Nach einem weitgehend gesunden Verlauf in den vergangenen Jahren (besonders im Jahr 2020, gegen Ende 2021 und bis ins Jahr 2022) auf dem Markt für sogenannte „Healthcare-Immobilien“, war im ersten Quartal des Jahres 2024 hauptsächlich Zurückhaltung angesagt. Doch der Markt steht nicht still: Verschiedene Einzelobjekte und größere Portfolios sind in der Vermarktung - und Pflegeheime, Reha-Kliniken und betreutes Wohnen sollten in Kürze für Belebung sorgen.
Das sind die jüngsten Ansichten von Peter Tölzel, Team Leader für Healthcare Investment bei JLL. „Der niedrige Umsatz im ersten Quartal 2024 kommt nicht überraschend. Im Gegensatz zum Vorjahr fehlten die Überhänge aus dem Vorquartal, also bereits vertraglich fixierte Transaktionen, die aber noch nicht final vollzogen wurden“, erläuterte Tölzel.
Globale Investoren könnten mehr als nur schnuppern
Verschiedene Immobilien und Geschäfte werden aktuell vermarktet. Bei einigen erwartet JLL bereits in den kommenden Wochen Vertragsunterzeichnungen. „Zusätzlich dürfte zeitnah ein sehr großvolumiges Produkt … wie Pflegeheime, Reha-Kliniken sowie betreutes Wohnen auf den Markt kommen“, so Tölzel. Davon würden zwar nur ein Teil in die Abschlussbilanz für 2024 einfließen, dennoch rechnet die Immobilien-Investmentmanagementfirma mit einer klaren Marktbelebung im Verlauf des Jahres.
Mit der Vermarktung großvolumiger Portfolios könnten auch globale Investoren, die in der Vergangenheit häufig umfangreiche Transaktionen gestemmt haben, auf den deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien zurückkehren. Internationale Investoren waren im ersten Quartal 2024 dem Markt ferngeblieben, nachdem sie in den Vorjahren einen beträchtlichen Teil des Transaktionsvolumens ausmachten.
Bessere steuerliche Abschreibung auch positiv
Auch verbesserte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten könnten den Markt mit frischer Energie versorgen. Insbesondere bei Pflegeheimen und betreutem Wohnen könnten Aufteilermodelle attraktive Steuervorteile für Privatanleger bieten. Tölzel betonte: „Wir erwarten, dass entsprechende steuermotivierte Fonds vermehrt an den Start gehen werden … das könnte zu einer kleinen Sonderkonjunktur für den Healthcare-Investmentmarkt führen."
Hintergrund: Markt-Interesse wegen alternde Gesellschaft
Der Healthcare-Immobilienmarkt zieht seit einigen Jahren erhöhtes Interesse von Investoren und gewinnt immer mehr an Beliebtheit. Einer der Hauptgründe: Die Bevölkerung in Deutschland altert seit Jahrzehnten. Laut JLL trägt nicht nur die verbesserte medizinische Versorgung der Menschen zu einem längeren Leben bei, auch die geburtenstarke Generation der Baby-Boomer, die demnächst in den Ruhestand gehen wird.
Vor Kurzem wies der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther, darauf hin, dass die jetzt in Rente gehende Generation der Babyboomer sich auf einen wachsenden Mangel an altersgerechten Wohnungen einstellen müsse. Eine Studie des Forschungsinstituts im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel zeigte, dass schon heute in Deutschland 2,2 Millionen altersgerechte Wohnungen fehlten, und der Bedarf rasant wachse. In den kommenden 20 Jahren werde die Altersgruppe „67 plus“ um 3,5 Millionen auf 21 Millionen Menschen wachsen. Der Wohnungsmarkt sei darauf nicht vorbereitet, hieß es in der Studie.
Healthcare-Immobilien gehören zu den sogenannten Sozialimmobilien, d.h. Immobilientypen, die sozialwirtschaftlichen Aktivitäten gewidmet sind. In Deutschland gibt es rund 16.100 Pflegeheime. Ein für die Pflegebranche wichtiger Wachstumsmarkt ist dabei unter anderem das Bundesland Nordrhein-Westfalen, wo sich ein Großteil der Pflegeheime (19,5 Prozent) befindet, gefolgt von Bayern (13,0 Prozent), Niedersachen (12,6 Prozent) und Baden Württemberg (12,5 Prozent).
