Risiko Hauskauf
Nachdem die Immobilienpreise 2023 so stark gefallen sind, wie lange nicht mehr, vermerkt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im vierten Quartal 2023 erstmalig eine minimale Verteuerung auf dem Markt. Nadine Oberhuber von Capital bestätigt auch, dass jetzt der Zeitpunkt gekommen ist, zu kaufen. „Billiger werden Haus und Wohnung nicht mehr“, so Oberhuber. Insbesondere im Hinblick auf die andauernde Wohnungsnot – Stand 2024 fehlen etwa 600.000 Wohnungen in Deutschland – wird die Sparphase nicht lange anhalten.
Sich überhaupt für den Kauf einer Immobilie zu entscheiden, ist Schritt 1; eventuell der wichtigste und angsteinflößendste Schritt von allen. Denn: Auch in diesen vermeintlich „günstigen“ Zeiten ist der Kauf einer Immobilie ein Risiko, ganz zu schweigen von einem oft lebenslangem Commitment. Nur wer diese Gefahren kennt, kann sich auch dagegen wappnen.
An den falschen Stellen sparen
Schon beim ersten Begehen der potenziellen neuen Immobilie stellt man sich freudig das schöne Leben vor, das man in diesen vier Wänden haben wird. Umso ärgerlicher ist es, wenn kurz nach Einzug klar wird, dass mehr Geld in den Traum gesteckt werden muss, als geplant. Mängel an Bausubstanz, Elektrik und Leitungen sind teuer – und auf den ersten Blick nicht sichtbar. Bei all den Kosten rund um den Hauskauf ist man versucht, gewisse Posten auszusparen; darunter die gründliche Begutachtung des Objekts. Womöglich könnte man den „Spargedanken“ ganz allgemein als das größte Risiko beim Immobilienkauf benennen. Bei Sachverständigen und Gutachten gilt: Lieber jetzt zahlen als später.
Lage
Man kann fast alles an der Immobilie nachträglich verändern. Einzig die Lage bleibt bestehen, egal wie man daran rüttelt. Deswegen gilt es, sich genau darüber zu informieren. Insbesondere wenn man darüber nachdenkt, die Immobilie irgendwann wieder zu verkaufen. Und: Je nach Auslegung können Aspekte der Lage als gut oder schlecht bewertet werden. Die Wenigsten erfreuen sich an einer Lage nahe einer Schnellstraße aufgrund von Lautstärke und Aktivität. Gleichzeitig ist die nahe Verkehrsanbindung auch attraktiv.
Kosten für Renovierungen
Die meisten Deutschen können den Begriff „Heizung“ nicht mehr hören ohne zu erschaudern. Leider bleibt das weiterhin ein wichtiges Thema für Immobilienbesitzer und jene, die es noch werden wollen. Wenn man eine neue Immobilie kauft, sind die Kosten mit dem Kauf lange noch nicht abgegolten. Welche Renovierungsarbeiten das Objekt eventuell benötigt, ist dabei oft der Posten, der am meisten wiegt. Also: Man muss sich dringend – hier wieder durch die korrekten Fachleute – informieren, wie viel Geld und Arbeit in die Immobilie gesteckt werden muss, bis sie mehr oder weniger „fertig“ ist.
Vertragsabschluss
Wenn der Kaufvertrag beim Notar liegt, wird es richtig ernst. Um späteren Ärger zu vermeiden, muss dieser genau gelesen werden. Sonst läuft man Gefahr, an Klauseln gefesselt zu werden, aus denen man sich im Nachgang nur schwer wieder rauswinden kann. Auch wenn manche das anders sehen: Der Verkäufer hat nicht das Recht, dem Käufer einseitig nützliche Klauseln aufzudrücken. Da Verträge wie diese in einem für Laien schier unmöglich zu übersetzenden Paragraphendeutsch geschrieben sind, wird dringend geraten, einen Fachanwalt hinzuzuziehen.
Checkliste Immobilienkauf: Das muss man beachten
Wer die Risiken kennt und trotzdem am Traum vom Haus festhält, muss sich nun informieren, wie der Prozess funktioniert. Hier gibt es eine allgemeine Checkliste, die dabei hilft:
Finanzierung
Der banale erste Punkt auf der Checkliste: Kann man sich überhaupt eine Immobilie leisten – und wie? Die wenigsten Käufer erscheinen zum Notartermin mit einem Jutesack, auf dem ein Dollarzeichen aufgedruckt ist. Deswegen geht der erste Anruf in Bezug auf den Immobilienkauf wahrscheinlich an den Bankberater des Vertrauens. Als Partner für den Immobilienkauf kommen, je nach eigenen Mitteln, Banken, unabhängige Finanzierungsberater oder Bausparkassen in Frage. Gemeinsam wird ein Finanzierungskonzept erstellt und eventuelle staatliche Fördermittel beantragt. Erst wenn das steht, kann es zum Kauf kommen.
Über die eigentliche Finanzierung hinaus stellt sich auch die Frage finanzieller Spielräume. Zuvor wurde schon gewarnt:
Die Kosten für die Immobilie enden nicht beim Kauf. Besteht Geld für umfangreiche Renovierungen? Gibt es Spielräume für Extras und Ausstattungen, die man sich wünscht?
Die richtige Immobilie
Wie die „richtige“ Immobilie aussieht, ist von Käufer zu Käufer individuell. Es kann sich lohnen, vorher eine sogenannte Bedarfsanalyse anzufertigen, um ein klares Bild davon zu bekommen, wie die Immobilie eigentlich aussehen soll, damit der Käufer rundum glücklich ist. Unabhängig davon gibt es aber klare Faktoren, die ausschlagend dafür sein können, ob die Immobilie passt oder nicht.
Lage
Wo befindet sich die Immobilie? Ist sie gut an öffentliche Verkehrsmittel oder Straßen angebunden? Gibt es Supermärkte, Apotheken oder Grünflächen in der Nähe? Ist die Lage in dem Sinne attraktiv, dass ein Verkauf ohne Wertminderung möglich ist?
Zustand
Ist die Immobilie „bezugsfertig“ oder gibt es Mängel, die es zuvor auszumerzen gilt? Braucht die Immobilie umfangreiche – und teure – Renovierungen oder passt es so?
Ausstattung
Gibt es in der Immobilie alles, was sich ein Käufer wünscht, oder muss nochmal Geld in die Hand genommen werden, um die Immobilie auszustatten?
Energieausweis
Welche Energieeffizienz besitzt die Immobilie? Werden in nächster Zukunft – oder bereits jetzt – Sanierungsmaßnahmen notwendig? Wie steht es um die Heizung?
Legaler Rahmen
Hat man sich für eine Immobilie entschieden und ist die Finanzierung gesichert, geht es zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Der Notar informiert den Käufer darüber, welche Dokumente gebraucht werden. Wie in den Risiken beschrieben lohnt es sich hier, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um den Vertrag zu demystifizieren. Nachdem der Entwurf von allen bestätigt wurde, treffen sich alle Parteien nochmal für eventuelle Fragen, die Unterschrift und Beglaubigung durch den Notar.
Kauf ohne Kopfschmerzen
Eine Immobilie zu kaufen ist ein zugleich freudiges und stressiges Ereignis. Träume vom trauten Heim mischen sich mit all den Sorgen, die mit Finanzierung, Versicherung und Bau einhergehen. Umso wichtiger ist es, sich vorher genau zu informieren, um eventuellen Fallstricken aus dem Weg gehen zu können.
