Microliving ist ein wachsender Markt. Die zunehmende Zahl an Senioren, die Versingelung der Haushalte und die weiter hohe Zahl an Studenten pusht die Nachfrage nach kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen. Die Immobilienmarktforscher von Savills rechnen bis 2026 mit etwa 13 Prozent mehr Studentenwohnungen allein in den 30 größten Universitätsstädten in Deutschland.
Gleichwohl sind die Anlagemöglichkeiten für Privatanleger „sehr rar“, erklärt Matti Schenk von Savills gegenüber DWN. Der Immobilienforscher beschäftigt sich seit über zehn Jahren mit dem Markt für Studenten- und Mikrowohnen. Ihm sind in Deutschland keine Publikumsfonds oder Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften mit größerem Engagement bekannt.
„Will ein Anleger über den Kauf von Aktien oder Publikumsfondsanteilen in das Segment einsteigen, so muss man meiner Meinung nach auf ausländische Märkte, allen voran Großbritannien, schauen“, erklärt Schenk. Etwa ist die Unite Group der führende Anbieter von Studentenwohnheimen in Großbritannien. Der Konzern aus Bristol betreibt 70.000 Betten in 163 Studentenwohnheimen und ist im britischen Leitindex FTSE 100 gelistet.
„Hohe Kaufpreise, magere Rendite“
Das Unternehmen schüttet als sogenannter Real Estate Investment Trust (REIT) regelmäßig hohe Dividenden aus. Bei dieser Sonderform einer Immobiliengesellschaft werden Gewinne in Großbritannien geringer versteuert und mindestens 90 Prozent müssen pro Jahr an die Anleger ausgezahlt werden.
Daneben gibt es auch Immobilien-Projektentwickler, die kleine Ein-Zimmer-Wohnungen bauen und an Privatanleger verkaufen. Privatanleger streichen die Mieteinnahmen ein und können das Objekt weiterverkaufen. Der Projektentwickler oder ein verbundenes Unternehmen übernimmt in der Regel die gesamte Bewirtschaftung gegen Entgelt. Einsteigen lässt sich bereits mit 120.000 bis 130.000 Euro.
Laut Matti Schenk würden die meisten Anbieter aber bloß mit institutionellen Investoren zusammenarbeiten. Es gebe mit iLive und Campus Viva nur zwei überregionale Anbieter aus Deutschland, die sich an Privatanleger richteten.
Anleger sollten die Vertragsbedingungen genau prüfen und konservativ rechnen. Etwa rät Stiftung Warentest, mindestens zwei Monatsmieten für die Instandhaltung zurückzulegen – etwa für den Austausch von Möbeln.
Die Verbraucherschützer analysierten bereits im Jahr 2014 diverse Angebote für Studentenwohnungen und kamen auf eine Nettoanfangsrendite zwischen 2,8 bis 3,3 Prozent pro Jahr (einschließlich Betriebskosten und ohne Wertsteigerung). „Hohe Kaufpreise, magere Rendite“, titelte die Stiftung damals. Angesichts der derzeit hohen Zinsen dürften Studentenwohnungen als Kapitalanlage kaum attraktiver geworden sein.
Immobilien-Crowdinvestments und Immobilienfonds
Eine weitere Alternative sind Immobilien-Crowdinvestments. Hier werden auch vereinzelt Immobilien unter dem Schlagwort Microliving an Privatanleger vertrieben. Auf Immobilien-Crowdinvestment-Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Engel & Völkers lässt sich nach Angeboten suchen. Der Einstieg ist teils mit Summen im unteren dreistelligen Bereich möglich.
Gleichwohl sind die Angebote offenbar begrenzt. Etwa bietet Exporo derzeit keine Investments in Tiny Houses oder Microliving-Immobilien an, wie eine Sprecherin auf DWN-Anfrage erklärt. Zudem warnt die Verbraucherzentrale vor den Schwarmfinanzierungen als „hochriskant“. Crowdinvestments sind häufig als Nachrangdarlehen aufgesetzt. Anleger würden bei Insolvenz des Vertragspartners als letzte aus der Konkursmasse bedient.
Die meisten Immobilienfonds mit Fokus Microliving richten sich laut Matti Schenk an institutionelle Investoren. Laut DWN-Recherche gibt es mit dem „Catella Modernes Wohnen“ einen offenen Immobilien-Publikumsfonds, der in alternative Wohntrends investiert. Schwerpunkt sind laut dem Factsheet Studentenwohnheime, Seniorenwohnen, Young Professionals, Serviced Apartments, kleinteiliges Wohnen/Mikroapartments und Transformationen.
Allerdings ist die Vermietungsquote zuletzt deutlich gefallen – von 97,5 auf 93,3 Prozent (von April bis Oktober 2023). Die Rendite betrug im vergangenen Jahr -3 Prozent (zum 31. Januar 2024) und liegt seit Auflage im Juli 2017 weit unter der Inflationsrate (+1,3 Prozent pro Jahr). Auch hinter anderen Immobilienfonds bleibt der Catella Modernes Wohnen zurück: Laut der Ratingagentur Scope rentierte eine Vergleichsgruppe mit ähnlichem Anlagefokus seit Juli 2017 deutlich besser (+4,3 Prozent pro Jahr).
Microliving und Tiny Houses sind nicht investierbar
Bei Tiny Houses – also sehr kleinen, freistehenden Wohneinheiten – gibt es offenbar bloß Start-ups, die entsprechende Immobilien entwerfen und bauen. “Tiny Houses sind als Investmentprodukt nach meinem Wissen in Deutschland noch nicht existent und insgesamt eine sehr kleine Nische“, erklärt Matti Schenk.
Anleger dürften daher mit einem Immobilienaktien-ETF besser fahren. Sollten sich Trends wie Microliving, Tiny Houses oder Wohnen auf dem Land als nachhaltig erweisen, dürften die Firmen in diesen ETFs davon profitieren. Die ETFs enthalten die größten Immobilienfirmen, die bereits in der Vergangenheit am erfolgreichsten Immobilien bewirtschaftet haben und durch den Kauf entsprechender Start-ups und Immobilien profitieren dürften.
Etwa sind in Deutschland sechs ETFs auf den Index „FTSE EPRA Nareit Developed“ zugelassen, der 367 Aktien von Immobilienunternehmen aus 22 Industrieländern enthält. Außerdem gibt es fünf ETFs auf den „FTSE EPRA Nareit Developed Europe“. Der Index enthält 107 Immobiliengesellschaften aus 13 europäischen Ländern, darunter zu 10 Prozent die deutsche Vonovia (Deutschland: 16,7 Prozent, Schweiz: 9,5 Prozent, Österreich: 0,5 Prozent).
