Argetra ist ein auf Zwangsversteigerungen spezialisiertes Portal. Dort erfährt man, wann und wo Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen über die Zivilgerichte abgewickelt werden, weil sie entweder notleidend geworden sind oder die Eigentümer sich trennen wollen. Es gibt mehrere sogenannter ZVG-Portale, auch Zvg24 bietet diesen Service an.
Zwangsversteigerungen von Immobilien: ZVG-Portale bieten Infos für Termine am Amtsgericht
Zudem geben die Amtsgerichte selbst ebenfalls ihre Termine von Versteigerungen öffentlich bekannt, so zum Beispiel auf der Internetseite ZVG-Portal. Mit diesem Portal haben die Landesjustiz-Verwaltungen 2007 eine extra Plattform geschaffen. Von einigen Amtsgerichten werden auf diesem Wege auch Gutachten, Exposés und Fotos von Objekten kostenlos zum Download und zur Ansicht bereitgestellt. Das Portal funktioniert im Prinzip nach dem Kalender-Modell, wobei immer wieder Termine gelöscht oder einfach aufgehoben werden, weil der Schuldner seine Verbindlichkeiten abgelöst hat oder zerstrittene Geschäftspartner oder Erbengemeinschaften sich anderweitig über ihre Trennung verständigen konnten. Man muss stets auf dem Laufenden bleiben.
Wenn der Hammer fällt: Nicht die Regel, aber auch keine Ausnahme bei Zwangsversteigerungen
Es ist eine Nische am Immobilienmarkt. Manchmal spielen sich vor Gericht Dramen ab, mitunter winken aber auch Schnäppchen, wenn völlig überraschend Immobilien mit Abschlag zum Gebot stehen, von denen man sonst überhaupt nie erfahren hätte. 12.332 Zwangsversteigerungen zählte Argetra in Deutschland allein im Jahr 2023 - der Anstieg lag damit um 2,1 Prozent höher im Vergleich zum Vorjahr. Ob es vor Gericht wirklich noch günstige Angebote (wie etwa vor 20 Jahren noch) gibt, ist Ansichtssache. Es gab Zeiten da sorgten allein laxe Spielregeln im Gericht für unerwartete Bieter-Gefechte und so manch Überraschung. Schwindelerregende Preise waren in seltenen Einzelfällen die Folge, aber auch Okkasionen für Immobilien-Einsteiger und Erstkäufer. Heute kommt es auf das wichtigste bei Immobilien: Lage, Lage, Lage. Um eine leere Eigentumswohnung zu ergattern, könnte es hoch hergehen. Auf einem Dorf das Häuschen der Oma, unsaniert mit Ölheizung, droht ein Ladenhüter zu bleiben.
Und wie läuft es ab? Wie auf einer Auktion! Nachdem die wichtigsten Informationen über Belegenheit und Zustand der Immobilie dargelegt werden, können Kaufinteressenten sich gegenseitig überbieten. Gibt es keine neuen Angebote, endet die Versteigerung bereits nach einer halben Stunde. Wird weiterhin geboten, ist die Versteigerung erst beendet, wenn das höchste Angebot nicht mehr übertroffen wird. Der Höchstbieter erhält den Zuschlag.
Zwei wicxhtige Hürden sind allerdings zu beachten und schließen sittenwidrige Verläufe zu Schleuderpreisen aus: die Fünf-Zehntel-Grenze und die Sieben-Zehntel Grenze. Erstere Schwelle verlangt, dass das Amtsgericht den Zuschlag verweigern muss, wenn nicht mindestens 50 Prozent des amtlich festgestellten Verkehrswertes erzielt werden. Auch wenn weniger als 70 Prozent geboten werden, ist die Verweigerung des Zuschlags möglich, falls dies vom Betreiber des Verfahrens, also zumeist vom Gläubiger, beantragt wird. Hier kann es auch noch zum Basar oder Monopoly auf dem Flur im Amtsgericht kommen, wenn Banken vielleicht noch gesonderte Forderungen aufmachen und zu feilschen beginnen.
Drama oder Erleichterung? Gründe, die zu Zwangsversteigerungen führen
Immobilien-Experten verweisen auf die üblichen zwei Fall-Konstellationen, bei denen Gerichte typischerweise für einen Eigentümerwechsel von Immobilien zuständig sind - und nicht etwa gewerbliche Makler gegen Provision das Häuschen oder die Wohnung vermitteln. Das macht die Termine mitunter so spannend. Manchmal spielen sich aber Dramen ab, die für die Betroffenen persönliche Tragödien bedeuten können. Das muss man wissen. Wer möchte schon, sagen wir mal, eine gehbehinderte Alteigentümerin einer Villa vor die Tür setzen, nur weil ein nicht versierter Anwalt die Sicherung des vereinbarten lebenslangen Wohnrechts im Grundbuch versiebt und leider an falscher Stelle gesichert hat. Mit der bitteren Folge, dass das verbriefte Recht mit Zuschlagsbeschluss hinter vorrangigen Hypotheken zurücksteht, gelöscht und berichtigt wird. Die Dame hat dann womöglich weder einen Mietvertrag, noch sonst ein Recht im Hause zu verbleiben. Ein trauriges Filmende, das sicher nicht jeder miterleben möchte.
Fall 1: Zwangsversteigerung wegen Überschuldung
Oder das Beispiel eines Schankwirts aus Hamburg, der wirtschaftlich ins Trudeln geraten ist. Er bleibt aus Not Sozialabgaben schuldig, bekommt mit dem Fiskus zu tun, der nicht beglichene Umsatzsteuer-Zahlungen fällig stellt. Als der Schuldner obendrein mit Titeln seiner Gläubiger überzogen wird, kommt einem der geprellten Lieferanten zu Ohren, dass der Wirt noch einen Grundstücksanteil an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Hinterhand hält. Lange dauert es nicht, bis der Schuldner zunächst zur Offenlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse gezwungen wird (Offenbarungseid), in Insolvenz geht und von Gericht ein Rechtsanwalt als Insolvenzverwalter bestellt werden muss, um die Verwertung der Grundstücksbeteiligung voranzutreiben. So kommt es letztlich zur Zwangsversteigerung - gegen alle Beteiligten, weil die Geschäftspartner (den in Not geratenen) Anteil nicht übernehmen wollen. Wenn der ins Straucheln geratene Wirt Glück hat, bleibt vielleicht noch etwas Geld über.
Der Wert des Immobilienanteils könnte ja die Forderungen übersteigen. Gut möglich ist aber auch, dass ihn der Insolvenzverwalter die letzten Groschen nimmt für seine Mühen. So ein Verfahren kann dauern, in der der Rechtsanwalt munter Rechnungen schreibt und zu den Schulden hinzu addiert. Wer den Zuschlag für die als Sicherheit herangezogene Immobilie vor Gericht bekommt, wird der Eigentümer letztlich nicht mehr beeinflussen können.
Fall 2: Teilungsversteigerung und Aufhebung der Gemeinschaft - vererbt, geschieden?
Nehmen wir nun eine Fallgestaltung an, bei der es um gemeinschaftlichen Besitz geht, der aufgeteilt werden soll. Das kann etwa bei Eheleuten der Fall sein, die gemeinsam im Grundbuch stehen und sich scheiden lassen. Eine Teilungsversteigerung kann auch bei Erben vorkommen, die das Haus ihrer (verstorbenen) Eltern verwerten wollen und sich darüber nicht einigen können. Es geht um den Weg raus aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Immobilien-Beteiligung.
Weil sich ein Grundstück nicht ganz einfach teilen lässt, muss es nicht selten zwangsweise zu Geld gemacht werden – bei einer Teilungsversteigerung wird durch die öffentliche Versteigerung faktisch ein akzeptabler Marktwert ermittelt. Gut möglich, dass ein Makler mehr erzielen könnte. Nicht selten werden Interessenten durch etwaige Anzeigen auf Portalen wie Immonet oder Immowelt auf eine Zwangsversteigerung aufmerksam. Wenn es gut läuft, liegt aber sogar ein Versteigerungserlös deutlich höher, als eines vom Amtsgericht in Auftrag gebetenes Gutachten ermittelt hat. Tipp aus der Praxis: Ordentlich Werbung machen für den bevorstehenden Termin. Manchmal erzählt ein Haus eine Geschichte, die die Medien gerne für ihre Leser aufgreifen. Dann stehen die Interessenten auch schon mal im Foyer Schlange.
Das Verfahren zur Teilungsversteigerung ist mit hohen Kosten verbunden und dauert gut und gerne mal ein Jahr - bei Einsprüchen freilich auch länger. Das Verfahren lässt sich zwar mit Tricks und Winkelzügen verzögern, aber nicht gänzlich verhindern. Beim Versteigerungstermin erhält der Meistbietende manchmal bereits den Zuschlag, wenn wenigstens das Mindestgebot erreicht wird.
Interessenten wiederum sollten im Versteigerungstermin gründlich die unterschiedlichen Abteilungen des Grundbuches prüfen, ob (und zu wessen Gunsten und an welcher Stelle) noch Grundschulden verbrieft worden sind. Wobei die für das Verfahren zuständige Rechtspflegerin auf diesen Umstand in der Bieterstunde hinweisen sollte. Zumeist liegt am Tisch der Rechtspflegerin Akte zur Einsicht bereits. Man hat eine gewisse Zeit zur Prüfung - bis die Bieterstunde beginnt und vermutlich schnell an Dynamik gewinnt.
Teilungsversteigerungen sind generell öffentlich. Zuerst informiert der mit der Versteigerung betraute Rechtspfleger über sämtliche Schritte des Versteigerungsprozesses - also Gebote, Gefahren, Überwegungsrechte. Er verliest auch etwaige Erklärungen von Mietern oder Pächtern, die womöglich gültige Verträge haben, die durch die Versteigerung nicht ohne weiteres gebrochen werden können.
Wo die Bieterstunde nur eine halbe Stunde dauert
Anschließend beginnt endlich die sogenannte Bieterstunde - eigentlich sind es nur ein 30 Minuten, in denen Biet-Interessenten ihre Gebote abgeben und ihre vorab bei Gericht eingereichten Biet-Sicherheiten geprüft werden. Häufig bieten die Eigentümer selbst mit, um den Preis der Immobilie zumindest auf den angestrebten Marktwert anzuheben helfen - ein Zock, der auch schiefgehen kann. Manchmal haben sie auch ein echtes Interesse, weiter in ihrer Immobilie leben zu können. Sie sind Teil des Verfahrens, um sich von Miteigentümern zu trennen, und von daher antragsberechtigt. Sie können unter Umständen eine Aussetzung beantragen.
Nach Ablauf der Bieterstunde erfolgt sofort oder an einem zeitnah vom Rechtspfleger eingeräumter Termin die Zuschlagsverhandlung. Der Zuschlag erfolgt für das höchste Gebot, wenn mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts geboten wurden und das Gericht das Gebot formell anerkennt. Wurde indessen kein wirksames Gebot abgegeben, wird die Teilungsversteigerung wiederholt und im Wiederholungsfall womöglich gar eingestellt.
ZVG-Portale: Wo eine Haus-Zwangsversteigerung in der Nähe stattfindet
Zwangsversteigerungen finden grundsätzlich im jeweiligen Amtsgericht des Ortes oder Landkreises statt. Termine und Versteigerungsräume können gleichfalls im ZVG-Portal oder unter zvg.com eingesehen werden. Eine Filterfunktion online ermöglicht, anstehende Versteigerungstermine nach den Bundesländern auszusieben. Auch nach Art der Immobilie: Dort gibt es Häuser zur Zwangsversteigerung, Wohnungen, es wird selbst auf Doppelhaushälften, Baugrundstücke und die unterschiedlichen Größen von Eigentumswohnungen hingewiesen.
Um beim Termin mitbieten zu können, ist ein gültiger Personalausweis oder der Reisepass vorzulegen. Um im Namen einer anderen Person mitzubieten, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Ohne diese Dokumente kann kein Gebot abgegeben werden. Eine Voranmeldung bei Gericht ist jedoch nicht notwendig.
Mit Biet-Sicherheit, aber ohne Cash: Wie sich Käufer vorbereiten sollten
Wer sich für eine zu versteigernde Immobilie interessiert, sollte sich gründlich auf den Versteigerungstermin vorbereiten. Die Gerichte bieten dazu ein Kurz-Exposé an und lassen eigens zur Beurteilung ein Gutachten anfertigen. Bevor man sich also auf den Weg zum jeweiligen Gericht macht, um an der Bieterstunde teilzunehmen und selbst Gebote abzugeben, sollte man sich auch durch gründliche Lektüre des Gutachtens über Vor- und Nachteile des Objektes, Zustand der Baulichkeiten, eventuell festgestellte Umwelt-Gefahren oder Verunreinigungen informieren. Das Gutachten kann aber auch noch im Amtsgericht studiert werden - vor dem Versteigerungstermin in der Geschäftsstelle, dann als Handakte zur Einsichtnahme im Termin.
Auch durch Inaugenscheinnahme gilt es möglichst weitere Informationen über die Immobilie, die Nachbarschaft und Umgebung zusammenzutragen. So manche unangenehme und womöglich auch wertmindernde Überraschungen lassen sich dadurch ausschließen. Wobei Mieter oder Eigentümer nicht verpflichtet sind, Interessenten Auskünfte vor Ort zu erteilen oder Interessenten überhaupt auf das Grundstück oder gar durch die Haustür hinein zu lassen. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht juristisch nicht und kommt nur dann zustande, wenn der bisherige Eigentümer einverstanden ist. Bei Teilungsversteigerung könnte es natürlich im Interesse der Eigentümer liegen - Versuch macht klug.
Wie der Verkehrswert nur als Annäherung dient - und ermittelt wird
Als Anhaltspunkt zum möglichen Preis bzw. Marktwert einer Immobilie wird von einem sachverständigen, bei Gericht zugelassenen Gutachter eine sogenannte Verkehrswert-Ermittlung vorgenommen.
Der Verkehrswert ist eine Einschätzung des Preises, den die Immobilie nach Einschätzung des Gutachters im freien Verkauf erzielen würde. Es kann bestenfalls eine Annäherung bieten. Denn die Eigentümer sind keineswegs verpflichtet, dem Gutachter Zugang zu gewähren, um sich genauer umzusehen und ein präzises Gutachten zum baulichen Zustand abzugeben. So kann er zumeist nur äußerliche Mängel wie Aussandungen an der Fassade feststellen oder den Zustand der Schindeln und des Dachs einschätzen. Der Zustand im Hausinneren bleibt häufig tabu und kann also nicht berücksichtigt werden. Im Gutachten finden sich ebenfalls Informationen über die Nutzung des Objekts, Beispielsweise, ob es zu Wohnzwecken vermietet ist. Es gibt zwar in der Regel ein Sonderkündigungsrecht aus der Zwangsversteigerung, doch womöglich nur für die Eigentümer des Hauses oder einer Wohnung. Mieter oder vertraglich gebundene Dritte sind bei Wohnungen geschützt - die Zwangsversteigerung bricht nicht den Mietvertrag.
Es besteht erst aufgrund anderer rechtlicher Bestimmungen die Chance des Erstehers und künftigen Eigentümers, zum Beispiel auf Eigenbedarf zu pochen und zu klagen. In einigen Städten wie in Berlin gilt dafür jedoch eine bis zu zehnjährige Sperrfrist. Auch soziale Härten könnten ein Räumungsbegehren vereiteln - womöglich weil ältere, gebrechliche Mieter schon lange in einer Wohnung leben und ihnen ein Umzug nicht mehr zugemutet werden kann. Die Einschätzung hierzu wird gegebenenfalls in einem neuen Verfahren vor Gericht geprüft und entschieden. Über sonstige Schutzvorschriften sollte man sicherheitshalber bei einem Rechtsanwalt oder auch Mietervereinen Rat einholen. Gewerbemietverträge genießen indessen nicht den vergleichbaren Schutz von Wohn-Mietverhältnissen.
Gutachter unterscheiden beim Preis zwischen Ertrags-, Vergleichs- und Sachwert einer Immobilie
Wie kann man den richtigen Wert einer Immobilie einschätzen? Welcher Preis ist angemessen? Welche Abschläge sollten beim Gebot berücksichtigt werden? Wie viel Kredit ist eine Bank bereit ,dem Käufer zur Verfügung zu stellen? Was für Eigenkapital ist erforderlich? Das vom Amtsgericht beauftragte Gutachten bietet eine gute Orientierung - es beinhaltet aber auch viele Unsicherheiten. Die Berechnung erfordert auf Grundlage drei verschiedener methodischer Annäherungen.
Das Sachwertverfahren wird in der Regel zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern oder Doppelhaushälften herangezogen. Dabei wird betrachtet, was es zum Stichtag der Wertermittlung kosten würde, ein vergleichbares Gebäude neu zu erstellen. Grundlage für die Berechnung sind die Herstellungskosten für einen Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF), und zwar anno 2010, dem von Gutachtern zur Vereinheitlichung gewählten Referenzjahr. Der errechnete Neubauwert muss anschließend unter Berücksichtigung des Baujahres der Immobilie und etwaigen Modernisierungs-Maßmahmen gemindert werden. Um die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wird der errechnete vorläufige Sachwert mit einem sogenannten Marktkorrektur-Faktor multipliziert.
Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn die zu bewertende Immobilie hauptsächlich für Kapitalanleger interessant ist. Klassischerweise findet es bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Wohnungen Anwendung. Der Ertragswert setzt sich aus zwei Werten zusammen. Einerseits dem Boden- oder Grundstückswert und andererseits dem reinen Ertragswert der Immobilie, der maßgeblich von Mieten und Pachten bestimmt wird. Beide werden separat voneinander berechnet und am Schluss der Bewertung nach einem Schlüssel zusammengeführt. Berechnungsgrundlage ist immer die Nettokaltmiete. Von dieser müssen rechnerisch Bewirtschaftungskosten und Bodenertrag abgezogen werden. Schließlich wird das Ergebnis mit einem Vervielfältiger multipliziert. Durch Addition des Bodenwertes kann man unter dem Strich den Ertragswert der Immobilie ermitteln und am Markt vergleichen.
Das Vergleichswertverfahren wird zumeist für selbst genutzte Eigentumswohnungen herangezogen. Dabei wird der Marktwert der Immobilie beim direkten Vergleich anhand tatsächlich realisierter Kaufpreise am Immobilienmarkt ermittelt. Lage, Größe und Ausstattung werden berücksichtigt und mit gleichartigen Abschlüssen in Relation gesetzt. In der Praxis werden ähnliche Objekte am Markt durch einfache Recherche in Anzeigenportalen herangezogen.
In jedem Fall lohnt es sich, zusammen mit Experten zu beratschlagen, ob der Gutachter sich für die richtige Methode für die Preisfindung entschieden hat. Womöglich hat sich inzwischen auch die Ausgangslage verändert - durch eine Überschwemmung oder Starkregen etwa. Da die Gutachten zudem meist mehrere Monate seit Anfertigung zurückliegen, kann es im Übrigen nicht schaden, sich selbst noch einmal ein Bild vom aktuellen Zustand des Objekts zu machen.
Wie man bei Gericht seine Sicherheitsleistung erbringen kann
Seit Februar 2007 ist es nicht mehr möglich eine Biet-Sicherheit (oder persönliche Bonität) mit Bargeld zu belegen. Der Grund: Es hatte sich in den Jahren nach der Deutschen Einheit im kriminellen Milieu herumgesprochen, dass bei den vielen Versteigerungen von Immobilien (insbesondere in den neuen Bundesländern) Kaufinteressenten mit Taschen voller Bargeld im Gerichtssaal saßen. Es war eine Einladung zu Raubüberfällen und damit zugleich ein Sicherheitsproblem. Die Justizverwaltung reagierte zügig und änderte die Anforderungen - was jetzt in der Konsequenz spontane Grundstückskäufe bei Zwangsversteigerungen ausschließt. Interessenten müssen sich vorab im Klaren werden, ob sie wirklich aktiv und nicht nur als Beobachter an Zwangsversteigerungen teilnehmen wollen. Der wichtigste Schritt ist dabei, hinreichend Geld vorzuweisen bei Gericht. Ohne eine vom Rechtspfleger festgestellte Biet-Sicherheit werden Interessenten vom Bieten ausgeschlossen und dürfen nur passiv als Beobachter an der Versteigerung teilnehmen.
Das Gesetz räumt einem gewissen Kreis von Beteiligten das Recht ein, vom Bieter Sicherheit zu verlangen - hier handelt es sich beispielsweise um Banken, die den Kauf des Grundstücks oder Hauses oder dessen Beleihung mit Hypothekendarlehen finanzieren haben. Die Sicherheit muss sofort im Versteigerungstermin erbracht werden, was der Bankenvertreter in der Regel vom Rechtspfleger einfordert. Kann das nicht unverzüglich geschehen, wird das Gebot vom Gericht zurückgewiesen. Eine Unterbrechung oder auch nur eine kurze Verlängerung der Bietzeit, um irgendwie eine Sicherheit nachzureichen, ist nicht möglich.
Die Sicherheitsleistung beträgt pauschal zehn Prozent des bereits vorab in der Terminbestimmung genannten Verkehrswertes. Die Sicherheitsleistung kann nur erbracht werden durch:
Bundesbankscheck oder Bank-Verrechnungsscheck, der im Inland zahlbar und durch ein zugelassenes Kreditinstitut frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden ist. Ein persönlicher, selbst unterschriebener Scheck oder Schuldschein ist als Sicherheitsleistung nicht geeignet.
Eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstitutes, die im Inland zahlbar ist. Wobei Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers hiervon befreit und ausgenommen sind.
Überweisung an die Landesjustizkasse und damit an das zentrale Konto (mit IBAN und korrekter Kontonummer). Der Betrag muss rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegen. Interessenten müssen davon ausgehen, dass dieser Vorgang mindestens zehn Tage zuvor stattfinden sollte, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Verwendungszweck, also dass es sich um eine Sicherheitsleistung handelt, muss angegeben werden. Zudem das Aktenzeichen des Versteigerungsverfahrens und der Namen des zuständigen Amtsgerichts (z.B. Sicherheitsleistung AG Berlin-Weißensee, Az. 2 K 0000/11). Allein die Orts- und Straßenangaben des Objekts reichen nicht aus, um die Überweisung korrekt zuzuordnen. Nach Abschluss der Zwangsversteigerung werden alle Sicherheitsleistungen, die nicht vom Meistbietenden stammen, unaufgefordert zurücküberwiesen. Andere Zahlungsmittel, insbesondere Bargeld, Wertpapiere, Bausparverträge werden sicht vom Gericht akzeptiert.
Tricks und Fallstricke die eine korrekte Versteigerung vereiteln können
Auch wenn es sich bei Zwangsversteigerungen um ein ordentliches Verfahren vor Gericht handelt, sind Eigentümer und Ersteher von Immobilien nicht vor rechtlichen Tücken oder gar Betrügereien gefeit - und schon gar nicht vor echten Überraschungen.
Ein relativ neues Phänomen ist es, die Wirksamkeit eines Zuschlags trickreich zu konterkarieren und damit die Zwänge aus dem Höchstgebot zu unterlaufen. Was das bedeuten könnte ist anno 2023 bei einem krassen Beispiel in Berlin offenbar geworden. Es gibt anscheinend immer wieder Kniffe, bei denen sogar manch Rechtspfleger von ausgebufften Immobilienhaien übertölpelt wird.
Folgender Fall hat die Immobilienbranche der Hauptstadt in Staunen versetzt. Es ging um die Zwangsversteigerung des Kraftwerks Steglitz im Süden Berlins. Es wurde 1910 von der Gemeinde als Elektrizitätswerk nach Plänen des Architekten Hans Heinrich Müller als klassischer Backsteinbau auf dem Grundstück Birkbuschstraße 40–42 errichtet - direkt am Teltowkanal und damit in privilegierter Wasserlage. Es handelt sich heute nur noch um eine Industriebrache, deren Zweck sich durch Modernisierung überholt hat. Immerhin ist es wohl ein Denkmal und insofern vor dem Abriss gesichert. Das E-Werk liegt allerdings inmitten eines Gewerbegebietes, ist somit nach Angaben der Bauverwaltung eigentlich nicht für die Umwandlung zu Wohnzwecken geeignet. Dennoch ist es bei einer Zwangsversteigerung nach einem wundersamen Bietergefecht auf den sagenhaften Preis von 141 Millionen Euro und damit ein Vielfaches des Schätzwertes hochgejazzt worden. Ersteher und Bestbieter war eine Gesellschaft, die über Mittelsmänner in kriminelle Clan-Strukturen eingebunden scheint. Ihr Vertreter gilt als polizeilich bekannt.
Zunächst fragte dich die verdutzte Öffentlichkeit, ob es womöglich ein Versuch der Geldwäsche war, der den utopischen Wertansatz erklären könnte. Inzwischen ist klar geworden, dass die pfiffigen Bestbieter (offenkundig von Spitzen-Anwälten beraten) einen Weg gefunden haben, sich zwar den Zuschlag und damit die begehrte Immobilie zu sichern und dennoch nicht das Geld überweisen zu müssen - wohl nicht mal einen größeren Teil der Summe. „Die Ersteherin ist mit Zuschlag Eigentümerin geworden, und zwar unabhängig davon, ob das Meistgebot belegt wurde oder nicht. Der Eigentumserwerb ist auch nicht mehr rückgängig zu machen“, teilte eine Sprecherin der Berliner Justizverwaltung mit. Wie das möglich ist? Und warum es nicht zu einer neuen Versteigerung kommt?
Nach Angaben eines Vertreters der neuen Eigentümergesellschaft habe es eine "Befriedigungserklärung" gegeben. Statt den Versteigerungserlös bei Gericht hinterlegen zu müssen, erklärten die Gläubiger des Verfahrens ihre Ansprüche als hinreichend befriedigt. Das Finanzamt bekommt seine offenen Forderungen in Höhe von 235.000 Euro erstattet, womit der Anlass der Versteigerung erledigt wäre. Und der Insolvenzverwalter (der Voreigentümer) gibt sich mit einer Summe in unbekannter Höhe zufrieden - ausgehandelt ohne gerichtliche Beteiligung, unter welchen Umständen auch immer.
Vorsicht "Scherzerklärung" und wie Mitbieter vorgeführt werden
Möglich wird dieses jähe Ende der Versteigerung durch eine Regelung im Zwangsversteigerungsgesetz nach Paragraph 118 ZVG - unter Juristen als Forderungsübertragung bekannt. Wird das Meistgebot nicht belegt, aber Ersteher und Gläubiger werden sich trotzdem handelseinig, ist der Deal geritzt und das Verfahren beendet. Das Meistgebot ist hinfällig, der beim Termin unterlegene Mitbieter guckt in die Röhre. „Dabei wird nicht geprüft, ob und welche Zahlungen der Gläubiger vom Ersteher erhalten hat“, sagt die Gerichtssprecherin achselzuckend. Es heißt, dass diese gesetzliche Regelung vorab zumeist per „Ausbietungsvertrag“ gestaltet wird - vor dem eigentlichen Versteigerungstermin. Dadurch könnte zum Beispiel eine Bank als Gläubigerin mit einem Kaufinteressenten eine Mindestsumme vereinbaren, zu der die Immobilie den Besitzer wechselt. Der Vorteil besteht darein, dass in der Versteigerung ein für die Kreditgeber annehmbarer Preis garantiert wird. Der Käufer schützt sich hingegen vor drohender „Überbietung“ - was das ganze Verfahren ad absurdum führt. Dieser intransparente Überbietungsschutz ist juristisch umstritten, weil er sämtliche Mitbieter täuscht und benachteiligt. Zudem können auf diesen Wege Scheingebote abgegeben, die Rechtsexperten als rechtsmissbräuchliche „Scherz-Erklärung“ bezeichnen. Immobilien in Deutschland sind längst eine international begehrte Asset-Klasse, entsprechend geht es mitunter mit harten Bandagen zu Sache.
Zustimmungsvorbehalt: Wie Banken von Erstehern auch Extrakosten abzupressen versuchen
Grundsätzlich gewarnt werden muss auch vor von Banken eigens bevollmächtigten Mitarbeitern oder Rechtsvertretern. Wenn eine Immobilie tatsächlich beim Bieter-Gefecht unter dem angestrebten Verkehrswert bleibt, genießen Gläubiger unter Umständen einen Zustimmungsvorbehalt. Ein Ersteher, der sich im ersten Moment noch freut, sich als Bestbieter offensiv durchgesetzt zu haben, kann schon im nächsten Moment auf versteckte "Extra-Kosten" hingewiesen werden, die jenseits des Gebots fällig werden sollen. Was macht man da? Schicksalsfrage! Kommt es zur Neuauflage der Zwangsversteigerung ist die Konkurrenz womöglich viel größer und man zieht den Kürzeren. Nicht selten, das wissen erfahrene Rechtsanwälte oder Immobilienexperten aus Erfahrung, lassen sich Ersteher auf diese perfide Weise von Banken die eine oder andere Kröte teuer zusätzlich vergolden.
Lohnen sich Zwangsversteigerungen von Immobilien oder sind Amtsgerichte längst überlaufen?
Es gab Zeiten, da konnte man bisweilen noch sehr günstig eine Immobilie ergattern. Oder umgekehrt betrachtet, in Not geratene Schuldner das eigene Häuschen für einen Appel und Ei verlieren, wenn ausreichend Interessenten und damit konkurrierendes Kapital fehlen. Seitdem durch Internetportale eine gewisse Transparenz in der Öffentlichkeit hergestellt wird, sprechen sich bevorstehende Versteigerungen allerdings schnell wie ein Lauffeuer herum. Die Nachfrage nach Immobilien ist vor allem in Städten und Metropolen zumeist deutlich größer als das Angebot.
Wer am meisten bietet, kommt zum Zuge. So ist es gedacht. Das kann den Immobilienerwerb möglicherweise für den einen oder anderen erleichtern. Immerhin spart man sich Maklergebühren und damit reichlich Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer wird zwar trotzdem fällig, aber es entfallen mit dem Zuschlag die extra Gebühren für einen Notar. So kommt es, dass in Berlin beispielsweise die Gerichte förmlich überrannt werden von Neugierigen und Kaufinteressenten - und mitunter auch Journalisten.
Der Verteilungstermin und was sonst noch an Überraschungen drohen
Das Gericht selbst verlangt für seine Tätigkeit eine Zuschlaggebühr. Und dann werden auch noch vier Prozent Jahreszinsen für die Spanne fällig, bis das Geld nach der gesetzten Zahlungsfrist fließt. Das dauert in jedem Fall noch. Denn der sogenannte Verteilungstermin steht erst aus, der erst vom Gericht anberaumt wird. Wer den Zuschlag erhält, hat meist noch sechs bis acht Wochen Zeit die vollständigen Kosten zu zahlen oder auch eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Als Eigentümer gilt man allerdings schon ab dem Augenblick des Zuschlags. Sämtliche Rechte und Pflichten geben zu diesem Zeitpunkt über und erfordern zum Beispiel beim Abschluss einer Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung schnelles Handeln.
Anwälte wissen nur zu genau, dass es auch noch nach dem Zuschlag zu Problemen kommen kann. Wenn der bisherige Eigentümer Zuschlagsbeschwerde wegen etwaiger Verfahrensfehler einlegt etwa. Dann kann es noch zu erheblichen Verzögerungen kommen - auch die Aufhebung des Zuschlags droht mitunter. Auch die Räumung der Immobilie kann sich verzögern, wenn der uneinsichtige Ex-Eigentümer sich weigert, auszuziehen. Der Zuschlagsbeschluss wirkt zwar zugleich als Räumungstitel. Doch der Gerichtsvollzieher muss erst beauftragt werden und auch kurzfristig Zeit haben. Wenn der Vorbesitzer pleite ist und bereits Offenbarungseid geleistet hat, bleiben die Räumungskosten sehr wahrscheinlich auch noch beim Käufer hängen.
