Immobilien: Der globale Markt steuert auf einen Abschwung zu

Die Aussichten für den weltweiten Immobiliensektor waren Ende 2021 noch sehr positiv. In den 38 Ländern der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) stiegen die Hauspreise damals so schnell wie vor 50 Jahren nicht mehr. Eine Analyse des Beratungsunternehmens Oxford Economics zeigte damals einen ähnlichen Trend: In 41 betrachteten Ländern, von Europa bis Neuseeland, kletterten die Hauspreise stark an aufgrund rekordtiefer Kreditkosten und Käufer, die noch über hohe Ersparnisse verfügten.

Nicht einmal ein Jahr später hat sich alles verändert: Hausbesitzer weltweit kämpfen mit zunehmend unbezahlbaren Hypothekenzinsen und Erstkäufer halten sich angesichts der zunehmenden wirtschaftlichen Unsicherheit zurück.

Inflation und steigende Zinsen

Was hat sich in einem Jahr so drastisch verändert? Der wirtschaftliche Schock, ausgelöst durch den Krieg Russlands in der Ukraine, hat die schon in den Monaten davor bestehenden Preissprünge bei Energieträgern und Rohstoffen weiter angefacht: in vielen Ländern ist die Inflation dieses Jahr auf dem höchsten Stand seit mehreren Jahrzehnten gestiegen. Dies hat dazu geführt, dass Zentralbanken weltweit ihre Geldpolitik drastisch gestrafft haben. In Deutschland ist die Inflation vor kurzem auf den höchsten Stand seit 1951 geklettert, angetrieben von hohen Energie- und Lebensmittelpreisen.

Laut der Financial Times sagt die OECD voraus, dass die Reallöhne in vielen Ländern im nächsten Jahr wahrscheinlich sinken werden. Das heißt, dass die reichsten Industrieländer der Welt nach einem pandemiebedingten Immobilienboom jetzt den stärksten Abschwung auf dem Immobilienmarkt seit dem Finanz-Crash von 2008 erwarten müssen. Der Druck auf die schwächeren Entwicklungsländer dürfte sich weiter stark erhöhen.

In mehr als der Hälfte der in der Datenbank von Oxford Economics vertretenen Ländern soll es kommenden Jahr zu einem deutlichen Preisrückgang kommen. „Dies sind die besorgniserregendsten Aussichten für den globalen Immobilienmarkt seit 2007-2008,“ sagt Adam Slater, leitender Wirtschaftswissenschaftler bei Oxford Economics. „Der anhaltende Anstieg der Hypothekenzinsen in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften droht einige Wohnungsmärkte in einen steilen Abschwung zu stürzen“.

„Kipppunkt“

Der internationale Währungsfonds (IWF) stimmt dem zu. Er warnt, dass der weltweite Immobilienmarkt an einem „Kipppunkt“ stehe. „Da die Zentralbanken rund um den Globus ihre Geldpolitik aggressiv straffen, könnten die steigenden Kreditkosten und die strengeren Kreditvergabestandards in Verbindung mit den überzogenen Immobilienbewertungen zu einem starken Rückgang der Immobilienpreise führen,“ heißt es in einem IMF-Bericht zur globalen Finanzstabilität.

Dieser „starke Rückgang“ werde weit verbreitet sein. Der IWF prognostiziert, dass die realen Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren in den Entwicklungsländern um 25 Prozent sinken könnten - und in Industrieländern um 10 Prozent.

In den USA hat sich der Zinssatz für einen 30-jährigen Hypothekenvertrag bei etwa sieben Prozent stabilisiert - mehr als doppelt so hoch wie im letzten Jahr und der höchste Stand seit 2008. In anderen Ländern ist es ähnlich. Die Hypothekenzinsen sind in der gesamten Eurozone, aber auch in Kanada, Australien und Neuseeland auf den höchsten Stand seit vielen Jahre gestiegen.

Die Nachfrage nach Baufinanzierung ist in Deutschland wegen rasant steigender Zinsen, hohen Baupreisen und der Rekordinflation weiter gefallen, und hat sich inzwischen auch im Neugeschäft deutscher Banken stark bemerkbar gemacht. „Angesichts der steigenden Hypothekenzinsen und der Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe, bleiben wir bei unserer Einschätzung, dass das Wachstum der Immobilienpreise in der Eurozone stark zurückgehen und bis Ende 2023 negativ werden wird“, sagt Melanie Debono, Ökonomin bei Wirtschaftsberatungsunternehmen Pantheon Macroeconomics.

Geringe Ersparnisse

Die Ersparnisse der privaten Haushalte, die während der Pandemie angesammelt wurden und zur Unterstützung des Immobilienbooms beitrugen, werden immer weniger, so die Financial Times. Die Bürger können mit ihrem Geld nicht nur weniger kaufen, sondern sie können sich vermehrt auch keine steigenden Immobilienkosten mehr leisten. Die Mietpreise weltweit sind nach wie vor hoch, weil viele Menschen sich den Kauf einer Immobilie nicht mehr leisten können und deshalb ins Miet-Segment wechseln.

Analysten sind sich einig, dass der Immobilieneinbruch in den meisten großen Industrieländern nicht so stark sein wird wie während der Finanzkrise von 2008. Damals fielen die Immobilienpreise in den meisten Industrieländern vom Höchststand im Jahr 2007 bis zum Tiefststand im Jahr 2012 um 13 Prozent. In Ländern wie Griechenland, Italien und Spanien war es besonders schlimm.

Slater von Oxford Economics zufolge liegt ein entscheidender Unterschied im Vergleich zur heutigen Situation in der Stärke des Arbeitsmarktes. „Solange die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, besteht eine Chance, dass sich der Preisrückgang in Grenzen hält.“

Außerdem sind die Kreditnehmer durch längerfristige Verträge besser geschützt und die Hypothekarkredite sind strenger reguliert. In ganz Europa ist der Anteil der Hypotheken mit variablen Zinssätzen in den letzten zehn Jahren stark zurückgegangen und Hypothekenverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder mehr sind zur Norm geworden – besonders in Deutschland, in den in den Niederlanden und in Spanien.

Der Markt schwächt sich weltweit ab, sagt Cristina Arbelaez, globale Wirtschaftsexpertin bei Morgan Stanley. „Wir beginnen einen Umschwung des 2021-Immobilienbooms der letzten Jahre zu sehen,“ warnt sie. „Aber um es klar zu sagen: Wir erwarten keine Wiederholung des 2006-2008 Zusammenbruchs des Immobilienmarkts.“