Das Bundesverfassungsgericht hat am 15.4.2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt. Nachfolgend ein Research-Beitrag der Deutschen Bank zum kontroversen Thema eines möglicherweise drohenden bundesweiten Mietendeckels:
„Nachdem der Berliner Mietendeckel durch das Bundesverfassungsgericht kassiert wurde, diskutiert ganz Deutschland die Folgen. Eine der am häufigsten und potenziell wichtigsten Fragen für viele Vermieter und Mieter lautet, kommt nach der Bundestagswahl im September ein bundesweiter Mietendeckel?
Die Linke fordert in ihrem Wahlprogramm einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild für das gesamte Bundesgebiet. Danach dürften Mieten nur noch mit der Inflation steigen und würden bei 2% pro Jahr gedeckelt. Besonders hohe Mieten sollen vermutlich auch nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels abgesenkt werden.
Die Absicht der Grünen hätte eine ähnliche Wirkung wie ein bundesweiter Mietendeckel. Allerdings sind deren Vorschläge komplexer: Mietpreisbremse weiter verschärfen, Mieterhöhungen auf 2,5% pro Jahr „innerhalb des Mietspiegels“ begrenzen und hierbei zur Berechnung des Mietenspiegels den Betrachtungszeitraum auf 20 Jahre erweitern. Zur Einordnung: Laut bundesweitem Verbraucherpreisindex sind die Mieten in den letzten 20 Jahren um lediglich 1,2% pro Jahr gestiegen. Die 20-Jahre-Regel könnte in vielen Regionen von größerer Bedeutung sein als die 2,5%-Regel. Je nach Ausgestaltung könnte dies für einige Regionen sogar Mietsenkungen implizieren.
Auch die SPD möchte den Betrachtungszeitraum des Mietenspiegels, der in der aktuellen Legislaturperiode bereits von vier auf sechs Jahre erhöht wurde, nun auf acht Jahre verlängern. Auch möchte sie die Mietpreisbremse weiter verschärfen. Zudem fordert die SPD eine zeitlich befristete Deckelung des Mietanstiegs in Höhe der Inflationsrate. Dass derartige Befristungen häufig die Tendenz zur Perpetuierung Richtung Sankt-Nimmerleins-Tag haben, konnten wir zuletzt beim Soli und der Mietpreisbremse beobachten.
Fazit: Alle drei Parteien planen eine massive Verschärfung der Mietenregulierung. Eine rot-rot-grüne Bundesregierung dürfte neben einem bundesweiten Mietendeckel die Regulierungsschraube kräftig anziehen. So planen die drei Parteien, die Modernisierungskostenumlage abzusenken. Dazu kommen weitere potenzielle Belastungen durch die Energiewende, die vornehmlich die Vermieter treffen dürften. Allerdings könnte Grün-Rot-Rot im Bund eben so wenig wie im Berliner Senat verhindern, dass eine weitere Reduzierung der Mietrenditen Investitionen ausbremst und damit die Knappheit am Wohnungsmarkt weiter verschärft. Bei aller Skepsis der Akteure gegenüber Märkten sollten sie doch die fundamentalste ökonomische Logik akzeptieren, dass geringere Renditen das Angebot reduzieren. Da nach der Corona-Krise die Zuwanderung wieder kräftig steigen und die Binnenwanderung Richtung Ballungsräume anhalten dürfte, drohen noch mehr soziale Spannungen.
So wahrscheinlich die weiteren Verschärfungen des Mietenrechts unter Grün-Rot-Rot im Bund wären, so verpasst diese Konstellation nach aktuellen Prognosen jedoch eine Mehrheit im nächsten Bundestag knapp. Eine Ampelkoalition (Grüne, SPD, FDP) könnte dagegen eine Mehrheit haben und für die Liberalen dürfte eine weitere Verschärfung des Mietenrechts eine rote Linie sein. Hier würden wir folglich erwarten, dass das aktuelle Mietenrecht eingefroren würde. Am wahrscheinlichsten bleibt trotz des Sinkflugs der Konservativen in den jüngsten Umfragen eine Koalition zwischen CDU und Grünen. Hier dürften die Grünen den Klimaschutz priorisieren und die CDU nicht gewillt sein, eine weitere Verschärfung des Mietenrechts mitzutragen. Bis zum 26. September müsste es zu weiteren politischen Verwerfungen insbesondere bei der CDU kommen, damit sich an dieser Lage etwas ändert. Daher halten wir die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels für eher unwahrscheinlich.“
Ergänzung der DWN: Was sagen die großen Parteien in ihren Wahlprogrammen für die Bundestagswahl 2021 im Detail (direkt oder indirekt) zum Thema Mieten-Deckelung?
CDU/CSU:
Das gemeinsame Wahlprogramm von CDU und CSU wird zurzeit noch erarbeitet und soll im Juli vorgestellt werden. Ein Entwurf liegt der Öffentlichkeit noch nicht vor.
Im Regierungsprogramm (Stand: Juli 2017) sprach man sich implizit, aber nicht explizit gegen Mieten-Deckelungen aus. Hohen Mieten wolle man stattdessen mit einer Förderung des Wohnungsbaus entgegenwirken. Wörtlich heißt es:
„Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz und das beste Mittel gegen ausufernde Mietpreise. Wir setzen dabei nicht auf überbordende Regulierung, sondern auf die Belebung des öffentlichen und privaten Wohnungsbaus. Dazu gehört auch die Schaffung von studentischem Wohnraum.“
SPD:
Die Sozialdemokraten plädieren für eine Begrenzung der Mietsteigerungen in Höhe der jährlichen Inflationsrate – das bezieht sich allerdings nur auf das Mietniveau in überhitzten Wohnungsmärkten.
Der Wortlaut aus dem Entwurf des Bundestagswahlprogramms 2021:
„In angespannten Wohnlagen werden wir daher ein zeitlich befristetes Mietenmoratorium einführen, das bedeutet: Mieten können für eine bestimmte Zeit nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden. Wir werden außerdem die Mietpreisbremse entfristen und Schlupflöcher schließen […]“
Außerdem plädiert die SPD für gesonderte Mietpreisbegrenzungen bei Gewerbeimmobilien: „Wir unterstützen die Städte dabei, die Innenstädte lebendig zu halten und Nutzungsänderungen mitgestalten zu können, unter anderem durch die Einführung eines Gewerbemietspiegels, effektiven Kündigungsschutzes und Mietpreisbegrenzungen.“
Bündnis 90/Die Grünen:
Die Grünen wollen bundesweit Mietobergrenzen einführen und Mietsteigerungen sollen pro Jahr auf maximal 2,5 Prozent innerhalb eines Mietspiegels begrenzt werden. Im Entwurf des Bundestagswahlprogramms 2021 heißt es wörtlich:
„Konkret wollen wir Mietobergrenzen im Bestand mit einem Bundesgesetz ermöglichen und die Mietpreisbremse entfristen und nachschärfen. Reguläre Mieterhöhungen sollen auf 2,5 Prozent im Jahr innerhalb des Mietspiegels begrenzt werden. Dazu wollen wir qualifizierte Mietspiegel stärken, verbreiten und rechtssicher ausgestalten. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten 20 Jahre herangezogen werden.“
AfD:
Das Wahlprogramm der Alternative für Deutschland ist trotz bereits erfolgtem Beschluss noch nicht veröffentlicht worden und liegt auch nicht als Entwurf vor.
Im Bundestagswahlprogramm 2017 sprach man sich gegen Mietendeckel aus:
„Planwirtschaftliche Eingriffe wie die „Mietpreisbremse“ verschleppen das eigentliche Problem, anstatt es zu lösen. Langfristig verkehrt sich der gewünschte Effekt der Mietpreisbremse ins Gegenteil, weil sie private Investitionen in den Wohnungsbau weniger rentabel macht und so auch den dringend benötigten Neubau von Wohnungen ausbremst.“
Die Linke:
Die Linken sprechen sich für radikale bundesweite Mietpreisdeckelungen und teilweise sogar -senkungen aus. Im Entwurf des Bundestagswahlprogramms 2021 heißt es wörtlich:
„Die Mieten sind explodiert, durch die Städte walzt das Immobilienkapital und verspricht Renditen. DIE LINKE hat in Berlin gezeigt, dass es anders geht: Wir wollen im gesamten Bundesgebiet harte Obergrenzen für die Miete einführen.
[…]
„Die Rechte von Mieter*innen sind immer noch viel zu schwach. Die „Mietpreisbremse“ der
Bundesregierung wirkt nicht. […] Wie es gehen kann, zeigt dagegen Berlin, wo die LINKE mitregiert: Mieten mit harten Obergrenzen deckeln, Wohnungen zurück in öffentliches Eigentum bringen, sozialen Wohnungsbau fördern und die Immobilienwirtschaft gemeinnützig machen! In Berlin sinken die Mieten erstmals seit Jahren wieder.
[…]
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Wir wollen im gesamten Bundesgebiet Mietendeckel nach Berliner Vorbild. Unser Ziel: die Explosion der Mieten nicht nur bremsen, sondern beenden und rückgängig macht. Mieten dürfen nur noch soweit erhöht werden, wie die Preise allgemein steigen, höchstens um 2 Prozent im Jahr. Besonders hohe Mieten müssen abgesenkt werden.
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[…] DIE LINKE will einen echten Mietendeckel durchsetzen. Bis dahin müssen als Sofortmaßnahmen Ausnahmen und Aufschläge abgeschafft werden. Die Miete müssen eingefroren werden, ein echter Mietenstopp für bestehende Mietverträge.
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Einen neuen Mietspiegel! Alle Mieten müssen in die Berechnung einfließen, nicht nur die der letzten sechs Jahre. Für Städte muss ein Mietspiegel verpflichtend werden.
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Auch für Kleingewerbe wollen wir die Voraussetzungen vereinfachen: Länder und Kommunen sollen rechtssicher Mietendeckel für Kleingewerbe, Handwerk, kulturelle Einrichtungen sowie für soziale und gemeinnützige Träger einführen können.
FDP:
Die freien Demokraten sprechen sich explizit gegen Begrenzungen von Mieten aus. Der entsprechende Wortlaut aus dem Entwurf des Bundestagswahlprogramms 2021:
„Der Wohnraum in unseren Städten wird knapper, die Mieten steigen immer weiter. Dagegen hilft vor allem eins: Mehr Bauen. Enteignungen, Mietpreisbremse oder Mietendeckel sorgen letztlich für weniger Wohnraum.
[…]
Wir Freie Demokraten wollen die Mietpreisbremse und den Mietendeckel abschaffen. […] Mietpreisbremse und Mietendeckel schaffen nachweislich keine neuen Wohnungen und haben sogar zu einer Verknappung des Angebots geführt.“
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Zu den unterschiedlichen Thesen und Auffassungen der Parteien wollen wir an dieser Stelle keine Stellung beziehen. Stattdessen präsentieren wir im folgenden die Ergebnisse der aktuellsten Forsa-Umfrage, welche direkt nach der Ernennung der Kanzlerkandidaten von CDU/CSU (Armin Laschet) und Grünen (Annalena Baerbock) durchgeführt wurde.
Bündnis 90/Die Grünen: 28 Prozent
CDU/CSU: 21 Prozent
SPD: 13 Prozent
FDP: 12 Prozent
AFD: 11 Prozent
Die Linke: 7 Prozent
