Der Bauträger ist pleite: Was tun? Wie sich Bauherren besser schützen können

Immer mehr Pleiten beim Bau

Ein Haus zu bauen oder fertig zu kaufen ist mit Sicherheit eins der größten – und teuersten – Unterfangen, das ein Mensch auf sich nehmen kann. Bevor es an die Brieftasche geht, gilt es, eine ganze Liste an Fragen zu beantworten und To-dos abzuhaken: das Grundstück, die Immobilie, die Ämter, die Dokumente, die Notare und Wartezeiten.

Wenn einem bei all den großen und kleinen Details nicht schon der Kopf platzt, ist es der Gang zum Bankberater, der richtig Kopfzerbrechen bereitet. Eine Finanzierung bestimmt die finanzielle Realität des Kreditnehmers für Jahrzehnte und gewinnt eventuell sogar in der nächsten Generation noch Bedeutung. Also: Stress vorprogrammiert. Hat man dann doch alles unter Dach und Fach gebracht, fühlt man sich fast schon wie ein Superheld – nur um nach alledem doch vor der Katastrophe zu stehen: Der Bauträger ist pleite, das Projekt liegt brach. Was nun?

Die Baubranche steckt in der Krise. Hohe Materialkosten und das altbekannte – und unlieb gewonnene – Stichwort Fachkräftemangel verstärken nur die Krise post-Covid und mid-Zinssprung. Auch problematisch: Die Auftragsstornierungen haben sich im Bau versiebenfacht. Für Unternehmen, die sich auf regelmäßige Aufträge verlassen müssen, um die Belegschaft zu bezahlen und zu überleben, ist das eine absolute Katastrophe.

Laut einer Zahlenerhebung des Institutes für Wirtschaftsforschung (IWH) sind die Insolvenzen in der Baubranche alleine im ersten Quartal 2024 um 44 Prozent gestiegen. In den Nachrichten wimmelt es nur so von Meldungen von Bauträgern, die ihr Geschäft aufgeben müssen. Über den wirtschaftlichen Schaden hinaus geht der Blick hinter die Kulissen – die Käufer, die mit in der Insolvenz drin stecken. Und sicher mehr verloren haben, als nur ihre Reputation.

Das bedeutet es für Bauherren

Geht ein Bauträger pleite, werden erst einmal alle Bauvorhaben gestoppt und der Fall an einen sogenannten Insolvenzverwalter übergeben. Der Bauherr muss jetzt geduldig sein.

Selbst im Idealfall liegt ein Problem darin, dass die Bauherren, unabhängig von der Insolvenz, ihr Projekt fertigstellen müssen. Mit derselben Firma ist das nicht mehr möglich – doch auch mit einem anderen Bauträger ist es oft nicht gelöst. In der Tat sieht es das Gesetz vor, dass der Bauträger weiterhin Anspruch auf die Fertigstellung des Bauvorhabens hat. Insolvenz bedeutet nicht, dass alle die Hände hochnehmen und einfach verschwinden. Wird der Bauträger in ein Insolvenzverfahren verstrickt, kann der Bauherr den Vertrag nicht (mehr) kündigen. Im Verlauf des Verfahrens ist der Bauträger weiterhin der Auftragnehmer und kann so nicht ersetzt werden, bis gerichtlich entschieden wird, dass er dazu nicht fähig ist. Erst wenn der Bauträger ganz offiziell als pleite deklariert wurde, gehen die Immobilien an die Gläubigerbank zurück und Bauherren können sich um die nächsten Schritte gen Fertigstellung kümmern.

Checkliste: Lieber vorbereiten als nachsehen

Idealerweise sieht man die dunkle Wolke, noch während die Sonne strahlt. Da Immobilienkäufer aber keine Wahrsager sind, kann es oft schwer sein, sich vorzubereiten. Leider fehlt es in Deutschland immer noch an einer verbindlichen Absicherung für Käufer im Fall einer Insolvenz des Bauträgers. Durch Anbieter wie ARAG ist es zwar möglich, Rechtsschutz für Bauherren zu buchen, um Rechtsstreits zu vereinfachen, doch wenn der Bauträger insolvent geht, ist es mit einem netten Gespräch typischerweise nicht getan. So muss der Bauherr selbst gewisse Vorsichtsmaßnahmen treffen, um am Ende nicht vor einem finanziellen Scherbenhaufen zu stehen.

Wirtschaftsauskunft

Bevor man sich auf einen Bauträger einlässt, ist eine Prüfung der Firma unabdingbar. Der Bauherren-Schutzverband (BSB) empfiehlt über eine vertragliche Wirtschaftsprüfung hinaus auch die Prüfung via Creditreform, ein „wesentliches Werkzeug zur Risikovorsorge“. Dieses Institut informiert den Bauherren neben typischen Angaben rund um die finanzielle Situation der Firma auch über die Entwicklung der Mitarbeiterzahlen und die Betätigungsfelder der Firma. Größere „Red Flags" können bereits hier abgepasst werden.

Zahlungsplan

Vorsicht beim Zahlungsplan! Es gibt klare gesetzliche Vorlagen über die (Zahlungs)Pflichten des Bauherren. Das bedeutet nicht, dass manche Bauträger – eventuell jene in finanziellen Bredouillen – nicht doch versuchen könnten, anderweitig zu handeln. Laut Gesetzgeber dürfen Abschlagsforderungen nur parallel zum Wert des Bauwerks wachsen. Bauherren werden dazu aufgerufen, nur da mehr zu zahlen, wo auch Mehrwert besteht. Zu hohe Abschlagszahlungen sind laut Bauvertragsrecht (Paragraf 650 BGB) unzulässig. Der Richtwert: Bis der Rohbau fertiggestellt ist, sollten nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtbausumme beim Bauträger liegen.

Forderungen außerhalb dieses Rahmens müssen dringend als Red Flags wahrgenommen werden. Denn sollte es zu einem Insolvenzverfahren kommen, sind Überzahlungen wie diese nicht im Schadenersatz mit inbegriffen.

Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheit

Grundsätzlich haben Bauherren einen Anspruch auf eine sogenannte Fertigstellungssicherheit. Diese beläuft sich auf fünf Prozent der Bausumme (Paragraf 650m, Abs. 2 BGB) und soll die rechtzeitige und angemessene Fertigstellung des Bauwerks garantieren. Der Bauherr kann die Sicherheit entweder innerhalb der ersten Abschlagszahlung einbehalten oder durch eine Bankbürgschaft mit dem Vertragspartner geltend machen. Im Falle einer Insolvenz geht die Fertigstellungssicherheit direkt an den Bauherren über, um laufende Kosten zumindest abzufedern.

Die Gewährleistungssicherheit dagegen hat mit der Gewährleistungszeit zu tun, welche 5 Jahre nach Abnahme der Immobilie beginnt. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Bauträger verpflichtet, durch ihn verursachte Mängel wieder instand zu setzen. Im Falle einer Insolvenz und ohne eine Gewährleistungssicherheit bleibt der Bauherr auf den Kosten zur Beseitigung der Mängel sitzen. Die Gewährleistung kann in Form einer Versicherung oder Bankbürgschaft stattfinden und beträgt mindestens fünf Prozent der gesamten Bau- oder Kaufsumme. Wichtig! Die Vereinbarung muss dringend in den Bauvertrag aufgenommen werden, damit man sie im Fall der Fälle geltend machen kann.

Sicher zum Ziel

Die Insolvenz des Bauträgers kommt für die meisten Bauherren als Schock. Kein Wunder: Es steht viel auf dem Spiel. Mit jedem Tag, der beim Verfahren vorbeigeht, verliert der Bauherr Geld, muss gleichzeitig aber die Kreditlast stemmen und sich um alternatives Wohnen kümmern, bis Gras über alles gewachsen ist. So angsteinflößend die Vorstellung auch ist, mit der richtigen Vorbereitung und smarten Entscheidungen im Umgang mit dem Bauträger lassen sich finanzielle Tragödien vermeiden.