Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 enthält eine drastische Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien. Die Neuregelung soll zum Jahresende in Kraft treten. Die Verschärfungen sind in einem Maßnahmenpaket begraben und wurden daher bisher kaum beachtet.
Im Gesetzesentwurf heißt es lediglich, dass eine „Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung […] des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertermittlungsverordnung“ vorgesehen ist. Doch hinter dieser sperrigen Formulierung verbirgt sich für Immobilienbesitzer eine weitreichende Gesetzesänderung. Erst in den letzten Tagen hat die Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer die überfällige Debatte ausgelöst. Doch nun könnte es für viele Haus- und Wohnungsbesitzer schon zu spät sein, um darauf noch zu reagieren.
Drastische Steuererhöhung droht für Immobilienbesitzer
Der Eigentümerverband Haus & Grund teilte der WirtschaftsWoche mit, dass der Anstieg der Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen leicht 20 bis 30 Prozent erreichen könne. Bei (teil-)gewerblich genutzten Immobilien kommt auf die Erben sogar eine Verdoppelung der Besteuerung zu. Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik bei Haus & Grund, spricht gegenüber der WiWo von „einigen unauffällig wirkenden Stellschrauben, die die Werte, die das Finanzamt ansetzt, gehörig nach oben treiben können“.
Hintergrund ist die Änderung der Wertermittlung der Immobilien. Demnach ändern sich die Berechnungsgrundlagen für die Alterswertminderung der Immobilie ebenso wie Sachwertfaktor und Regionalfaktor, mit denen Gebäudewert multipliziert wird, um die am Ende zu versteuernde Summe zu ermitteln. Darüber hinaus wird auch der Steuersatz von 11 auf 15 Prozent erhöht.
Allein die Änderung der Ansätze bei den Bewirtschaftungskosten bei Mietobjekten könne schon 10 bis 12 Prozent ausmachen, so Barent. „Nimmt man alle Stellschrauben zusammen, kommen da leicht 20 bis 30 Prozent Steigerung der steuerlichen Werte zusammen. Bei bestimmten Immobilien kann es sogar zu einer Verdoppelung kommen“.
So stark steigt die Steuerlast auf Immobilien ab 2023
DWN-Gastautor Marc Friedrich macht die Folgen der Steuererhöhung anhand eines Rechenbeispiels deutlich. Wer beispielsweise eine Immobilie mit Grund und Boden im Wert von rund 540.000 Euro besitzt, kommt bis Ende 2022 auf eine Steuerlast aus Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer von rund 9.600 Euro.
Durch die Erhöhung der Multiplikatoren und des Steuersatzes schießt dieser Betrag ab Jahresende in die Höhe. Die Immobilie würde dadurch auf dem Papier eine Wertsteigerung von rund 60 Prozent erfahren. Die Steuerlast steigt dementsprechend auf mehr als 57.000 Euro. Für viele Erben dürfte dieser Betrag kaum mehr zu stemmen sein und ihnen droht im schlimmsten Fall, dass sie die Immobilie veräußern müssen, um ihre Steuerschulden zu begleichen.
Möglich ist auch, dass die Regierungskoalition in letzter Minute noch die Freibeträge erhöht, um zumindest gewöhnliche Haus- und Immobilienbesitzer zu entlasten. Ausgerechnet die FDP hat diesen Vorschlag kürzlich in die Debatte eingebracht, obwohl der Gesetzesentwurf aus dem Bundesfinanzministerium unter Leitung des FPD-Vorsitzenden Christian Lindner stammt.
Derzeit liegen die Erbschaftssteuer-Freibeträge bei 500.000 Euro für Ehepartner, bei 400.000 Euro für Kinder der Verstorbenen und bei 200.000 Euro für Enkel. Erst oberhalb dieser Grenze fällt Erbschaftssteuer an. FDP-Fraktionschef Dürr sagte der Tagesschau, dass die Koalition sich vorgenommen habe, die Bürgerinnen und Bürger nicht zusätzlich zu belasten. Dies müsse auch für die Erbschaftssteuer gelten. Eine Erhöhung der Freibeträge wäre „unbürokratisch möglich“.
Was Immobilienbesitzer jetzt noch tun können
Bleibt der Erhöhung der Freibeträge aus, ist entschiedenes Handeln von Immobilienbesitzern gefragt. Zunächst einmal treffen die Neuregelungen nicht jeden Besitzer gleich hart. Einiges hängt auch mit Lage der Immobilie sowie der Art der Nutzung zusammen. Haus- und Wohnungsbesitzer sollten sich am besten erstmal mit einem Steuerberater und Rechtsanwalt beraten, um zu klären, wie stark sie von der Steuererhöhung betroffen sind.
Die neuen Regeln zur steuerlichen Bewertung betreffen vor allem Immobilien, die im Ertrags- und Sachwertverfahren bewertet werden. Sollten Immobilienbesitzer zu dem Schluss kommen, dass sie von der Steuererhöhung betroffen sind, ist schnelles Handeln gefragt.
Die Immobilie müsste noch vor Jahresende übertragen oder verschenkt werden, um der Steuererhöhung zu entgehen. Der dazu nötige Vertrag kann von einem Rechtsanwalt schnell aufgesetzt werden. Allerdings dürfte es in vielen Fällen am Ende an der Beurkundung scheitern. Denn Notartermine sind derzeit schwer zu bekommen und oftmals nur mit vier bis sechs Wochen Wartezeit verfügbar.
