Bis zum Jahr 2030 sind in Heilbronn, Erding, Cloppenburg, Landsberg am Lech, München, Potsdam, Rosenheim, Ebersberg und Miesbach die höchsten Wertsteigerungen bei Immobilien zu erwarten. Das geht aus dem Wohnatlas 2018 der Postbank hervor.
Die Städte und Landkreise mit dem geringsten erwarteten Wertzuwachs sind derzeit Salzlandkreis, Prignitz, Mansfeld-Südharz, Spree-Neiße, Altenburger Land, Uckermark, Elbe-Elster, Frankfurt (Oder), Oberspreewald-Lausitz und Suhl.
Bei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich im Bundesländer-Vergleich starke Differenzen. Am teuersten war 2017 der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro Quadratmeter zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter. Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je Quadratmeter Platz zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern. Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro Quadratmeter.
Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachen der jährlichen Nettokaltmieten.
"Ein kleiner Vervielfältiger kann für Selbstnutzer ein erster guter Hinweis darauf sein, dass die finanzielle Belastung durch den Erwerb einer Immobilie die ansonsten entstehenden Mietzahlungen langfristig nicht übersteigt (...) Noch wichtiger ist aber, dass Käufer realistisch einschätzen, ob die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung passt - und ob neben den Kaufnebenkosten auch eventuelle Zinsänderungen sowie Sanierungsbedarfe in 15 bis 20 Jahren geschultert werden können", zitiert die dpa Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte bei seiner Entscheidung auch die künftig zu erwartende Wertentwicklung berücksichtigen. Dabei kann der vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut für die Postbank errechnete Investitionschancen-Index helfen.
Schlechtes Miete-Kaufpreis-Verhältnis in Hamburg
Am wenigsten käuferfreundlich ist das Miete-Kaufpreis-Verhältnis erwartungsgemäß in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In der Bundeshauptstadt sind es gut 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern, wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt nach oben treiben. "Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint", erklärt Grunwald.
Hohe Kaufpreise in Ferienregionen und Ballungsräumen
Im Vergleich zu anderen ostdeutschen Regionen ist Wohneigentum in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg um einiges teurer, der Vervielfältiger liegt dort bei 31,3 beziehungsweise 28,4.
Das liegt in den jeweiligen regionalen Besonderheiten begründet, die in diesen beiden Bundesländern die Preise in die Höhe treiben: In Mecklenburg-Vorpommern ist der Anteil an Investoren, die gefragte Ferienimmobilien in Ostseenähe kaufen, besonders hoch. Nachfrage und Kaufpreise in Brandenburg werden von den Berlin-Pendlern angeheizt, die ihre Wohnträume im Umland der Hauptstadt wahrmachen.
Abseits der Touristen-Hotspots beziehungsweise des Berliner Speckgürtels sind die Kaufpreise wieder deutlich moderater. Ähnlich wie in Mecklenburg-Vorpommern ist die Situation in Schleswig-Holstein mit einem Vervielfältiger von 28. Aufgrund der begehrten Lagen in Küstennähe und auf den Inseln sind Immobilien dort teuer und der Wert des Vervielfältigers somit hoch. Moderate Kaufpreise finden Interessenten hier nur außerhalb des Hamburger Umlandes und abseits der beliebten Ferienregionen an Nord- und Ostsee.
