Im Hinblick auf das kürzlich eingetretene Heizungsgesetz und die im Dezember 2023 neu beschlossenen Gebäuderichtlinien ist der Energieausweis wichtiger denn je für deutsche Immobilienbesitzer - und für jene, die es noch werden wollen. Was es mit der Energieeffizienzklasse auf sich hat und was die Werte auf dem Ausweis bedeuten, gibt es hier.
So sieht die Energieeffizienz in Deutschland aus
McMakler befragte 2023 die Deutschen zu ihrer Meinung im Bezug auf Energieeffizienz. 64 Prozent der Umfrageteilnehmer stuften Energieeffizienz als einen wichtigen Faktor ein; einige von ihnen bewerten dies sogar höher als traditionell relevante Faktoren wie zum Beispiel die Immobilienlage. Das hat seinen Grund: Mit Einführung des Heizungsgesetzes und weiteren klima- und energieschonenden Maßnahmen ist Energieeffizienz nicht mehr eine reine Meinungsfrage. Energieeffizienz ist 2024 direkt in Kosten, Mühe und Kopfzerbrechen umrechenbar.
Es ist deshalb für Gebäudebesitzer nicht nur sinnvoll, einen Energieausweis fürs Haus lesen zu können, es ist ebenso wichtig ihn auf Aktualität zu überprüfen und gegebenenfalls einen neuen Energieausweis beantragen zu können.
Eine negative Energieeffizienzklasse verursachte bereits in der Vergangenheit Kosten, das ist klar. Dass bei einer schlechten Dämmung zu viel Wärmeenergie nach außen gelangt, ist ebenso keine neue Information. Aufgrund der explodierenden Energiepreise und mit Hinblick auf die Klimakrise ist der Kostenfaktor aber zu einer neuen, schwer zu ignorierenden, Hausnummer geworden.
64 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1979 gebaut. Ebendiese Bestandsbauten sind auch für die schwache Bilanz deutscher Immobilien verantwortlich und sollen nach und nach ausgemerzt werden. Denn: 66 Prozent dieser Gebäude fallen unter die schlechteste Kategorie der Energiebilanz (F, G oder H). Die Klasse H macht ganze 18,4 Prozent dieser Zahl aus.
Im Hinblick auf die Klimaziele, die europaweit festgelegt wurden, eine Katastrophe. Die Bundesregierung hat sich vorgenommen, dass Immobilien in Deutschland bis 2045 klimaneutral sein sollen. Bis 2030 sollen die Emissionen im Vergleich zu 1990 zumindest schon um 65 Prozent fallen. Neutralität bedeutet hier, ein plus minus Null an Emissionen zu erhalten und so das Klima zu schonen. Stand 2023 verursachte der Gebäudesektor in Deutschland rund 102 Millionen Tonnen Treibhaus-Emissionen pro Jahr. Das soll sich zukünftig drastisch ändern.
Noch ist Deutschland meilenweit von der Klimaneutralität entfernt: Stand Q3 2021 besitzen lediglich 13 Prozent aller Wohnimmobilien in Deutschland eine gute (A+, A, B) Energieeffizienzklasse. Bei den Neubauten sind es zumindest schon 71 Prozent. Ein stärkeres Bewusstsein für Energie, regulierende Gesetze sowie mehr Investition in erneuerbare Energien sollen hier Abhilfe schaffen. Alle zwei Jahre kommt zum Monitoring der Klimaziele ein Expertenteam zusammen, das ein Gutachten zu eingesparten Emissionen, notwendigen Maßnahmen, Trends und Co. anfertigt. Sie sind auch dafür verantwortlich, die Vorgehensweise zusammen mit der Bundesregierung zu lenken – aktuell wird ein Klimasoforthilfeprogramm geplant, damit die genannten Ziele realisierbar sind.
Energieausweis lesen: Darauf kommt es an!
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) braucht jedes Gebäude, das beheizt oder gekühlt wird, einen Energieausweis. Benutzt man die Immobilie selbst, ist das Einholen einer Auskunft zur Energieeffizienz nicht zwingend nötig. Auch Mieter, die in einem bestehenden Mietverhältnis leben, haben keinen Anspruch auf eine Auskunft.
Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweis: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide Ausweise sind grundsätzlich zulässig. Allerdings besteht bei Immobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 01.11.1977 der Zwang zu einem Bedarfsausweis, sollten die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung nicht gegeben sein.
Beim Bedarfsausweis handelt es sich um die teurere und detailliertere Variante. Hier werden technische Gebäude- und Heizungsdaten, Anzahl der Wohnungen, Gesamtwohnfläche, das Baujahr sowie Charakteristika – Fassade, Fenster, Dämmung und vieles mehr – des Gebäudes individuell berechnet und dem Wohnverhalten beigefügt. Auch oftmals ignorierte Rahmenbedingungen wie das Klima, die durchschnittliche Raumtemperatur und die Nutzung von Heizung und Kühlung werden in Betracht gezogen, um die Effizienzklasse auszurechnen. Bedarfsausweise können von Heizungsinstallateuren, Ingenieuren, Architekten, sowie dem Versorgungsunternehmen ausgestellt werden.
Beim Verbrauchsausweis stellen die Heizkosten- und Verbraucher-Abrechnungen der letzten drei Jahre die Basis der Berechnung dar. Leerstand und der Energieverbrauch von Warmwasser wird hierbei auch beachtet. Klimafaktoren werden im Sinne eines deutschlandweiten Mittels hinzugezogen. Das individuelle Wohnverhalten der Bewohner wird hierbei außen vor gelassen. Der Verbrauchsausweis wird vom jeweiligen Versorgungsunternehmen ausgestellt.
Um die Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes zu ermitteln, wird der Energieverbrauch in Kilowattstunden mit den Quadratmetern an Nutzfläche verglichen. Auch hier wird wieder in zwei Werte unterteilt.
Der erste Wert ist der Endenergiekennwert. Dieser ist die wirkliche Energiemenge, welche ein Gebäude für Lüftung, Heizung und Warmwasser per Jahr verbraucht. Gibt es Maßnahmen zur Gewinnung erneuerbaren Energien, zum Beispiel Solarpanels auf dem Dach, wird das gegengerechnet und es ergibt sich der Primärenergiekennwert. Dieser bezeichnet die gesamte aufgewendete Energiemenge für das Gebäude. Das inkludiert auch die Energie, die für Abbau, Verarbeitung und Transport der jeweiligen Energieträger investiert wurde. Wer also mehr erneuerbare Energien produziert – und konsumiert – blickt auf einen niedrigeren Primärenergiekennwert.
Aktuell existieren neun Energieeffizienzklassen von A+ bis H, wobei A+ den besten Wert darstellt. Ein Gebäude ist A+ zertifiziert wenn der Endenergiekennwert maximal 30 kWh pro Quadratmeter beträgt. Dies sind oft Neubauten, die stark gedämmt sind und häufig über Vehikel für erneuerbare Energien verfügen.
Im Vergleich mit Schlusslicht H: Hier steigt der Endenergiekennwert auf mehr als 250 kWh pro Quadratmeter. Bei H-Gebäuden handelt es sich sehr wahrscheinlich um nicht-sanierte und schlecht gedämmte Gebäude, viele davon sind Denkmäler.
Aktuell liegt der Mittelwert auf dem deutschen Markt bei Effizienzklasse D. Das ist ein Endenergiekennwert von 100-130 kWh pro Quadratmeter und trifft typischerweise auf ältere Einfamilienhäuser zu.
Das Klimapapier der Zukunft
Mit jeder regulierenden Maßnahme lohnt es sich mehr, von vorne herein energieeffizient zu bauen oder ein Auge auf mögliche Sanierungen zu haben. Auf Seite vier des Ausweises werden Tipps aufgeführt, um die Effizienz zu verbessern. Ganz oben mit dabei: Dämmung der Außenhülle des Gebäudes. Je stärker die Isolierung, umso weniger Energie wird nach außen abgegeben. Auch der Austausch der Heizung, insbesondere in Hinblick auf das Heizungsgesetz von Januar 2024, ist eine empfohlene Maßnahme zur Verbesserung der Effizienz.
Der Energieausweis, der vor noch wenigen Jahren eine Art Gimmick war, hat eine neue Bedeutung gewonnen – heute ist er nicht nur ein Stück Papier, sondern ein Mittel zur Erreichung der europäischen Klimaziele. Umso wichtiger ist es, die Werte im Auge zu behalten. Und Achtung! Ein Energieausweis gilt 10 Jahre lang. Wer den Ausweis nicht aktuell hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die bis zu 15.000 Euro Strafe nach sich ziehen kann.
