KfW-Förderung für Neubauten: Staatliche Wohnbauförderung in der Kritik

KfW-Förderung von Wohneigentum „mehr Schein als Sein“

Um die Wohnungskrise zu bekämpfen, hat die Ampelregierung zahlreiche Förderprogramme aufgelegt. Doch unter dem Strich benachteiligt der Bund den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie gegenüber der Investition in den Bau einer Mietwohnung, so eine aktuelle Studie der Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen. Die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums sei „mehr Schein als Sein“, laut der Analyse.

Mangelnde Aktivität könne man der Ampelkoalition nicht vorwerfen, kommentierten die Studien-Autoren. Immerhin habe das Bauministerium Förderprogramme aufgelegt für den Bau oder den Kauf einer eigenen Immobilie. Doch der springende Punkt: Diese Förderungen werden durch die Folgekosten kompensiert. „Alle neuen Förderprogramme haben eins gemein: Die Mehrkosten für die Auflagen zur Energieeffizienz übersteigen den Barwert der Förderung.“

Zusammengefasst: Wer in den Bau von Mietwohnungen investiert, kann in der aktuellen staatlichen Förderlandschaft unterstützt werden. Wer jedoch Häuser baut oder Eigentum erwirbt, ist bei der Verwirklichung der Traum der eigenen Immobilie benachteiligt.

Die Empirica-Analyse hat auch die Leistungen der Ampel Regiering bei der Wohnraumförderung untersucht. Zwischen 2018 und 2021 hat die damalige Bundesregierung die Förderung in Form des Baukindergeldes eingeführt. Die Studie stellt die Frage: Was sind die Förderprogramme (der Ampel) wert und inwieweit lassen sie sich mit dem Baukindergeld (eine staatliche Fördermaßnahme, die zum 1. Januar 2018 in Kraft trat und dazu diente, Familien mit Kindern den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern vergleichen), das insgesamt fast 430.000 Familien in die eigene Wohnung geholfen hat, vergleichen?

Wohnbauförderung: Mietwohnungen-Bau wird unterstützt, Immobilienkäufer benachteiligt

• Unter dem Strich diskriminiert der Bund den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie gegenüber der Investition in den Neubau einer vermieteten Wohnung um 18.000 bis 30.000 Euro. Glück haben derzeit nur Ersterwerber von selbst genutztem Wohneigentum in Hessen. Sie erhalten mit der Landesförderung „Hessengeld“ einen Zuschuss von 10.000 Euro pro Käufer und weiteren 5.000 Euro pro Kind als bedingungslose (Teil-)Kompensation für die Grunderwerbsteuer.
• Bei alle neuen Förderprogramme übersteigen die Mehrkosten für die Auflagen zur Energieeffizienz den Barwert der Förderung.
• Der Vergleich mit dem Baukindergeld fällt schlecht aus:

Während das Baukindergeld jahresdurchschnittlich von etwas mehr als 131.000 Familien in Anspruch genommen wurde – von rund 87.500 für den Erwerb einer bestehenden Immobilie und von knapp 44.000 für ein Bauvorhaben – wurden die Programme „Wohneigentum für Familien – Neubau“ und „Jung kauft Alt“ 2024 von gut 5.000 Familien abgerufen.

Nach Angaben der Empirica-Autoren ist die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums „ein Scheinriese.“ Sie kommentieren: „Die 6,9 Milliarden Euro an Volumen insgesamt vergebener Kredite im Jahr 2024 stellen das Baukindergeld mit seinem durchschnittlichen jährlichen Fördervolumen von 2,8 Milliarden noch klar in den Schatten. Doch schon der mit den Fallzahlen gewichtete einfache Förderbarwert der Zinsvergünstigungen liegt nur bei 2.900 Euro gegenüber 18.600 Euro beim Baukindergeld.“ Dieser werde stark gedrückt durch die vergleichsweise starke Nutzung des KfW-Wohneigentumsprogramms. „Der bereinigte Förderbarwert schrumpft schließlich auf rund 100 Euro und damit auf die Größe eines Zwergs. An das Baukindergeld waren dagegen keine kostenträchtigen Auflagen gekoppelt, die eine Bereinigung erfordern würden – es bleibt bei 18.600 Euro.“

KfW-Förderung: Wie wird genutztes Wohneigentum derzeit vom Bund gefördert?

Angehende Eigentümer, die ihre Immobilie selber bewohnen wollen, werden aktuell ausschließlich über zinsvergünstigte Kredite der Förderbank KfW unterstützt. Das Angebot an Förderprogrammen sieht so aus:

• Lineare Normal-AfA:: Alle neuen Mietwohngebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt werden, können mit drei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.
• Degressive Normal-AfA: Neubauten mit Datum des Baubeginns zwischen Oktober 2023 und September 2029 können statt linear auch degressiv mit fünf Prozent vom jeweils verbleibenden Restwert abgeschrieben werden.
• Sonder-AfA: Neubauten mit Datum des Bauantrags oder des Kaufvertrags zwischen August 2018 und Oktober 2029 können zusätzlich zu einer der beiden normalen AfAs über vier Jahre mit einer Sonder-AfA von linear jeweils fünf Prozent abgeschrieben werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn sie den Effizienzhausstand EH 40 erfüllen, mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen zertifiziert werden.
• Sofortabschreibungen von Erhaltungsaufwand: Erhaltungsaufwendungen für bestehende Gebäude können entweder sofort (bis zu 4.000 Euro) oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden.

Bundesregierung sollte „dringend gegensteuern”

Die Politik sollte angesichts des festgestellten Missverhältnisses wieder eine Förderung des Erwerbs von Wohneigentum wie das Baukindergeld anbieten. Diese würde Familien zugutekommen und nicht ein ganz anderes Ziel wie die energetische Verbesserung des Gebäudebestands verfolgen. „Der Förderbarwert dieser Eigentumsförderung sollte sich fairerweise auf mindestens 18.000 Euro belaufen, um die Förderung des vermieteten Wohnraums auszugleichen,“ folgert die Studie.

Unterstützung in Form eines Verzichts oder Reduzierung der Grunderwerbsteuer

Auch halten die Landesbausparkassen eine Unterstützung in Form eines Verzichts oder zumindest einer Ermäßigung der Grunderwerbsteuer für sinnvoll. Wie viel dies wert sein kann, zeige das Hessengeld. Gesucht seien Modelle, die den Bundesländern den Verzicht auf die Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer erleichtern würden.

Was die neue Bundesregierung dagegen auf keinen Fall ins Auge fassen sollte, sei eine analoge steuerliche Förderung für selbst genutztes Eigentum. „Denn durch die progressive Einkommensbesteuerung würden davon besonders jene profitieren, die es am wenigsten nötig hätten – und dies umso stärker, je größere und luxuriösere Immobilien sie erwerben“, so die Schlussfolgerung der Analyse. Umgekehrt würde die eigentliche Zielgruppe der Förderung verfehlt – Schwellenhaushalte, die gerade so eben am Sprung über die Eigenkapitalhürde scheitern, weil sie in der Regel allenfalls über ein mittleres zu versteuerndes Einkommen verfügt.

Methodisch basiert die Empirica-Studie auf der Ermittlung von Förderbarwerten pro geförderte Wohnung, durch die unter anderem die unterschiedliche zeitliche Verteilung der Auszahlung von Förderprogrammen nivelliert werden kann. Auf diese Weise kann die aktuelle Selbstnutzer-Förderung in Form von Zinsvergünstigungen und dem Zuschuss Baukindergeld gegenübergestellt werden, sowohl der steuerlichen Förderung, die Vermieter erhalten.