Nachdem die Zinsen letztes Jahr rasant gestiegen sind und es zu einer deutlichen Abkühlung im deutschen Immobilienmarkt kam, ist jetzt die große Frage: Was passiert mit den Preisen, und wie sollen Käufer und Verkäufer auf die aktuelle Situation reagieren?
In einem Podcast mit der Hypovereinsbank sagte Alexander Weissbach, Bereichsleiter und Marktexperte beim Immobiliendienstleister PlanetHome, der Immobilienmarkt sei an einem kritischen Punkt angelangt. Und dies, nachdem es im dritten und vierten Quartal letzten Jahres zum ersten Mal seit mehr als zehn Jahren eine negative Preisentwicklung in Deutschland gab.
Hintergrund zum jetzigen Umbruch
Nach der 2008-Finanzkrise hat der deutsche Immobilienmarkt, wie auch andere globale Immobilienmärkte, einen Ansturm erlebt, angefeuert von dem Niedrigzins-Niveau der letzten Jahre. Dies wurde weiter durch die Corona-Pandemie unterstützt: Das eigene Grundstück wurde sehr wichtig, viele Menschen haben im Home-Office gearbeitet, manche sind aufs Land gezogen und auch Ferienwohnungen waren sehr gefragt.
Das führte dazu, dass Immobilienpreise sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt haben, sagte Weissbach. „Wo wir hingegen heute stehen ist: Das Zinsniveau ist quasi über Nacht um mehrere Prozente nach oben geschnellt, und das wiederum hat dazu geführt, dass wir einen Nachfrage-Einbruch erlebt haben. Mitte letzten Jahres gab es sehr deutlich weniger Kaufinteressenten, auch weniger Menschen, die in der Lage waren, sich eine Finanzierung auf die Beine stellen zu können“. Das hätte wiederum dazu geführt, dass es im dritten und vierten Quartal letzten Jahres zu sinkenden Immobilien-Preisen in Deutschland kam - das erste Mal in mehr als zehn Jahren.
Schmerz für Verkäufer?
Auch wenn die Markt-Situation für Verkäufer auffallend ist, werden sich die sinkenden Preise nicht sonderlich auf diejenigen auswirken, die ihre Immobilie verkaufen wollen, so Weissbach. „Das war natürlich in der Mitte letzten Jahres für viele Verkäufer erstmals sehr ungewohnt, weil man ja in den letzten Jahren nur einen Weg kannte: Steigende Preise und hohe Nachfrage, und dann plötzlich dieser Einbruch von Interessenten, die nicht mehr vorhanden waren […] und daher deutlich weniger Besichtigungen“.
Auch gab es weniger Angebote, die deutlich über dem Angebotspreis lagen, doch Weissbach fügte hinzu: „Selbst wenn man fünf bis zehn Prozent im Kaufpreis nachlassen muss, wird man immer noch im Großen und Ganzen zum Teil eine Verdopplung der aktuellen Marktsituation mitnehmen“. Der Grund: Immobilien-Preise liegen aktuell immer noch auf einem Höchstniveau, daher profitieren Verkäufer erheblich – auch wenn die Preise letztes Jahr angefangen haben zu sinken.
Weniger Stress für Käufer?
Wie sollten Käufer aktuell den Markt lesen? Trotz der hohen Zinsen gibt es momentan Vorteile für Käufer, denn Angebote sind jetzt öfter länger verfügbar, und es gibt auch mehr Vielfalt. „In den letzten Jahren war es fast eine Qual, eine Immobilie zu suchen, weil es auf der einen Seite an Angeboten mangelte, und auf der anderen Seite, weil es einfach extrem viele Mitbewerber gab“, sagte Weissbach.
„Aktuell hat man wieder eine Auswahl an Objekten, und zum zweiten gibt es nicht mehr so viel Konkurrenz. Also, aus heutiger Sicht brauch man nicht mehr ganz so schnell agieren, wie es die letzten zehn Jahren der Fall war“. Käufer hätten jetzt auch mehr Zeit ihre Finanzierung auf „valide, saubere Beine zu stellen“.
Laut der Beratungsfirma EY steht der jahrelang durch Wachstum verwöhnte Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland nach einem Einbruch im Jahr 2022 aktuell vor weiteren Rückgängen. Der Markt sei im vergangenen Jahr um mehr als 40 Prozent auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 67 Milliarden Euro geschrumpft und habe damit ungefähr das Niveau des Jahres 2016 erreicht, so die Firma. Fast 80 Prozent der im Rahmen einer EY-Studie befragten Investoren erwarten nun auch für dieses Jahr ein noch weiter sinkendes Transaktionsvolumen.
