Eigenbedarfskündigung: Was tun, wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Die Mieterperspektive
Es ist ein Schock, auch wenn man als Mieter vielleicht schon ein mulmiges Gefühl hatte, dass es irgendwann passieren könnte: Die Eigenbedarfskündigung von dem privaten Vermieter ist im Briefkasten gelandet und kann nicht ignoriert werden.
Vor allem für Mieter, die schon einen längeren Mietvertrag mit einer guten Warmmiete inklusive Nebenkosten hatten, sind Panikgefühle verständlich: Laut jüngsten Zahlen ist der Mietmarkt weiter unter Druck und Mietpreise schießen erneut in die Höhe. Welche Rechte hat man als Mieter im Fall einer Eigenbedarfskündigung? Was sind legitime Gründe für so eine Kündigung, was sind die Kündigungsfristen, welche Härtefälle gibt es und sollte man gleich den Anwalt einschalten oder erst einmal durchatmen und das Gespräch mit dem Vermieter suchen?
Denn nicht immer ist der Vermieter der „Gegner“ – in manchen Fällen gerät man als Eigentümer selbst in eine schwierige finanzielle Situation und hat keine andere Wahl, als eine Eigenbedarfskündigung zu schreiben, weil man die Wohnung dringend für sich selbst oder für Familienangehörige benötigt.
Die Vermieter-Sicht
Viel Stress und viele gemischte Gefühle. So beschrieb ein Eigentümer gegenüber den DWN, wie es ihm ging, als er kürzlich seiner Mieterin kündigen musste. Der Vermieter war in eine Situation gelandet, wo er keine andere Option hatte als sich für die Eigenbedarfskündigung zu entscheiden. „Ich musste den Brief schreiben, und wollte gleichzeitig nicht, dass meine Mieterin in eine finanziell oder sozial schwierige Lage gerät. Letztendlich musste ich aber meine eigenen Bedürfnisse über die der Mieterin stellen.“
Es sei eine „extrem schwierige Zeit“ gewesen wegen der Ungewissheit (trotz gründlicher Recherche), ob die Kündigung 100 Prozent korrekt und rechtssicher formuliert war. „Ich wusste auch nicht, ob die Mieterin zum Beispiel Rechtsmittel einlegen würde, obwohl wir immer ein gutes Mietverhältnis hatten und – falls es dazu käme – wie die Gerichtsentscheidung ausfallen würde. Ein Plan B ist also wichtig, für den Fall, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.“ Alles in allem war es ein extrem stressiger Prozess, so das Fazit des Eigentümers.
Es gibt viele Fragen für Mieter und Vermieter zu diesem wichtigen und höchst emotionalen Thema im deutschen Mietrecht! Wir beantworten die dringendsten und geben Ihnen die hilfreichsten Tipps – für beide Seiten.
Eigenbedarfskündigung: Was ist das?
Vermieter dürfen wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen engen Familienangehörigen benötigen. Der Vermieter muss dabei einen legitimen Grund für den Eigenbedarf angeben, zum Beispiel, dass er die Wohnung selbst bewohnen möchte. Laut Mietrecht.de müssen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung zulässig und nachprüfbar sein, und die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet werden.
Auch hat der Mieter ein Widerspruchsrecht und könnte einen Härtefall bei Eigenbedarfskündigung geltend machen. Bei widerrechtlicher Kündigung (vorgetäuschten Eigenbedarf) kann der Mieter Schadensersatz fordern.
Einige wichtige Aspekte:
- Der Vermieter muss schriftlich kündigen, ein Einschreiben wird empfohlen. E-Mail, Whatsapp oder ein Fax sind nicht ausreichend.
- Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten und die Kündigung muss unterschrieben werden.
- Die Begründung muss die Bedarfsperson, die genauen Umstände und einen konkreten und begründeten Zeitraum angeben.
- Der Vermieter muss seinen Mieter auf das Widerspruchsrecht hinweisen und dass der Mieter seinen Widerspruch schriftlich und bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses formulieren kann.
Mieterrechte bei Eigenbedarfskündigung
Mieter müssen eine Eigenbedarfskündigung schriftlich erhalten und der Vermieter muss die Gründe für den Eigenbedarf klar im Schreiben erklären. Als Mieter hat man das das Recht, die Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen und falls es Unregelmäßigkeiten gibt, darf man Widerspruch einlegen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der angegebene Eigenbedarf nicht glaubhaft ist oder wenn die Vermutung besteht, dass der Vermieter die Wohnung kündigen möchte, um sie teurer neu zu vermieten.
Wenn ein Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen will, kann er bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einlegen – eine Frist, die gilt, wenn der Vermieter den Mieter im Kündigungsbrief korrekt über das Widerspruchsrecht belehrt hat.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Wenn die Eigenbedarfskündigung nicht rechtmäßig ist, dürfen Mieter in der Immobilie bleiben. Einige der Gründe sind:
- Unzureichende Begründung: Wenn der Vermieter keinen ausreichenden Grund für den Eigenbedarf angibt oder die Gründe nicht glaubhaft sind.
- Soziale Härte: Wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, beispielsweise bei älteren Mietern oder Mieter mit gesundheitlichen Problemen, sozial schwierige Situation, der spezifische Wohnungsmarkt der jeweiligen Stadt.
- Widerspruch: Wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und die Angelegenheit vor Gericht bringt, darf er bis zur endgültigen Entscheidung in der Wohnung bleiben.
Frist bei Eigenbedarfskündigung – wann Sie einen Rechtsanwalt einschalten sollten
Wenn eine Kündigung wirksam ist, müssen Mieter innerhalb der im Kündigungsschreiben angegebenen Frist ausziehen. Diese Frist beträgt in der Regel drei Monate, hängt aber von der Mietdauer und den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern ab.
- Wer seit höchstens fünf Jahren in der Wohnung lebt, muss innerhalb von drei Monaten ausziehen.
- Dauert das Mietverhältnis fünf bis acht Jahre, hat der Mieter sechs Monate Zeit, eine neue Wohnung zu suchen.
- Wohnt der Mieter schon über acht Jahre in der Wohnung, bekommt dieser eine Frist von neun Monaten.
Es ist eine gute Idee, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, wenn der Mieter die Eigenbedarfskündigung für unrechtmäßig hält und der Vermieter die Kündigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt hat oder die Fristen nicht eingehalten wurden. Auch sollte man diesen Weg nehmen, wenn man als Mieter in einer besonderen sozialen Situation ist, die eine rechtliche Beratung erfordert oder unsicher ist, welche Rechte man hat.
Was macht man, wenn der Vermieter Eigenbedarf vortäuscht?
In dem Fall, dass der durch den Vermieter angemeldete Eigenbedarf nicht rechtens ist, kann dies schwere finanzielle Folgen haben, warnt Mietrecht.com. „Sollte nachweislich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen, ist Schadensersatz meist nur eine der Konsequenzen. Neben den gesamten Kosten für den Umzug, umfasst der Schadensersatz alle Kosten, die mit der Kündigung zusammenhängen, wie zum Beispiel Anwaltskosten, Kosten für die Wohnungssuche und Renovierung, und Mehrkosten für die neue Wohnung.“
Natürlich ist ein Gespräch immer eine gute Sache, besonders wenn das Verhältnis den beiden Seiten in der Vergangenheit gut war. Oft kann ein offenes Gespräch zwischen Mieter und Vermieter Missverständnisse klären und zu guten Lösungen für beide Seiten führen. Bei komplexen Fällen ist es jedoch immer eine gute Idee, eine Rechtsberatung zu beantragen.
Eigenbedarfskündigung abwehren: Die wichtigsten Tipps für beide Seiten!
- Rechtzeitig reagieren: Mieter sollten nicht zögern, rechtzeitig auf eine Kündigung zu reagieren. Schnelles Handeln kann helfen, die Situation mit dem Vermieter zu klären und möglicherweise eine Einigung erzielen.
- Dokumentation: Mieter sollten alle relevanten Dokumente wie das Kündigungsschreiben und den Mietvertrag sorgfältig aufbewahren. Im Falle eines Rechtsstreits sind diese Papiere sehr wichtig.
- Fristen beachten: Mieter und Vermieter müssen die gesetzlichen Fristen genau beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
- Das Gespräch suchen: Ein offenes Gespräch zwischen den beiden Parteien kann viel Geld sparen.
- Rechtsberatung in Anspruch nehmen: Wenn es doch zu viele Probleme gibt, sollte man diese mit einem Anwalt besprechen. Auch manche Kommunen bieten kostenlose Beratungen an, in Berlin ist das z.B. die asum GmbH.
Die eigenen Rechte kennen
Wenn es um eine Eigenbedarfskündigung geht, ist es für beide Seiten wichtig, die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen, um mit ausreichender Sachkenntnis auf die Kündigung reagieren zu können. Auch sollte man unbedingt erst miteinander reden, um zusätzlichen Stress und Druck in dem Prozess zu vermeiden. Wenn man die wichtigsten Tipps in diesem Text beachtet, ist die Kündigung am Ende dann vielleicht doch nicht ganz so katastrophal! Für beide Seiten.
