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Wohn(t)räume der Zukunft: Neue Perspektiven im Immobilienmarkt und die Evolution des gemeinschaftlichen Wohnens

Lesezeit: 5 min
17.03.2024 08:00  Aktualisiert: 17.03.2024 16:00
Eine Revolution im Wohnungsmarkt: Weg von althergebrachten Konzepten, hin zu bahnbrechenden Wohnformen, die von Cluster-Wohnungen bis zu Co-Living-Projekten reichen. Die junge Generation sucht fieberhaft nach bezahlbaren Lösungen - und das muss sie auch, denn wer kann sich die aktuellen Preise noch leisten?
Wohn(t)räume der Zukunft: Neue Perspektiven im Immobilienmarkt und die Evolution des gemeinschaftlichen Wohnens
Um der Wohnraum-Not entgegen zu treten, gehen Architekten nun neue Wege. Die 52 neuen Cluster-Wohnungen in Berlin-Mitte machen den Anfang. (Foto: Love Architecture and Urbanism)

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Die goldene Regel besagt, dass man nicht mehr als 30 Prozent des Haushalt-Einkommens für Miete oder Refinanzierung der erworbenen Immobilie ausgeben sollte. Die Ansprüche zu senken, erscheint das Gebot der Stunde zu werden. Und die junge Generation Z hat es wohl schon ein Stück weit verinnerlicht. Zwei-Zimmer-Küche-Bad, das war einmal die Norm. Heute geht es zunehmend um veränderte zeitgemäße Wohnformen am Immobilienmarkt. Der Sinn und Zweck von Stellplätzen für das eigene Auto vor der Tür ist nur das sinnfälligste Indiz einer sich verändernden Gesellschaft. Muss jeder eine Waschmaschine im Bad haben oder würde auch wieder eine gemeinsame Waschküche im Block ausreichen, so wie früher?

Sparpotenzial: Kellerflächen gegen die Wohnraum-Not

Kellerflächen zum Beispiel sind einerseits gruselig, egal in welchem Haus man sie betritt, andererseits der überflüssige Luxus. Das Grundstück für Keller oder Tiefgarage auszuschachten, ist einer der augenfälligsten Kostentreiber beim Neubau. Da große Heizungskeller entbehrlich werden, weil Wärmepumpen und Fußboden-Heizung sich beim Neubau durchsetzen, und für Fahrräder meist auch ein Bügel zum Anschließen sowie ein Überstand zum Regenschutz ausreichen, dürften Kellerflächen zunehmend entbehrlich sein. Gefragt ist alternative Hauptnutzfläche im Erdgeschoss: ein Kinoraum etwa, Gymnastik- und Fitness-Center. Ganz oben eine Terrasse samt Gemeinschaftsraum und großer Küche. Wie wäre es, wenn im Block ein Schuppen als gemeinsamer Werkstatt-Raum zur Verfügung gestellt würde?

Nicht ein Concierge am Hauseingang ist im kommunalen Wohnungsbau gefragt, der Kleidung zur Reinigung bringt, Pakete annimmt oder den Zerberus spielt. Da waren städtische Gesellschaften Anfang des neuen Jahrtausends ihrer Zeit weit voraus, weil sie Sorge hatten, sie könnten gar keine Mieter mehr für ihre alten Plattenbau-Bestände mehr finden. Der Wind hat sich gedreht. Jetzt geht es darum, kleine bezahlbare Micro-Apartments zu entwerfen und zu bauen. Und Orte der Kommunikation und des Miteinanders zu organisieren im Haus. Ein Teller Ravioli am eigenen Herd warm machen? Oder lieber an einer Tafel mit Nachbarn gemeinsam essen und parlieren?

In der Berliner Luisenstadt baut die landeseigene WBM jetzt einen Block mit sogenannten Cluster-Wohnungen. Eine ganz eigene Art von Gemeinschafts-WG scheint sich da an der Köpenicker Straße in Berlin-Mitte zu etablieren. Auf den Mehrwert, besser: Wohnwert, kommt es dabei an. Das Miteinander der Gemeinschaft, und trotzdem die unbedingte Chance des Rückzugs in die eigenen vier Wände – falls einer dem anderen zu sehr auf die Pelle rückt. Eine Handreichung der Wohnungsbaugesellschaft veranschaulicht, wie das beengte WG-Zimmer durch Zugang zu Küche und Wohnzimmer und Gemeinschaftsräumlichkeiten die übliche Ein-Zimmer-Tristesse sprengt.

„Die Idee ist einfach: Autarke Wohneinheiten unterschiedlicher Größe werden mit gemeinschaftlichen Räumen zusammengeschlossen. Dadurch können Menschen im Vergleich zum regulären Wohnungsmarkt kostengünstiger wohnen. Gleichzeitig eröffnen die Gemeinschaftsflächen eine räumliche Freizügigkeit, wie man sie in üblichen Mietwohnungen nicht vorfindet.“

Da jede Cluster-Wohnung aus vier bis sechs Wohneinheiten besteht und dort je nach Variante bis zu 14 Personen leben, dürften gruppendynamisch spannende Prozesse garantiert sein. Es sollen sich einerseits größere generationsübergreifende Wohngruppen zusammenfinden. Als Zielgruppen schweben der WBM Familien, Paare, Alleinerziehende mit Kindern und Freunde vor, „die gemeinsam wohnen möchten“ – für Cluster-Wohnungen aus Ein- bis Drei-Personen-Units.

Miteinander wohnen, der Einsamkeit entrinnen, darum geht es heute beim Wohnen halt auch. Im geplanten Gesundheitshaus „Moanova“ in Berlin-Moabit soll es sogar Cluster-Wohnungen eigens für Krankenschwester und Pfleger geben, die normalerweise Schwierigkeiten haben, am Markt bezahlbaren Wohnraum zu ergattern. Bauherr ist die private Königstadt GmbH, deren Erlöse einer gemeinnützigen Stiftung zugutekommen. Ein Muster-Projekt des sozialen Wohnbaus.

Wer in Hamburg, München oder Köln heutzutage im Internet auf Immobilien-Portalen unterwegs ist, stellt verblüfft fest, dass immer mehr möblierte Wohnungen angeboten werden. Einerseits handelt es sich natürlich um „Wohnungs-Besitzer“, die durch erlaubte oder auch geheime Untervermietung ihrer vier Wände ein fragwürdiges Geschäft mit dem raren Gut Wohnraum machen und den Eigentümer der Wohnung bzw. des Wohnhauses übervorteilen. Doch immer häufiger steckt einfach nur der Erkenntnisgewinn neuer Marktteilnehmer im Beherbergungsgeschäft dahinter.

Serviced Apartments für die mobilen Young Urban Professionals der Welt

Moderne Wohneinheiten für Yuppies werden gesucht, wie in einem Gebäudekomplex namens “The Base“ in Berlin-Pankow. Es handelt sich dort um ein neuartiges Wohnkonzept, für den eigens der Begriff Co-Living geprägt wurde – in Anspielung an vergleichbare Co-Working-Spaces gewerblicher Büro-Anbieter. Dahinter steckt ein bemerkenswertes Immobilien-Start-up, das sein Gründer schon seit 2019 verfolgt und mit Unterstützung von Investoren aus den Kreisen von Rocket Internet auf den Weg gebracht hat. Florian Färber erkannte frühzeitig, welch enorme Schwierigkeiten Young Urban Professionals aus dem Ausland am deutschen Mietmarkt haben. „Das führt zu echten Problemen, überhaupt geeignete Mitarbeiter nach Berlin zu lotsen“, erkannte Färber. Ein altes Bürohaus am Rande Berlins – von den Eigentümern saniert, umgebaut und langfristig an TheBase verpachtet – bildet nun die Blaupause für eine geplante Skalierung des Unterbringungskonzeptes bundesweit.

Was auf ersten Blick wie ein Studentenwohnheim klingt, spielt vom Anspruch her in einer anderen Liga – auch preislich. „Ab 949 Euro geht es los pro Monat“, so Färber gegenüber den DWN. „Das Durchschnittsalter unserer Mieter liegt bei 30 Jahren.“ Er kennt natürlich die gesellschaftliche Diskussion um möblierte Apartments in den deutschen Großstädten, an denen sich linke Politiker und Mietervereine in Zeiten der Wohnungsmisere abarbeiten. Dass die Urbanisierung nicht aufzuhalten, die Mobilität und Vereinzelung der Millennials und der Generation Z nicht umzukehren ist, zeigen die Zahlen. 50 Prozent der jungen Leute leben in Single-Haushalten, 25 Prozent geben sogar in Befragungen an, keine Freunde zu finden in ihrem modernen Arbeits- und Lebensumfeld. „Wir verfolgen eine Open-Door-Policy“. Die kulturelle Vielfalt wird hier gelebt – Wohnen auf Zeit im International style. Auch das heißt, „anders wohnen“ heutzutage.

Die 18 bis 25 Quadratmeter großen und vollmöblierten Apartments sind zwar eher klein. Das liegt aber daran, dass Service-Funktionen auch hier im Hause vorbildlich ausgelagert sind. Der Fitnessraum, die Waschmaschinen, Gastronomie, Gemeinschaftsflächen für Meetings oder Sport – sogar einen „Späti“ gibt es am Eingangsbereich. Strom, Internet, TV und Warmwasser sowie Linen-Service, also das Bettzeug, sind inklusive. 318 Apartments gibt es im Haus – sie sind derzeit zu 99 Prozent ausgelastet und für einen bis sechs Monate vermietet. Zusätzlich gibt es auf dem Gelände noch 43 Hotelzimmer – für Friends and Family. Die Micro-Apartments können preislich am Wohnungsmarkt sehr wohl konkurrieren, wenn man alle Nutzer-Benefits bei der Höhe der Miete mitberücksichtigt.

Gruppen bei Grundstücken häufig in der engeren Wahl

Da ist sie wieder die Güter-Abwägung, ob man sich mehr Fläche leisten möchte oder mehr Annehmlichkeiten. Auch im Bereich der Häuslebauer hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass wer in den großen Städten ein eignes kleines Reich bewohnen möchte, muss experimentieren. Unter Architekten hat sich der Begriff der Baugruppen-Projekte etabliert. Worum geht es hierbei?

Im Wesentlichen ist es der Versuch gleichgesinnter Bauwilliger, ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung gemeinsam in einem Bauprojekt zu verwirklichen, ohne dass ein Bauträger zwischengeschaltet ist und an der Investition mitverdient. Günstiger bauen, heißt dabei Kosten zu reduzieren, Baustoffe billiger einzukaufen und Planungsprozesse zu verschlanken. Im Kern dreht es sich freilich zunächst um das Grundstück, dass von der Baugemeinschaften mit einem Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus bebaut wird. Die Bauherren erwerben daran einen Miteigentums-Anteil – zumeist in Rechtsform einer GbR.

Für nicht wenige Bauherren erscheint es reizvoll, nicht am Stadtrand in die typische Einfamilienhaus-Siedlungen (mit all ihren Nachbarschafts-Eigenarten) investieren zu müssen. Gemeinsam können Interessenten sich auch um die Vergabe eines im B-Plan neu geschnittenen Grundstücks oder einer städtischen Baulücke oder Brache mitten in urbanen Altstadtquartieren bewerben und die zumeist deutlich höheren Bodenwerte im Zusammenschluss schultern. „Hier bieten wir Architekten uns als Konzept-Büros an“, sagt der mit Baugruppen bestens vertraute Florian Köhl. „Das geht so weit, dass wir auch Banken als Finanzierungspartner gewinnen.“ Ob die jeweiligen Bauherren schließlich selbst einziehen oder den mit ihren Investitionen geschaffenen Wohnraum an Dritte vermieten, ist eher eine Frage der Finanzierung bzw. möglicher Wohnbau-Förderung.

Der Trend zum Co-Housing? Die Zeiten von Zwei-Zimmer-Küche-Bad sind passé!

Eine weiter gehende Form der Baugruppen sind Co-Housing-Projekte. Unter dem Motto „Lieber gemeinsam statt einsam“ geht es den Partnern zumeist auch darum, das Miteinander in Wohnanlagen zu verbessern und dies bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen. Um bei den Investitionssummen auf eine kritische Größe zu kommen, handelt es sich nicht selten um Gruppen von 20 Bauherren und 60 Bewohnern, die Wert legen auf Gemeinschaftseinrichtungen, eine große Gemeinschaftsküche mit Speisesaal etwa, aber auch gemeinsam genutzte Gärten und Terrassen. Einigkeit besteht darin, sich im Team um Erhalt und Pflege der Immobilie zu kümmern, statt dies an eine externe Hausverwaltung abzugeben. In dieser Phase sind die Baugruppen dann längst zur Wohneigentümer-Gemeinschaft (WEG) übergegangen, die zumeist mit Drei-Viertel-Mehrheit Beschlüsse über das Miteinander trifft.

Den Weiterungen beim Zusammenleben sind planerisch kaum Grenzen gesetzt: Manche der Projekte bestechen mit eigener Bücherei oder Gemeinschaftswerkstatt, einer zentralen Wäscherei und sogar Carsharing und Fuhrpark. In ländlichen Gegenden scheint sich der Obst- und Gemüsebau als Gemeinschaftsaufgabe durchzusetzen. Persönliche Rückzugsmöglichkeiten und Gemeinschaftsgefühl werden stetig neu austariert. Die Community handelt das soziale Miteinander aufs Neue aus. Dass dabei immer wieder Probleme auftreten, dürfte klar sein. Dadurch, dass die Wohneinheiten im rechtlichen Sinne Wohnungseigentum darstellen, führt dies aber nicht zwingend zu Dramen, wenn sich Gemeinschaften auflösen. Es geht ums Erwachsenen-Wohnen, nicht um WGs.

Zum Autor:

Peter Schubert ist stellvertretender Chefredakteur. Seit dem 1. November schreibt er bei den DWN über Immobilien, Politik und Wirtschaft.


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