Zwischen 2009 bis Anfang 2022 hat der deutsche Immobilienmarkt einen wahren Boom erlebt, doch dann kam der große Zinsschock letztes Jahr. Dies führte zu vielen Debatten, ob es wohl zu kräftigen Preisrückgängen im Markt kommen könnte.
In seiner aktuellen Studie und Podcast "Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2023" erklärt Jochen Möbert, Volkswirt und Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research, dass nur eine Preisdelle am Markt zu sehen ist und keine kräftigen Preisrückgänge.
Der Boom am Markt für Wohnimmobilien in Deutschland ist klar zu Ende, doch der Zinsschock vom letzten Jahr hat nicht zu einem Abverkauf geführt, so Möbert. „Wie wir schon im Jahr 2020 gesagt haben, gehen wir weiterhin davon aus, dass wir nur eine Preisdelle im Markt haben werden, wenn auch momentan die Diskussionen aufgrund des Zinsschocks sehr groß sind, dass es zu kräftigen Preisrückgängen kommen könnte“.
Im Mai 2023 hat die EZB die Leitzinsen ein weiteres Mal um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Der wichtigste Leitzins stieg somit auf 3,75 Prozent. Die Zinswende begann im Juli 2022 mit einem ersten Zinsschritt.
Wieso nur eine Delle?
Möbert zufolge ist die Erklärung einer Preisdelle im Markt, also der Grund warum der Zinsschock nicht zu einem Markt-Abverkauf führt, unterstützt von fünf Faktoren. Die folgenden zwei sind die wichtigsten:
- Der deutsche Wohnmarkt ist generell geprägt von einer Angebotsknappheit. Aufgrund des Zinsschocks im letzten Jahr ist das Angebot noch weiter eingebrochen. Auf der anderen Seite bleibt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin sehr groß und damit werden Preise unterstützt.
- Mieten beginnen nach oben zu steigen: Aktuelle Neuvertragsmieten vom VDP sind um eine kräftige 6,5 Prozent gestiegen und auch Bestandsmieten beginnen nach oben zu klettern - weitere wichtige Faktoren, die die Wohnmarkt-Preise mit unterstützen.
Preis-Prognose für die nächsten Jahre
Was sind die Aussichten für die nächsten Jahre? „Wenn man glaubt, dass wir eine strukturelle hohe Inflationsrate haben, dann wäre es keine Überraschung, dass die Preise mit der Inflationsrate ansteigen“, sagt Möbert. „Und womöglich steigen die Mieten ähnlich kräftig, so dass die Mietrenditen dann auf dem Niveau bleiben, wo sie aktuell sind“.
Für Mieter also wenig Entspannung in Sicht, denn tendenziell steigen Mieten nach oben. „Über den Boom von 2009 bis Anfang 2022 sind ja Bestandsmieten und Neuvertragsmieten stetig auseinandergelaufen, das heißt man kann einmal einen Umzug aufschieben, aber irgendwann muss man aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen dann doch umziehen und dann kriegt man die hohen Neuvertragsmieten. Das führt dazu, dass das Mietniveau insgesamt kräftig ansteigen könnte - gerade bei den hohen Inflationsraten, die wir potential nächstes Jahr haben werden“ fügt Möbert hinzu.
München, bei über 9,000 Euro pro Quadratmeter ist weiterhin die teuerste Stadt, gefolgt von Frankfurt (über 6,000 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg an dritter Stelle bei fast 6,000 Euro pro Quadratmeter.
