Der chinesische Immobiliensektor ist die größte Anlageklasse der Welt – größer noch als der US-amerikanische Aktien- oder Anleihemarkt. Doch die Befürchtung wächst, dass es sich um eine Blase handelt, die zu platzen droht. Der hoch verschuldete chinesische Immobilienriese Evergrande hat in den Vereinigten Staaten bereits Gläubigerschutz beantragt, und der Immobilienentwickler Country Garden kämpft mit einer Liquiditätskrise. Der Zusammenbruch eines der beiden Unternehmen, oder beider, könnte durchaus eine Finanzkrise auslösen.
Aber warum ist überhaupt eine Immobilienblase entstanden? Wie so viele andere Probleme im heutigen China lässt sich auch dieses auf die Ein-Kind-Politik zurückführen, die die Regierung 1980 beschloss – eine Entscheidung, die die wirtschaftliche, politische und diplomatische Entwicklung des Landes grundlegend verändern sollte. Damals gingen die chinesischen Politiker davon aus, dass das Land nur über rund 1,4 Milliarden mu (eine chinesische Maßeinheit, die 1/15 eines Hektars entspricht) Ackerland verfügt und die Ackerfläche pro Kopf lediglich 40% derjenigen Indiens beträgt. Daraus zogen sie den Schluss, dass die Geburtenrate gedeckelt und Flächen für eine städtische Bebauung begrenzt werden müssen.
Diese Schlussfolgerung erwies sich als ausgesprochen fehlerhaft. Zunächst einmal ergab die Satelliten-Telemetrie 1996, dass China tatsächlich über 1,95 Milliarden mu Ackerland verfügt. Doch selbst wenn die ursprüngliche Schätzung korrekt gewesen wäre, korreliert die Ackerfläche nicht unbedingt mit der Getreideproduktion, die von vielen Faktoren beeinflusst wird. Im Jahr 2022 war Chinas Ackerfläche nur 77% so groß wie die Indiens, aber seine Getreideproduktion doppelt so hoch.
Es ist zwar richtig, dass China nach wie vor ein Fünftel seines Getreides importiert, doch das liegt an der Agrarpolitik und dem internationalen Marktsystem, nicht an einem Mangel an Anbauflächen. Und es gibt ein enormes Potenzial für China, seine heimische Nahrungsmittelproduktion weiter zu steigern. Sein Getreideertrag ist von 196 kg/mu im Jahr 1980 auf 421 kg/mu im Jahr 2021 gestiegen. Um das derzeitige Ertragsniveau der USA zu erreichen, müsste die Getreideproduktion um weitere 30% gesteigert werden, was in naher Zukunft möglich ist. Einer Studie der Chinesischen Akademie der Wissenschaften zufolge gibt es in China zusätzlich zu den bestehenden 1,95 Milliarden mu Ackerland noch 850 Millionen mu ungenutzte Ackerfläche.
China verfügt zudem über zwei Milliarden mu Wüsten, von denen einige durch Tröpfchenbewässerung und Bodenverbesserung in Ackerfläche umgewandelt werden könnten, wie es in der ehemals unfruchtbaren Maowusu-Wüste bereits geschieht. Auch die sechs Milliarden mu Grasland in China (größer als die gesamte Landfläche Indiens) bieten ein erhebliches Potenzial für die Erzeugung zusätzlicher Fleisch- und Milchprodukte. Die Ausbreitung von Indoor-Farmen und „weißer Biotechnologie“ in der Landwirtschaft (bei der Mikroorganismen Stroh in Futtermittel verwandeln) verspricht ebenfalls eine drastische Steigerung der Nahrungsmittelproduktion.
Schließlich ist zu erwähnen, dass mehr essen nicht unbedingt besser ist. Ein übermäßiges Nahrungsangebot kann zu einem vermehrten Auftreten von Krankheiten im Zusammenhang mit Fettleibigkeit und zu höheren Gesundheitskosten führen. Unter den Industrieländern haben die USA die höchste tägliche Pro-Kopf-Zufuhr an Kalorien und Proteinen, aber die kürzeste Lebenserwartung und die höchsten Gesundheitskosten, während auf Japan das Gegenteil zutrifft. In China wiederum entspricht die derzeitige tägliche Pro-Kopf-Zufuhr von Nahrungsmitteln dem Durchschnitt zwischen den USA und Japan.
Die rote Linie
Im Jahr 2000 ergab die Volkszählung in China eine Geburtenrate von lediglich 1,22 Kindern pro Frau (2,1 gelten als Reproduktionsniveau), was bedeutet, dass die jüngste Generation nur halb so groß war wie die vorhergehende. Zu diesem Zeitpunkt wäre die Abschaffung der Ein-Kind-Politik und die Bereitstellung von mehr Fläche für Urbanisierung der logische Schritt gewesen.
Doch China verfolgte einen anderen Ansatz. Die Nationale Strategiegruppe für Bevölkerungsentwicklung, der fast alle offiziellen (regierungsnahen) Demografen angehören, revidierte die Fertilitätsrate auf 1,8, sagte voraus, dass die Bevölkerung im Jahr 2033 einen Höchststand von 1,5 Milliarden erreichen würde, und empfahl die Beibehaltung der Ein-Kind-Politik und den Schutz von Ackerland. Darüber hinaus zog China 2006 eine schützende „rote Linie von 1,8 Milliarden mu Ackerfläche“, die einen Standard von „1,2 mu Ackerfläche pro Person“ festlegte und die Nutzung von Land für städtische Bebauung strikt begrenzte.
Obwohl Chinas Stadtentwicklung für eine Bevölkerungsdichte von 10.000 Menschen pro Quadratkilometer geplant war, führte die rasche Urbanisierung dazu, dass junge Menschen schneller in die Städte einwanderten, als sie untergebracht werden konnten. So sah etwa der 2010 vom chinesischen Staatsrat genehmigte Stadtplan von Shenzhen eine auf 890 Quadratkilometer begrenzte bebaute Fläche mit 11 Millionen Einwohnern im Jahr 2020 vor. Alle Wohngebiete, Kindergärten, Schulen und andere Infrastrukturen wurden nach diesen Parametern geplant.
Die Volkszählung von 2020 ergab jedoch eine Stadtbevölkerung von 17,56 Millionen Menschen und eine bebaute Fläche von 956 Quadratkilometern, was eine Bevölkerungsdichte von 18.000 Menschen pro Quadratkilometer bedeutet, wobei der Futian-Distrikt sogar 27.000 Menschen verzeichnet. (Und einige Bezirke in Shanghai, Guangzhou und Peking haben eine noch höhere Bevölkerungsdichte als Shenzhen). Zum Vergleich: Die Bevölkerungsdichte amerikanischer Großstädte wie Chicago, Philadelphia und Miami liegt bei lediglich 4.000 Einwohnern pro Quadratkilometer in den Innenstädten und 1.000 Einwohnern im übrigen Stadtgebiet.
Während die Verstädterungsrate in China von 19% im Jahr 1980 auf 65% im Jahr 2021 gestiegen ist, bleibt die für die Bebauung zur Verfügung gestellte Fläche weit dahinter zurück. Im Jahr 2021 lebten 25% der Bevölkerung im urbanisierten Raum von Bezirken und Kleinstädten und 40% in Städten, doch die gesamte bebaute Fläche der Städte betrug nur 62.400 Quadratkilometer (94 Millionen mu), was lediglich 0,65% der Landfläche des Landes ausmacht. Kein Wunder, dass die Immobilienpreise gestiegen sind.
Trotz der längst überfälligen Lockerung der Ein-Kind-Politik – die Regierung lässt seit 2016 zwei und seit 2021 drei Kinder zu – begann die Bevölkerung Chinas zu schrumpfen, sogar den überhöhten offiziellen Zahlen zufolge. Nach einem Höchststand von gerade einmal 1,41 Milliarden im Jahr 2022 wird die chinesische Bevölkerung Angaben der Regierung zufolge bis 2050 auf 1,2 Milliarden schrumpfen, vorausgesetzt, die Fertilitätsrate stabilisiert sich bei der derzeitigen offiziellen Rate von etwa 1. Ich schätze, dass die tatsächliche Bevölkerung gegenwärtig eher bei 1,28 Milliarden liegt und bis 2050 auf eine Milliarde sinken wird.
Auf jeden Fall würden bei dem Standard „1,2 mu Ackerland pro Person“ sogar 1,41 Milliarden Menschen nur 1,69 Milliarden mu benötigen, was bedeutet, dass Hunderte von Millionen zusätzlicher mu für Städte verfügbar gemacht werden könnten. Wie ich in meinem Buch Big Country with an Empty Nest zeige, gibt es in China genügend potenziell verfügbares Land, um die Bevölkerungsdichte aller chinesischen Städte auf das Niveau von Chicago sinken zu lassen. Dies würde zu einem drastischen Rückgang der Immobilienpreise führen.
Kein Boden unter den Füßen mehr
Die „rote Linie“, die zu einer Zeit gezogen wurde, als sich chinesische Politiker große Sorgen um die künftige Ernährungssicherheit machten, war eine strenge Vorgabe, die unbedingt einzuhalten war. Die künstliche Verknappung von Land schuf die Illusion einer Überbevölkerung und diente als Rechtfertigung für die Fortsetzung staatlicher Maßnahmen zur Geburtenkontrolle. Zusammen mit der Zentralisierung der Steuerverwaltung von 1994 im Rahmen der Steueraufteilungsreform zwischen der Zentralregierung und den Regional- und Lokalregierungen ebnete sie zudem den Weg für „Finanzierung durch Land“, ein einzigartiges Phänomen der städtebaulichen Entwicklung in China.
Im Jahr 1994 führte die chinesische Zentralregierung Reformen durch, die dazu führten, dass ihr Anteil an den gesamten Steuereinnahmen von 22% im Vorjahr auf 56% in die Höhe schnellte. Die Einnahmen der Lokalregierungen sanken proportional, obwohl ihre Aufgaben unverändert blieben. Um über die Runden zu kommen, mussten sie ihre Kassen auf andere Weise füllen, etwa durch die Unterdrückung der Fortpflanzung. Wie ich in der Ausgabe 2007 von Big Country with an Empty Nest feststelle, spielte das System der Steueraufteilung somit eine wichtige Rolle beim raschen Rückgang der Geburtenrate von 2,3 im Jahr 1990 auf 1,22 im Jahr 2000.
Nachdem China 1998 Reformen auf dem Immobilienmarkt einleitete, wurden Einnahmen aus dem Verkauf und der Erschließung von Grundstücken zu einer wichtigen Einnahmequelle der Lokalregierungen. In ihrer Verzweiflung, neue Einnahmequellen zu erschließen, begannen die Lokalregierungen mit dem Verkauf eines der wenigen Vermögenswerte, die sie noch kontrollierten. Da das verfügbare Bauland immer knapper wurde, stiegen die Preise für städtische Grundstücke und versprachen noch höhere Erträge. Die Lokalregierungen begannen, alles daranzusetzen, um zu verhindern, dass die Immobilienpreise sinken, und im Idealfall dafür zu sorgen, dass sie weiter steigen. Bis 2021 erwirtschafteten sie 49% ihrer Einnahmen allein aus Grundstücksverkäufen.
Indes ist der Konsum der chinesischen Haushalte weiter zurückgegangen, weil die Ein-Kind-Politik die Größe und den Bedarf von Familien verringert und die Sorgen der Eltern um den Ruhestand vergrößert hat. Die Sparquote in China lag zwischen 2005 und 2020 bei durchschnittlich 47%, verglichen mit 18% in den USA und 24% weltweit (ohne China). In Ermangelung anderer Investitionsmöglichkeiten ist ein großer Teil dieser Ersparnisse in Immobilien geflossen. Da es keine Grundsteuer gibt und in der Erwartung, dass die Immobilienpreise nur noch weiter steigen würden, wurden Immobilien als beste Anlage für chinesische Sparer angesehen. Gleichzeitig schuf die selektive Abtreibung weiblicher Föten infolge der Ein-Kind-Politik die Voraussetzungen für die derzeitige Junggesellenkrise, die den Kauf von Wohneigentum zu einem Muss für die Ehe gemacht hat. Im Jahr 2021 waren 69% des Vermögens der chinesischen Haushalte in Immobilien gebunden, gegenüber nur 35% in den USA.
Leugnen und hinausschieben
Ich beobachte seit Jahren, wie sich diese Probleme zuspitzen. Von 2004 bis 2010 habe ich in veröffentlichten Artikeln und in Auftritten im chinesischen Fernsehen wiederholt prognostiziert, dass 2012 ein demografischer und wirtschaftlicher Wendepunkt für China sein würde. Im Jahr darauf warnte ich in der 2013 erschienenen Ausgabe meines Buches, dass der rapide Rückgang der Bevölkerung und damit der Käufer von Wohneigentum die Luft aus Chinas Immobilienblase lassen würde. Ich sagte auch voraus, dass die hohen und steigenden Immobilienpreise unterdessen Chinas Bemühungen um eine Erhöhung der Geburtenrate untergraben würden, da Familien keine weiteren Kinder bekommen würden, wenn sie sich keinen angemessenen Wohnraum leisten können.
Im Januar 2015 veröffentlichten Su Jian vom China Center for Economic Research der Universität Peking und ich dann einen Branchenbericht, in dem wir vor einer Immobilienkrise warnten. Unter den Dutzenden von Medien, die über meine Keynote bei der Vorstellung des Berichts berichteten, war auch die chinesische Volkszeitung People's Daily, die ihren Artikel unter der Schlagzeile veröffentlichte: „Branchenbericht: Chinas demografische Dividende endet, Immobilienpreise erreichen Höchststand“. Anschließend veröffentlichte ich einen Kommentar in der offiziellen Global Times, in dem ich für Reformen zur Erhöhung des städtischen Baulandangebots plädierte. Hätten die chinesischen Behörden eine dieser Warnungen oder Vorschläge beherzigt, wäre die derzeitige Immobilienkrise vermeidbar gewesen.
Doch die offiziellen Demografen der Regierung haben die Bevölkerungszahlen weiterhin übertrieben und suggerieren, dass Chinas demografische Dividende noch lange Zeit anhalten wird. Auf Grundlage dieser offiziellen Zahlen haben regierungsnahe Wirtschaftswissenschaftler wie Justin Yifu Lin, ehemaliger Chefökonom der Weltbank, und David Daokui Li noch in diesem Sommer errechnet, dass die chinesische Wirtschaft bis 2035 jährlich um 8% und von 2036 bis 2050 um 6% wachsen könnte. Damit wäre das chinesische BIP insgesamt doppelt oder sogar dreimal so hoch wie das der USA.
Derartige Prognosen haben die chinesische Führung lange Zeit erfreut und sie zu der eklatanten strategischen Fehleinschätzung veranlasst, dass „der Osten aufsteigt und der Westen im Niedergang ist“, und der Vorstellung Vorschub geleistet, dass Chinas unvermeidlicher Aufstieg es auf Kollisionskurs mit der vorherrschenden Supermacht bringt (die sogenannte Thukydides-Falle). Tatsächlich aber begann sich Chinas Wirtschaftswachstum 2012 zu verlangsamen und fiel von 9,6% im Jahr 2011 auf 6% im Jahr 2019 und dann auf 4,5% in den Jahren 2020-22.
Jede Blase platzt irgendwann
Diese relative Verlangsamung ist das unvermeidliche Ergebnis der demografischen Entwicklung des Landes. Um die „potenzielle Wachstumsrate“ zu erreichen, die zur Verwirklichung des „chinesischen Traums von der großen Verjüngung der chinesischen Nation“ erforderlich ist, haben die Behörden umfangreiche Investitionen in Immobilien gefördert, was zu den seit 2015 sprunghaft angestiegenen Immobilienpreisen führte. Bis 2022 lagen die Preise für neu gebaute Wohnungen in Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen beim 1,73-fachen, 1,81-fachen, 1,80-fachen beziehungsweise 1,97-fachen des Niveaus von 2014.
Von der Ein-Kind-Politik und der „roten Linie“ über die Steueraufteilungsreform bis hin zu den jüngsten politischen Ambitionen der Regierung ‒ die Weichen für eine Immobilienblase sind schon lange gestellt. Aber noch schlimmer ist, dass ein Großteil des chinesischen Wirtschaftswachstums der letzten zehn Jahre ein Überziehungskredit für künftiges Wachstum war, das nun möglicherweise nie eintreten wird ‒ zumindest nicht in dem Maße, wie es zuvor erwartet wurde.
Immerhin beläuft sich der Wert des chinesischen Immobilienmarktes auf das Vierfache des BIP des Landes, verglichen mit dem 1,6-fachen in den USA und dem 2,1-fachen in Japan. Mit einem Anteil von mehr als einem Viertel an der gesamten Wirtschaftstätigkeit und zwei Dritteln des Vermögens der privaten Haushalte ist der chinesische Immobiliensektor zu einer Gefahr für die gesamte Wirtschaft geworden. Falls es zum Dammbruch auf dem Immobilienmarkt kommt, würde dies nicht nur einen wirtschaftlichen Abschwung und eine Schuldenkrise der Lokalregierungen auslösen, sondern könnte auch den chinesischen Schuldenmarkt und das Bankensystem wegspülen, was zu weit verbreiteten sozialen Unruhen und möglicherweise sogar zu einer globalen Finanzkrise führen würde.
Die chinesische Regierung ist sehr gut darin, kleine Probleme zu vertuschen. Diese häufen sich allerdings oft zu viel größeren Problemen an, die nicht mehr ignoriert werden können. Die chinesischen Behörden können weiterhin versuchen, den Immobiliendamm zu verstärken, aber sie werden das Unvermeidliche hinauszögern und einen noch größeren demografischen Zusammenbruch herbeiführen, wenn der Erwerb von Wohneigentum und die Gründung einer Familie für immer mehr junge Menschen unerschwinglich werden.
Japan hat die höchste Fertilitätsrate in Ostasien, was zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass die dortige Immobilienblase in den 1990er-Jahren platzte, was zu niedrigeren Preisen und einer geringeren Bevölkerungsdichte in den Städten führte. Nun, da Chinas Gesamtbevölkerung schrumpft, insbesondere die Altersgruppe der Hauskäufer, scheint der Bruch des Immobiliendamms unvermeidlich. Wie und wie schnell er zusammenbricht, wird Chinas sozioökonomische Position und die globale Geopolitik in den kommenden Jahrzehnten tiefgreifend beeinflussen.
Aus dem Englischen von Sandra Pontow
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