Die Blasengefahr am deutschen Wohnimmobilienmarkt sinkt etwas, aber nur sehr langsam und die Warnstufe in mehreren Metropolen ist immer noch hoch. Wo besteht also noch die Gefahr, dass die Immobilienblase platzt? Unter den 12 größten deutschen Metropolen weisen Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf, Dortmund und Hamburg ein „hohes“ und alle anderen ein „eher hohes“ Risiko. Das sind die Ergebnisse des jüngsten Blasenindex des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica für das erste Quartal 2024 für Wohnimmobilien.
Konkret heißt das: Ein nach wie vor angespanntes Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen und eine weiterhin unsichere Lage am Immobilienmarkt.
„Die Verteilung der Blasengefahr zeigt, dass in 307 von 400 Landkreisen in Deutschland die Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang wachsen. In 344 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt, während in 146 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut werden“, kommentierten die Studien-Autoren. Insgesamt zeigte der Empirica-Blasenindex für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist ein spekulativer Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nicht mehr zu rechtfertigen ist. Gefährlich wird eine Blase, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle außer Kontrolle geraten.
Spanien und Irland sind Beispiele: Um die Jahre 2006 und 2007 sind in beiden Ländern Immobilienblasen geplatzt. Laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sind Hauspreise in Spanien relativ zum Bruttoinlandsprodukt bis 2012 um 4,6 Prozent pro Jahr gesunken. In Irland sind sie sogar um 10,0 Prozent pro Jahr gefallen.
Noch keine Normalität
Empirica zufolge kann man derzeit noch nicht von Normalität am krisengeschüttelten Immobilienmarkt reden. Bis Mitte 2022 drifteten Kaufpreise und Mieten immer weiter auseinander. Das hohe Preisniveau war während der Niedrigzinsphase gerechtfertigt, jedoch nicht länger, so die Studien-Autoren. „Zwei Entwicklungen könnten diese Diskrepanz aufheben: fallende Preise oder steigende Mieten. Derzeit steigen die Mieten aufgrund hoher Wohnungsknappheit und eines Einbruchs der Neubautätigkeit außerordentlich schnell, was das hohe Bewertungsniveau der Immobilien nachträglich rechtfertigen könnte.“
Dennoch rechtfertige die Wohnungsknappheit nur einen Teil des Preiszuwachses, ein Grund, warum die Preise bereits etwas nachgegeben hätten. „Ob das neue Gleichgewicht stabil ist, bleibt abzuwarten. Das Rückschlagpotenzial der Preise ist um etwa ein Drittel gesunken, zum Beispiel in den Top-7-Städten von 49 Prozent auf 30 Prozent“, kommentierte Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG.
Hintergrund: Krise auf dem Mietmarkt
Wohnungsmieten in Deutschland steigen aktuell überdurchschnittlich stark – auch außerhalb der großen Metropolen. Der jüngste Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, dass Wohnimmobilien-Mietpreise sich im Jahresvergleich im ersten Quartal des Jahres komplett gegensätzlich zu Kaufpreisen in gleichen Zeitraum entwickelt haben. Im ersten Quartal 2024 sind Kaufpreise im Jahresvergleich noch gesunken, während sie im Jahresquartalsvergleich (verglichen mit dem vierten Quartal 2023) stabil waren.
Dagegen sind inserierte Neuvertragsmieten innerhalb eines Jahres um 5,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen – doppelt so stark wie im Jahr 2019. Im Vergleich zum Vorquartal gab es ein Plus von 1,5 Prozent.
Laut einer Studie im Auftrag des Berliner Mietervereins kann sich ein Drittel der Berliner Haushalte auf dem freien Markt keine Wohnung mehr leisten. Mehr als jeder zweite Berliner Mieter-Haushalt verdient demnach so wenig, dass er Anspruch auf staatliche Hilfe wie einen Wohnberechtigungsschein für Sozialwohnungen hat. Die Ergebnisse der Studie des Forschungsinstituts Asum zeigen, dass kleine und große Haushalte durchschnittlich 45 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete zahlen.
Der Neubau von geförderten Wohnungen sei sinnvoll, so das Forschungsinstitut, würde jedoch mittelfristig keine „spürbaren Auswirkungen auf das Wohnungsangebot haben, denn die Einstiegsmieten dort sind nach den derzeitigen Förderbestimmungen viel zu hoch.“ Laut Asum verbessere der Neubau unter aktuellen Bedingungen nicht die Krise auf dem Wohnungsmarkt für einen Großteil der Bevölkerung, weil er keine leistbaren Wohnungen schaffe. Stattdessen sei der große Hebel, leistbare Mieten im Bestand zu sichern.
