohnung zu vermieten kann eine stabile Einnahmequelle und sinnvolle Kapitalanlage sein, erfordert jedoch Vorbereitung und Verantwortung. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte Finanzierung, Zustand, rechtliche Rahmenbedingungen und persönliche Eignung realistisch prüfen. Kenntnisse zu WEG-Regeln, Mietrecht und Steuern sind ebenso wichtig wie ausreichend Zeit und finanzielle Reserven. Nur wer Risiken kennt und Pflichten ernst nimmt, kann langfristig erfolgreich Vermieter werden und Konflikte sowie unerwartete Kosten vermeiden.
