Immobilien

Immobilienblase: Wo ein Platzen der Immobilienblase möglich ist!

Das Risiko einer Immobilienblase für den Wohnimmobilienmarkt ist zwar leicht gesunken, aber das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten bleibt angespannt. In welchen deutschen Städten ist das Blasenrisiko noch besonders hoch? Die DWN haben sich die Ergebnisse einer vierteljährlichen Analyse genauer angeschaut!
08.06.2024 06:44
Lesezeit: 3 min
Immobilienblase: Wo ein Platzen der Immobilienblase möglich ist!
Lage unverändert: Noch herrscht keine Normalität am Immobilienmarkt (Foto: iStockphoto.com/TheaDesign). Foto: TheaDesign

Die Blasengefahr am deutschen Wohnimmobilienmarkt sinkt etwas, aber nur sehr langsam und die Warnstufe in mehreren Metropolen ist immer noch hoch. Wo besteht also noch die Gefahr, dass die Immobilienblase platzt? Unter den 12 größten deutschen Metropolen weisen Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf, Dortmund und Hamburg ein „hohes“ und alle anderen ein „eher hohes“ Risiko. Das sind die Ergebnisse des jüngsten Blasenindex des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica für das erste Quartal 2024 für Wohnimmobilien.

Konkret heißt das: Ein nach wie vor angespanntes Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen und eine weiterhin unsichere Lage am Immobilienmarkt.

„Die Verteilung der Blasengefahr zeigt, dass in 307 von 400 Landkreisen in Deutschland die Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang wachsen. In 344 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt, während in 146 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut werden“, kommentierten die Studien-Autoren. Insgesamt zeigte der Empirica-Blasenindex für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein spekulativer Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nicht mehr zu rechtfertigen ist. Gefährlich wird eine Blase, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle außer Kontrolle geraten.

Spanien und Irland sind Beispiele: Um die Jahre 2006 und 2007 sind in beiden Ländern Immobilienblasen geplatzt. Laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sind Hauspreise in Spanien relativ zum Bruttoinlandsprodukt bis 2012 um 4,6 Prozent pro Jahr gesunken. In Irland sind sie sogar um 10,0 Prozent pro Jahr gefallen.

Noch keine Normalität

Empirica zufolge kann man derzeit noch nicht von Normalität am krisengeschüttelten Immobilienmarkt reden. Bis Mitte 2022 drifteten Kaufpreise und Mieten immer weiter auseinander. Das hohe Preisniveau war während der Niedrigzinsphase gerechtfertigt, jedoch nicht länger, so die Studien-Autoren. „Zwei Entwicklungen könnten diese Diskrepanz aufheben: fallende Preise oder steigende Mieten. Derzeit steigen die Mieten aufgrund hoher Wohnungsknappheit und eines Einbruchs der Neubautätigkeit außerordentlich schnell, was das hohe Bewertungsniveau der Immobilien nachträglich rechtfertigen könnte.“

Dennoch rechtfertige die Wohnungsknappheit nur einen Teil des Preiszuwachses, ein Grund, warum die Preise bereits etwas nachgegeben hätten. „Ob das neue Gleichgewicht stabil ist, bleibt abzuwarten. Das Rückschlagpotenzial der Preise ist um etwa ein Drittel gesunken, zum Beispiel in den Top-7-Städten von 49 Prozent auf 30 Prozent“, kommentierte Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG.

Hintergrund: Krise auf dem Mietmarkt

Wohnungsmieten in Deutschland steigen aktuell überdurchschnittlich stark – auch außerhalb der großen Metropolen. Der jüngste Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, dass Wohnimmobilien-Mietpreise sich im Jahresvergleich im ersten Quartal des Jahres komplett gegensätzlich zu Kaufpreisen in gleichen Zeitraum entwickelt haben. Im ersten Quartal 2024 sind Kaufpreise im Jahresvergleich noch gesunken, während sie im Jahresquartalsvergleich (verglichen mit dem vierten Quartal 2023) stabil waren.

Dagegen sind inserierte Neuvertragsmieten innerhalb eines Jahres um 5,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen – doppelt so stark wie im Jahr 2019. Im Vergleich zum Vorquartal gab es ein Plus von 1,5 Prozent.

Laut einer Studie im Auftrag des Berliner Mietervereins kann sich ein Drittel der Berliner Haushalte auf dem freien Markt keine Wohnung mehr leisten. Mehr als jeder zweite Berliner Mieter-Haushalt verdient demnach so wenig, dass er Anspruch auf staatliche Hilfe wie einen Wohnberechtigungsschein für Sozialwohnungen hat. Die Ergebnisse der Studie des Forschungsinstituts Asum zeigen, dass kleine und große Haushalte durchschnittlich 45 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete zahlen.

Der Neubau von geförderten Wohnungen sei sinnvoll, so das Forschungsinstitut, würde jedoch mittelfristig keine „spürbaren Auswirkungen auf das Wohnungsangebot haben, denn die Einstiegsmieten dort sind nach den derzeitigen Förderbestimmungen viel zu hoch.“ Laut Asum verbessere der Neubau unter aktuellen Bedingungen nicht die Krise auf dem Wohnungsmarkt für einen Großteil der Bevölkerung, weil er keine leistbaren Wohnungen schaffe. Stattdessen sei der große Hebel, leistbare Mieten im Bestand zu sichern.

Mehr zum Thema
article:fokus_txt
X

DWN Telegramm

Verzichten Sie nicht auf unseren kostenlosen Newsletter. Registrieren Sie sich jetzt und erhalten Sie jeden Morgen die aktuellesten Nachrichten aus Wirtschaft und Politik.
E-mail: *

Ich habe die Datenschutzerklärung gelesen und erkläre mich einverstanden.
Ich habe die AGB gelesen und erkläre mich einverstanden.

Ihre Informationen sind sicher. Die Deutschen Wirtschafts Nachrichten verpflichten sich, Ihre Informationen sorgfältig aufzubewahren und ausschließlich zum Zweck der Übermittlung des Schreibens an den Herausgeber zu verwenden. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nicht. Der Link zum Abbestellen befindet sich am Ende jedes Newsletters.

Vera von Lieres

Vera von Lieres gehört seit September 2022 zum DWN-Team und schreibt als Redakteurin über die Themen Immobilien und Wirtschaft. Sie hat langjährige Erfahrung im Finanzjournalismus, unter anderem bei Reuters und führenden Finanzmedien in Südafrika. Außerdem war sie als Kommunikations- und Marketing-Spezialistin bei internationalen Firmen der Investment-Branche tätig.

DWN
Wirtschaft
Wirtschaft H&M baut Milliardenhandel mit Secondhand-Mode aus
14.06.2025

H&M will das Image der Wegwerfmode abschütteln – mit gebrauchten Designerstücken mitten im Flagshipstore. Wird ausgerechnet Fast...

DWN
Wirtschaft
Wirtschaft Atomkraftgegner fordern Ende der Uran-Geschäfte mit Kreml
14.06.2025

Atomkraftgegner wenden sich an die Bundesregierung: Sie fordern einen Stopp russischer Uranlieferungen nach Lingen. Auch die hybride Gefahr...

DWN
Finanzen
Finanzen Teuer Wohnen in Deutschland: Rund jeder Siebte zahlt mehr als halben Monatslohn für Miete
14.06.2025

Nach der Mietzahlung ist bei manchen nicht mehr viel übrig für den Rest des Monats, zeigt eine Studie. Jedoch haben viele Menschen auch...

DWN
Technologie
Technologie Autoren fragen, ob ihre Werke für künstliche Intelligenz genutzt werden können – eine unmögliche Mission?
14.06.2025

Ein Ex-Spitzenmanager von Meta warnt: Wenn KI-Unternehmen vor jedem Training urheberrechtlich geschützte Werke lizenzieren müssten,...

DWN
Politik
Politik Datenerpressung statt Freihandel: China nutzt seltene Erden als Waffe
13.06.2025

China verlangt sensible Betriebsgeheimnisse, bevor es seltene Erden exportiert – ein klarer Machtzug im Handelskrieg. Der Westen liefert,...

DWN
Politik
Politik Deutschlands herrenlose Konten: Bundesregierung will auf Gelder von Privatkonten zugreifen
13.06.2025

Auf deutschen Bankkonten schlummern Milliarden Euro, die anscheinend niemandem gehören. Union und SPD möchten jetzt an die Ersparnisse...

DWN
Panorama
Panorama Flugzeugabsturz in Indien: Was passierte bei Flug AI171?
13.06.2025

Mehr als 240 Menschen starben bei einem verheerenden Flugzeugabsturz in Indien. Premierminister Narendra Modi besuchte den einzigen...

DWN
Wirtschaft
Wirtschaft Brüsseler Kompromiss: EU führt Handelsquoten für Ukraine wieder ein – Litauen hofft auf Preisstabilisierung
13.06.2025

Handelsstreit mit Folgen: Die EU führt wieder Quoten für ukrainische Agrarimporte ein. Litauen atmet auf, Kiew warnt vor...