Was die Einigung zur Preisbremse für Mieter bedeutet

Wer in den nächsten fünf Jahren in ein beliebtes Wohngebiet zieht, kann weiter auf die Mietpreisbremse setzen. Die Regelung, die verhindern soll, dass Vermieter bei neuen Verträgen über Gebühr zuschlagen, soll bis 2029 verlängert werden. Eigentlich hatte die Ampel-Koalition das schon vor Jahren vereinbart, jetzt kommt die Verlängerung voraussichtlich gerade noch rechtzeitig: Die alte Regelung wäre bald ausgelaufen.

Möglich wird der Durchbruch nun wegen einer Parallel-Einigung über den lange umstrittenen Umgang mit Kommunikationsdaten zu Ermittlungszwecken. Offen - und plötzlich wieder auf dem Prüfstand - sind dagegen andere Koalitionsversprechen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter.

Was die Mietpreisbremse ist

Die Bremse gilt seit 2015 und begrenzt Mietpreissteigerungen bei Neuverträgen. Diese darf in sogenannten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Diese Regelung soll nun wie im Koalitionsvertrag vereinbart bis 2029 verlängert werden.

Allerdings gibt es von der Bremse «zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher», wie der Deutsche Mieterbund am Mittwoch bemängelte. So ist die Regelung nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die erst nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. An diesem Datum hält die Ampel nach Angaben des Justizministeriums fest, das heißt, mit der Zeit fallen immer mehr Neubauten unter die Ausnahmeregelung. Ausgenommen ist auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wenn bereits der Vormieter mehr zahlen musste als laut Bremse erlaubt, darf der Vermieter vom neuen Mieter genauso viel verlangen. Bei möblierten Wohnungen gilt die Bremse zwar grundsätzlich, Vermieter können aber einen Zuschlag verlangen.

Die Verlängerung sei höchste Zeit, erklärte das Bauministerium. Demnach wäre die Mietpreisbremse sonst in Berlin bereits Ende Mai 2025 ausgelaufen, in Nordrhein-Westfalen und in Hamburg Ende Juni 2025. Für die Verlängerung brauchten die Länder bis zu eineinhalb Jahre, weil sie mit wissenschaftlichen Gutachten neu begründen müssten, in welchen Gegenden ein angespannter Wohnungsmarkt herrsche.

Was die Bremse bringt

Eine Anfang 2019 vorgestellte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Bundesjustizministeriums bescheinigt der Mietpreisbremse eine messbare, wenn auch moderate Wirkung. Dort, wo sie gilt, stiegen die Mieten demnach weniger stark. Der Effekt liege allerdings nur bei zwei bis vier Prozent, sagte Studienautor Claus Michelsen. In Zahlen heißt das: Wer heute 500 Euro Miete zahlt, müsste ohne Mietpreisbremse 510 bis 520 Euro im Monat berappen. Ersparnis: 120 bis 240 Euro im Jahr. Allerdings hielten sich damals nicht alle Vermieter daran und Mieter klagten nicht unbedingt.

Trotz Mietpreisbremse nimmt der Druck auf dem Mietmarkt gerade in den Metropolen zu. Im ersten Halbjahr 2023 kletterten die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Schnitt um 6,7 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. «Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren deutlich verschärft», heißt es beim Deutschen Mieterbund. Die neuen Kostenfallen seien möbliertes Wohnen und Indexmieten, die von der Inflationsrate abhängen. Experten rechnen damit, dass die Mieten weiter steigen.

Was die Koalition eigentlich noch für Mieter tun will

Die Ampel-Koalition hatte sich 2021 eine ganze Reihe von Maßnahmen zum Mieterschutz vorgenommen - umgesetzt ist bisher aber nicht viel. Offen ist zum Beispiel eine Regelung für Mieter, die schon länger in einer Wohnung wohnen. Diese Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in besonders beliebten Wohngebieten soll abgesenkt werden. Laut Koalitionsvertrag sollen Vermieter die Miete in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr um 15, sondern nur noch um 11 Prozent erhöhen dürfen.

Eigentlich ebenfalls schon vereinbart, aber von der Ampel noch nicht in Angriff genommen, sind Änderungen an den Mietspiegeln, die herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Hier sollen Mietverträge der letzten sieben Jahre berücksichtigt werden. Das dürfte häufig dazu führen, dass niedrigere Vergleichsmieten ausgewiesen werden - und dass Vermieter ihre Mieten dann weniger stark erhöhen dürfen.

Ebenfalls offen ist die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, mit der Wohnungsunternehmen steuerliche Vorteile bekommen, die preisgünstigen Wohnraum für Menschen mit wenig Geld bereitstellen.

Woran es hakt

Für Änderungen im Mietrecht ist Justizminister Marco Buschmann (FDP) zuständig. SPD und Grüne kritisieren, dass er die vereinbarten Reformen nicht schnell genug angehe. Beide Koalitionspartner bestanden am Mittwoch darauf, dass nicht nur die Verlängerung der Mietpreisbremse, sondern auch alle anderen Koalitionsversprechen erfüllt werden. Die parlamentarische Geschäftsführerin der SPD-Fraktion, Katja Mast, betonte: «Ich gehe davon aus, dass die FDP vertragstreu ist, und den Koalitionsvertrag hat sie ja mit uns unterschrieben.»

Die FDP hält Änderungen im Mietrecht aber nicht für das richtige Mittel. «Bei den aktuellen Bau- und Zinskosten sind Diskussionen um weitere Verschärfungen im Mietrecht toxisch für Investitionen», erklärte Fraktionsvize Carina Konrad. «Wir wollen Investitionen auslösen, um mehr zu bauen - das ist langfristig der beste Mieterschutz.» Staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt führten nicht zu mehr Wohnungen, sondern seien sogar kontraproduktiv.

Wie viel der Koalitionsvertrag dann noch wert ist

Die FDP stellt damit Reformpläne infrage, auf die sich die Koalition längst geeinigt hatte. Buschmann sehe bei diesen Themen «noch Diskussionsbedarf», hieß es vom Justizministerium. Eine Sprecherin des SPD-geführten Bauministeriums machte daraufhin direkt klar: «Den Diskussionsbedarf würden wir eigentlich nicht sehen. Was im Koalitionsvertrag festgelegt wurde, gilt für uns weiterhin.»

Dass Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag nachträglich wieder infrage gestellt werden, passiert in der Ampel-Koalition nicht zum ersten Mal. Normalerweise streiten die Partner dann aber eher darüber, wie man eine recht allgemeine Formulierung aus dem Koalitionsvertrag genau mit Inhalt füllt. Bei der Verlängerung der Mietpreisbremse und die Absenkung der Kappungsgrenze ist das anders: Die Details sind im Koalitionsvertrag schon festgehalten, im Grunde müssten im Gesetzestext nur ein paar Zahlen geändert werden. Ob es zur Reform der Kappungsgrenze noch kommt, bleibt angesichts der Vorbehalte in der FDP aber abzuwarten.