Ein fantastischer Urlaub am Meer geht zu Ende und auf dem Heimweg nach Deutschland dominieren Gefühle von Fernweh - kennen Sie das auch? Wer nicht nur in Gedanken schnell wieder zurück ans Meer reisen möchte und vielleicht noch die nötigen Ersparnisse auf dem Konto hat, kann sich möglicherweise einen Traum erfüllen: eine Ferienwohnung am Urlaubsort kaufen und dort zwei bis drei Monate im Jahr wohnen.
Doch wie geht das am besten? Was sollten Käufer einer Urlaubsimmobilie beachten? Und wo liegen die Vor- und Nachteile einer solchen Immobilien-Investition? Vor dem Kauf sollten auch Faktoren bedacht werden, die auf den ersten Blick nicht immer offensichtlich sind.
Spanien und Kroatien: Einwohner wehren sich gegen Apartments für Touristen
Der Wohnungsmangel weltweit ist ein brennendes Thema: Während der Tourismus für die Wirtschaft vieler Länder von entscheidender Bedeutung ist, wehren sich die Bürger vor Ort mittlerweile oft wütend dagegen, dass ausländische Käufer - meist aufgrund günstiger Währungen - die Wohnkosten so in die Höhe treiben, dass es für Bürger unerschwinglich wird, in ihren eigenen Städten Wohnungen zu mieten oder zu kaufen.
In Dubrovnik, Kroatien, hat Bürgermeister Mato Franković vor kurzem eine neue Initiative auf dem Immobilienmarkt gestartet: Er wollte ganz verbieten, neue Apartments in Dubrovnik zu bauen, da die meisten sowieso nur an Touristen zur Kurzzeitnutzung vermietet würden. Doch sein Vorschlag war nicht gesetzeskonform. Franković konnte nur erreichen, dass es in Mehrfamilienhäusern nicht mehr gestattet ist, neue Apartments für Touristen einzurichten. Dubrovnik hat jetzt angefangen, selbst Immobilien in der historischen Altstadt aufzukaufen, um dort junge Familien mit Kindern anzusiedeln.
Auch in Spanien hat der Unmut gegenüber Massentourismus in den vergangenen Wochen und Monaten drastisch zugenommen. In Madrid, Barcelona, Ibiza, Mallorca und den Kanaren protestierten Bewohner gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, und auch gegen Umweltzerstörung, Überfüllung und Preisanstiege.
Die Stadt Barcelona wird bis Ende 2028 die Vermietung von Ferienwohnungen abschaffen. Wohnungen, die momentan legal an Touristen für einen kurzfristigen Aufenthalt vermietet werden, sind in knapp vier Jahren dann nur noch für die Bewohnern der Metropole im Nordosten von Spanien verfügbar. So will die Stadt es schaffen, 10.000 Unterkünfte auf den Miet- oder Verkaufsmarkt zu bringen.
Im Ausland Immobilien kaufen: Vor- und Nachteile
Wie sieht es im Vergleich in Drittländern außerhalb der EU aus? Wie kauft man zum Beispiel als Ausländer eine Immobilie in Kapstadt, Südafrika? Was sind die rechtlichen Anforderungen und wichtigen finanzielle Aspekte, die berücksichtigt werden müssen und wie sieht es aus, wenn die Investition eine Zweitimmobilie ist? Auch sehr wichtig: Was sollte man unbedingt über den politischen und sozialen Hintergrund des Landes wissen, bevor man im Ausland investiert und wenn man kein „Insider-Wissen“ hat?
Kapstadt: Traumhafte Natur und (noch) kein Massentourismus
Kapstadt und Umgebung hat viel zu bieten: Ein langer Sommer und ein kurzer Winter, die überwältigende Schönheit der Natur, viele unvergleichbar unberührte Strände und der sportliche Lebensstil im Freien. Verglichen mit den Problemen, die Spanien und Kroatien derzeit mit dem Massentourismus und den Immobilienmärkten haben, ist Kapstadt – teilweise, weil das Land an der Spitze Afrikas liegt und daher für viele sehr weit entfernt ist – noch relativ beschützt, aber dennoch anfällig. Es ist nur eine Frage der Zeit.
Zu den zahlreichen Attraktionen des Landes gehören außerdem üppiges Weinland in Stellenbosch und Franschoek (eine 40 Minuten Autofahrt von Kapstadt), Weltklasse-Restaurants und Uferpromenaden, verschiedene kulinarische Köstlichkeiten dank der Vielfalt der verschiedenen Kulturen, die in Kapstadt leben und ausgezeichneter Service. Außerdem: Globale Musikveranstaltungen, beeindruckende Kunstgalerien und Theater und als Krönung die extrem freundlichen Menschen (das hat wohl etwas mit den endlosen Sonnentagen dort zu tun!).
Die Stadt („the mother city“- wie man auf Englisch sagt) lockt wegen ihrer atemberaubenden schönen Natur, den Menschen, Restaurants und Hotels, hervorragende Bank- und digitale Infrastruktur, Weltklasse-Supermärkten und Einkaufszentren, die ein integriertes Lifestyle-Erlebnis aus Shopping und Unterhaltung anbieten.
Wer kauft?
Die meisten ausländischen Immobilienkäufer in Südafrika kommen aus Großbritannien, gefolgt von Käufern aus dem restlichen Afrika, den Niederlanden, Frankreich und Deutschland. In jüngster Zeit gab es laut Maklern auch mehr Anfragen aus China, den Vereinigten Arabischen Emiraten und den USA. Interesse an kommerziellen Weinfarmen und Gästehäusern ist groß und die Weinregionen in Stellenbosch, Paarl und Franshoek waren schon immer beliebt bei ausländischen Investoren.
Positive Bilanz für das Land nach den jüngsten Wahlen
Nach den jüngsten Wahlen im Land im Mai, hat Südafrikas Präsident Cyril Ramaphosa eine neue Koalitionsregierung vorgestellt, nachdem seine Regierungspartei African National Congress ihre parlamentarische Mehrheit verloren hat. Die neue Regierung der Nationalen Einheit (GNU) wurde von der Mehrheit der Menschen im Lande sowie von Unternehmen und ausländischen Investoren weitgehend positiv aufgenommen nach jahrelanger Korruption und dem daraus resultierenden Schaden für das Land und seine nationale Infrastruktur unter dem ehemaligen Präsidenten Jakob Zuma. Das Land hat immer noch mit hoher Arbeitslosigkeit und Kriminalität zu kämpfen, aber der jüngste Regierungswechsel lässt hoffen, dass schnelle Lösungen für diese wichtigen Probleme gefunden werden.
Wie funktioniert der Immobilienkauf für Ausländer?
Ausländer können zwar Eigentum in Südafrika erwerben, haben aber nicht automatisch einen uneingeschränkten Zugang zum Land und müssen das Einwanderungsgesetz einhalten sowie ein gültiges Visum, eine Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis und Reisepass vorweisen. Dies entspricht den Anforderungen des Financial Intelligence Centre Act, wonach alle Kundeninformationen und die Identität überprüft werden muss.
Unterzeichnung der Übertragungsdokumente
Sobald ein Kaufvertrag geschlossen und der Kaufpreis gesichert wurde, muss der ausländische Käufer verschiedene Übertragungs- und Pfandbriefdokumente unterzeichnen, damit die Übertragung der Immobile stattfinden kann. Wenn der der Käufer sich nicht in Südafrika aufhält, müssen die Dokumente in Anwesenheit eines Beamten einer südafrikanischen Botschaft oder eines Notars unterzeichnet werden (zusätzliche Kosten), um die Identität des Käufers zu bescheinigen.
Finanzierungs-Möglichkeiten
Finanzierung, wie zum Beispiel eine Hypothekenanleihe, Barzahlungen von einem südafrikanischen Bankkonto oder einem Offshore-Bankkonto sind legal. Es ist jedoch nicht möglich, eine südafrikanische Immobilie über eine ausländische Bank zu beleihen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, sich mit einem vertrauenswürdigen lokalen Immobilienrechts-Anwalt („conveyancing attorneys“) in Verbindung zu setzen, um den Kauf professionell abzuwickeln.
Ausländische Käufer sind verpflichtet, die Übertragungssteuer an die südafrikanischen Steuerbehörden (SARS) zu zahlen, wenn die Immobilie für mehr als 1,1 Millionen Rand gekauft wird. Käufer müssen auch für die Kosten des Übertragungsanwalts und die Registrierung der Hypothekenanleihe (falls zutreffend) haften, die auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet werden.
Urlaubsvermietung möglich, doch Vorsicht: Wird Kapstadt wie Spanien in der Zukunft?
Was ist, wenn man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, aber nur zwei bis drei Monate im Jahr in der Stadt lebt? Wie einfach ist es, die Immobilie zu vermieten und was müssen man dabei beachten?
Im Allgemeinen sind Wohnungen und Häuser in Kapstadt und in den Küstenregionen im Sommer als Kurzzeitmietobjekte sehr gefragt. Man sollte sich jedoch der aktuellen Situation in Spanien bewusst sein: Kapstadt und umliegenden Gebiete werden immer beliebter und dichter besiedelt. Man sollte daher mögliche Gesetze, die in der Zukunft den Besitz von ausländischen Wohnungen oder Zweitwohnungen einschränken, auf dem Radar haben. Sollte Kapstadt eine ähnliche Wohnungskrise erleben, wie sie derzeit in deutschen und europäischen Großstädten herrscht, wird die Gesetzgebung in aller Wahrscheinlichkeit in Richtung Spanien neigen.
Auch sollte man bei der Urlaubsvermietungs-Überlegung Folgendes in Kauf nehmen
- Örtliche Vorschriften für die Vermietung (man muss sich an die örtlichen Immobilienmakler wenden)
- Sprache: Man muss in der Lage sein, sich in mindestens einer Landessprache gut zu verständigen (Englisch wäre gut)
- Sobald man eine Immobilie gekauft hat, müssen Sie sie sichern und in die laufende (und kostspielige) Instandhaltung investieren - vor allem, wenn es sich um eine Immobilie an der Küste handelt.
- Klimawandel und Anstieg des Meeresspiegels: Der Winter ist zwar kürzer als in Europa, aber dafür intensiv: Kapstadt erlebt regelmäßig schwere Winterstürme und Überschwemmungen. Der Klimawandel und der Anstieg des Meeresspiegels werden sich besonders auf die Küstenregionen auswirken, also muss man die Besonderheiten der verschiedenen Regionen kennen und die Immobilie auf die stürmischen Wintermonate gut vorbereiten.
Zweitimmobilie - mehr als nur eine kühl kalkulierte Investition?
Sollte man sich für den Immobilienkauf entscheiden, dann ist es sehr wichtig, sich bei jedem Schritt von lokalen Experten gut beraten zulassen. Dennoch muss man sich das Ganze sehr gut überlegen und sich fragen: Ist es ethisch vertretbar, wird es eine gute langfristige Investition sein, wieviel Steuern werde ich zahlen müssen, habe ich die Zeit und das Geld, um in die Instandhaltung der Immobilie zu investieren und sie zu vermieten, wenn ich nicht da bin und wie gehe ich mit den Auswirkungen des Klimawandels um?
Am besten öfter mal besuchen und die Stadt und ihre Küsten ausprobieren, bevor man eine so wichtige Kaufentscheidung macht.
Eine Ausländerin, die mittlerweile mit der Autorin gut befreundet ist, und die sich eigentlich vor einiger Zeil „nur“ eine ganz kleine Wohnung in Kapstadt kaufen wollte für die Ferien, hat jetzt einen ständigen Wohnsitz und arbeitet in der Stadt. Na klar: Mit den freundlichen Menschen und mit der Sonne!
