Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Was muss denn ein Büro grundsätzlich leisten?
Michael Morgan: Grundsätzlich gibt uns das Büro die perfekte Möglichkeit, professionell zu arbeiten. Dort befindet sich unter anderem die notwendige Technik für alle Aufgaben, die ein Laptop allein zuhause gar nicht leisten kann. Dazu bietet es Kollaborationsorte, wo sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zum kommunikativen Austausch oder zum kreativen, gemeinsamen Arbeiten treffen – beispielsweise Desks und Workshop-Räume. Das Büro ist ein wichtiger Ort sowohl des Austausches und der sozialen Kommunikation.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: In anderen Ländern – beispielsweise in Russland – hat das Büro auch eine repräsentative Funktion für die Firma. Sie unterstreicht durch eine teure Lage und hochmoderne Ausstattung gegenüber ihren Kunden und Geschäftspartnern ihre Bedeutung.
Spielt dies auch in Deutschland eine Rolle?
Michael Morgan: Der Trend in Deutschland geht schon seit Jahren zu Büros, die die Zusammenarbeit und den Austausch befördert. Wir sehen hier Bürolandschaften aus einem Wechsel Arbeitsplatzinseln, wohnzimmerartigen Orten, Ruhezonen und Think Tanks. Das heißt, die Entwicklung geht weg von Strukturen, die primär kleine Einzel- oder Doppelbüros bereitstellen, die früher für Bürokraten oder für Beamten konzipiert worden sind. Die Kunden wollen verstärkt offene und kommunikative Flächen, die die Zusammenarbeit und Kreativität befördern. Die Entwicklung dürfte jetzt zwar etwas an Fahrt verlieren, weil in offenen Strukturen Abstandsregeln, wie sie aktuell nötig sind, nicht so leicht umsetzbar sind. Doch sind wir davon überzeugt, dass der grundsätzliche Trend ungebrochen ist.
Jedes Unternehmen muss natürlich selbst entscheiden, ob es repräsentativ sitzen möchte. Grundsätzlich ist das aber meine Empfehlung. Denn die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter achten schon darauf, wo sie arbeiten werden. In einer Spelunke im Untergeschoß ohne Fenster möchte keiner jeden Tag seine Aufgaben für die Firma erledigen. Ein Büro muss kreativ und gut ausgestattet sein, so dass man sich dort wohlfühlt, weil man einen großen Teil seines Lebens dort verbringt.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Wie verändert die Pandemie den Markt?
Durch die Pandemie wurde die gesamte Republik zügig ins Home-Office geschickt. Das ist in den einzelnen Firmen zwar in unterschiedlichem Maße über die Bühne gegangen. Doch war im Prinzip jedes Unternehmen davon betroffen. Die Büros waren durch die Maßnahmen der Regierung schnell leergezogen, so dass viele Unternehmenschefs vielleicht zunächst dachten, in Zukunft deutlich weniger oder gar keine Bürofläche mehr zu benötigen. Doch dürfte dieses Szenario mit Sicherheit nicht eintreten.
Denn wenn ich mir zum Beispiel die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in unserer Firma und bei unseren Kunden anhöre, dann bleibt das Office doch ein sehr wichtiger Ort, den man im Leben hat, um sich auszutauschen, um zu kommunizieren und um sich zu informieren. Zu Anfang der Pandemie war es für viele vielleicht noch ganz nett, zuhause zu arbeiten. Allerdings haben viele nach gut einem Jahr Home-Office Sehnsucht danach, wieder an ihren alten Arbeitsplatz zurückzukommen. Denn die Möglichkeiten zuhause sind oft nicht ideal, weil viele alltägliche Dinge aus dem Alltag die Arbeit unterbrechen – beispielsweise klingeln die Kinder an der Tür und lenken einen ab.
Darüber hinaus können die meisten dort gar nicht separat in einem Raum ihre Aufgaben erledigen, sondern sitzen irgendwo, wo es ungünstig ist - möglicherweise am Küchentisch. Aber auch aus Unternehmenssicht ist das Büro wesentlich. Nur wenn Menschen unmittelbar an einem Ort zusammenarbeiten, entsteht ein Wir-Gefühl und eine Identifikation mit dem Unternehmen, was gerade in Zeiten des Wettbewerbs um die besten Arbeitskräfte essenziell ist. Und nur in der direkten Zusammenarbeit, im informellen Austausch und Miteinander entfachen Mitarbeitende den künftig wichtigsten Treibstoff für Unternehmen: Kreativität.
Doch wird die Pandemie schon künftig Veränderungen bewirken: So wird die Fläche pro Mitarbeiter größer als bisher werden. Dabei wird sich die Zahl der Kollaborationsflächen wahrscheinlich bedeutend erhöhen. Grundsätzlich muss ein Büro ein sicherer, „pandemieresitenter“ Arbeitsort sein. Denn wir wissen nicht, ob dies die letzte Pandemie sein wird, die wir erleben werden.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Was bedeutet „pandemieresistent“?
Michael Morgan: Momentan kann keiner konkret sagen, wie sich die Büros in der Zukunft entwickeln. Das wissen weder die Mieter noch wir Vermieter. Doch wissen wir, dass wir neue Konzepte brauchen. Beispielsweise müssen Engpässe im Büro so gestaltet beziehungsweise konzipiert werden, dass Abstandsregeln eingehalten werden können, damit mögliche Infektionen vermieden werden. Das kann beispielsweise der Raum vor einem Aufzug sein, aber auch ein Besprechungsraum oder die schon erwähnten Arbeitsplatzinseln.
Dies wird mit Sicherheit nicht so sehr über bauliche Maßnahmen passieren, da jede Situation gegebenenfalls andere Lösungen erfordert. Wir sehen die Lösung hier eher in den Möglichkeiten, die uns die Digitalisierung und der Einsatz von Sensoren ermöglicht. Durch den gezielten Einsatz moderner Technik können wir den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein sicheres Umfeld bieten. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel, in Bereichen, wo sich viele Kolleginnen und Kollegen aufhalten, die Frischluftzufuhr automatisch hochzufahren, da intelligente Sensoren die Anzahl der Personen in dem jeweiligen Bereich erkennen. Zusätzlich kann man die Reinigungszyklen noch effizienter als bisher gestalten. Wir haben Applikationen mitentwickelt, die durch solche Sensoren anonymisiert feststellen, wo sich verstärkt Angestellte aufgehalten haben, um dort die Reinigungsfrequenzen zu erhöhen. Wir sehen dann, dass wir zwischenreinigen oder die Luftwechselraten erhöhen müssen.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Wie haben Sie die Ausbreitung der Pandemie in Ihren Bürogebäuden gespürt?
Michael Morgan: Das Geschäft mit den Büros macht bei uns fast 90 Prozent unseres Portfolios aus. Wir verfügen hier über einen Kernstamm an wirtschaftlich grundsoliden Mietern, die global tätige Unternehmen sind. Dazu gehören Google, AstraZeneca, KPMG und PWC. Dort haben wir die Auswirkungen der Pandemie nur relativ wenig gespürt.
Im Bereich des Einzelhandels hingegen – der in unserem Portfolio bewusst eine zu vernachlässigende Rolle spielt - hat sich die Krise mit Sicherheit stärker ausgewirkt. Hier mussten manche Geschäfte von heute auf morgen schließen und Vermieter, die viel Einzelhandelsflächen im Portfolio haben, mussten und müssen deutlich höhere Mietausfälle meistern. Neben Bürogebäuden betreiben wir einige wenige Gastronomie- und Hoteleinheiten, bei denen die Belegungsraten während der Pandemie auch nur sehr niedrig waren. Hier mussten auch wir mit ein paar Mindereinnahmen zurechtkommen, aber das war zum Glück äußerst überschaubar.
Etwas anders sieht das Bild beim Neuvermietungsgeschäft aus. Beim ersten Lockdown gab es einen verhältnismäßig schnellen Stopp an Mietgesuchen, weil viele Unternehmen nicht sicher waren, wie es jetzt weitergeht. Dann hat man sich aber schon ein bisschen daran gewöhnt und wieder gehofft, dass sich das Leben wieder normalisiert. So sind schließlich Gesuche an den Markt wieder zurückgekommen. Bei vielen Mietern waren die Verträge am Auslaufen, so dass sie wieder nach neuen Flächen suchen mussten. Wenn ein Kontrakt 2022 endet, dann hat die Firma ja nicht viel Zeit dafür.
Grundsätzlich waren starke regionale Unterschiede zu beobachten. In München sind wir relativ stabil durch die Krise gekommen, während der Markt in Berlin verhältnismäßig stark zum Stillstand gekommen sind, auch wenn wir dort gerade eine große Vermietung über die Bühne gebracht haben. Auch in Frankfurt am Main sind uns viele Gesuche weggebrochen, die aber nun im Jahr 2021 wieder zurückgekommen sind. Allgemein ist der Flächenumsatz stark eingebrochen. Es hat sich ein uneinheitliches Bild gezeigt, auf dem aber klar der Ausbruch der Pandemie zu sehen war. Es wird erwartet, dass die Flächenumsätze ab dem kommenden Jahr wieder auf ein normales Maß zurückkehren.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Aus einer Studie der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), die noch aus der Vorpandemie-Zeit stammt, ist Frankfurt am Main der größte Gewinner des Brexits. Ausländische Banken wollten ihre Aktivitäten von der Insel in die hessische Hauptstadt verlagern, heißt es.
Haben Sie davon profitieren können?
Michael Morgan: In der Tat hat man sich hier einen positiven Effekt erhofft, der sich aber in der Realität nur relativ gering bemerkbar gemacht hat. Es gab zwar einige Miet- und Flächengesuche, die aber nur marginal ausgefallen sind. Sicherlich waren auch Neueröffnungen von Büros zu beobachten. Meistens waren dies aber Repräsentanz-Büros, wo vielleicht 20 bis 30 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter arbeiten. Zudem wurde dieses Plus durch den Brexit von einem allgemeinen verstärkten Arbeitsplatzabbau der Banken überlagert, so dass der Markt insgesamt davon bislang nur sehr wenig profitieren konnte .
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Haben Sie dann aufgrund der Pandemie Ihre Strategie anpassen müssen?
Michael Morgan: Die Strategie, die wir bereits lange vor der Pandemie eingeschlagen hatten, hat sich während der Krise bestätigt. Wir konzentrieren unser Geschäft auf die starken Metropolregionen in Deutschland, Österreich und CEE. In Deutschland sind das Berlin, München und Frankfurt am Main. Dabei sind für uns sehr gute, zentrale Lagen wichtig. Um den Berliner Hauptbahnhof herum verfügen wir beispielsweise über eine hohe Anzahl sehr hochwertiger und moderner Bürogebäude. Dasselbe gilt für unsere Liegenschaften in München und in Frankfurt am Main. Zusätzlich ist für uns und unseren Mietern das Thema Nachhaltigkeit besonders wichtig. Wir entwickeln daher ausschließlich zertifizierte Green Buildings. Wir erwarten zudem einen Trend zur weiteren Digitalisierung und Technologisierung, um Gebäude effizierter betreiben zu können und auch um für mögliche weitere Pandemien gerüstet zu sein. Dazu müssen wir unsere Strategie aber nicht ändern, sondern wir werden auch künftig unser Portfolio durch Rotation und Neuentwicklungen hochwertig und modern halten. Das heißt für uns, weiterhin einen klaren Fokus auf das Bürogeschäft zu legen und andere Nutzungen wie Hotel und Einzelhandel nur als Beimischung in gemischt genutzten Gebäude zu akzeptieren.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Wie werden sich denn die Mieten entwickeln?
Michael Morgan: Bislang sind die Mieten stabil geblieben. Wir haben in keinem unserer Märkte gesehen, dass sie wirklich nachlassen. Im vergangenen Pandemiejahr 2020 hat es keine gravierenden Veränderungen gegeben, auch wenn wir regional in den einzelnen Städten unterschiedliche Entwicklungen gesehen haben.
Die Mietannahmen, die wir getroffen haben, gelten immer noch. Momentan sehe ich keinen Grund, daran etwas zu ändern. Wir müssen sehen, wie sich das Jahr 2022 entwickelt. Unsere Mieter verfügen im Allgemeinen über ein robustes Geschäftsmodell, und wir sind davon überzeugt, dass sie gut durch die Krise kommen werden. Am Gesamtmarkt wird man sicherlich bei vielen kleineren und auch einige größeren Unternehmen wirtschaftliche Schieflagen sehen. Doch welche Auswirkungen dies auf die Gesamtwirtschaft und im Besonderen auf die Bürovermietung hat, lässt sich heute noch nicht sagen. Das gibt die Glaskugel einfach noch nicht her.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Herr Morgan, herzlichen Dank für das Gespräch.
