Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Inwiefern beeinflussen niedrige Zinsen die Entscheidung von Investoren, in Wohnimmobilien statt in traditionelle Anlageformen wie Staatsanleihen zu investieren?
Achim Dübel: Bei sehr niedrigen Zinsen für neue Kapitalanlagen erhöht sich die Nachfrage nach zinstragenden Aktiva. Und dazu gehören nun einmal als wichtige Anlageklasse Wohnungen. Bei Wohneigentümern besteht die Verzinsung in der ersparten Miete, bei Mietinvestoren im Mietertrag. In der Niedrigzinsphase sanken die Mieten ja nicht, sondern sie erhöhten sich, vor allem in Ballungsräumen.
Ein weiterer erheblicher Faktor der Nachfrageerhöhungen nach Immobilien waren zinsgünstige langfristige Hypothekarkredite. In der Spitze 2021 gab es 10 Jahre Zinsbindung zu 1,3%. Mit der steigenden Differenz zwischen Mieten und Finanzierungskosten steigen die Immobilienpreise und damit ergeben sich als zweiter, ganz erheblicher Renditefaktor Kapitalgewinne für den Investor.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Fließen bei höheren Zinsen mehr Gelder in Staatsanleihen und bergen diese Investments auch Risiken?
Achim Dübel: Es kommt auf das Zusammenspiel von Liegenschaftszinsen, also der Verzinsung der Immobilien aus dem Quotienten von Mieteinnahmen und Immobilienpreisen, und Staatsanleihen-Zinsen an. Das aktuelle zentrale Problem am deutschen Immobilienmarkt ist, dass sich die Liegenschaftszinsen nicht in gleichem Umfang wie die Zinsen für Staatsanleihen nach oben entwickelt haben.
Das liegt einerseits am erreichten Immobilienpreisniveau nach der langen Niedrigzinsphase, und andererseits an der Trägheit der Mietenentwicklung, die ja auch soziale Aspekte hat. Im Zusammenspiel auch mit der Unsicherheit über die Zinsentwicklung herrscht ein Attentismus (= abwartende Haltung, A. d. R.) vieler klassischer Immobilieninvestoren wie Fonds und Versicherer, die Staatsanleihen aktuell bevorzugen.
Das Problem wird durch die Regulierungen oder internen Risikovorgaben von Investoren verschärft, die Staatsanleihen fälschlicherweise als risikolos darstellen. Seit Griechenland wissen wir in der EU, dass das nicht der Fall ist. Ich sehe mit Schrecken, dass viele deutsche Investoren aktuell eine Präferenz für die Anleihen des hochverschuldeten und politisch zunehmend instabilen Frankreich entwickeln. Man läuft hier direkt in die nächste Finanzkrise hinein.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Kann spekulativer Wohnungsleerstand eine Folge niedriger Zinsen sein? Wie ist die Situation in Deutschland?
Achim Dübel: Für einen Investor lohnt es sich in einem extremen Niedrigzinsumfeld oft, Wohnungen nicht zu vermieten und als reine Kapitalanlage mit der Hoffnung auf Kapitalgewinne zu erwerben. Das gilt natürlich besonders für Großstädte oder Tourismusgebiete mit strukturell hoher Nachfrage. In Mittelmeerländern ist 20% Leerstand eher die Regel.
In Deutschland ist ein großer Teil der nationalen Leerstandsquote von 4,3 % laut Zensus 2022 strukturell bedingt, außerhalb der Ballungsräume. Allerdings wurde der Leerstand auch in Ballungsräumen akut, z. B. seit Anfang der 2010ern, als Zinssenkungen und Immobilienpreissteigerungen kein Ende nahmen. 2014 erließ Berlin ein Zweckentfremdungsverbot, das sich gegen gewerbliche Nutzungen wie Airbnb richtete und gleichzeitig gegen steigende Leerstände Zwangsgelder vorsah.
Laut Berliner Senat wurden bis 2023 25,000 Wohnungen dem Markt zugeführt und 8,5 Millionen EUR Zwangsgelder verhängt. Leerstand ist aktuell kein besonders akutes Problem der deutschen Ballungsräume, aber es kann bei einer Änderung des Zinsumfeldes wieder eines werden.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Rechnen Sie bei anhaltend erhöhtem Zinsniveau mit einem Rückgang der Immobilienpreise?
Achim Dübel: Wir messen etwa im Europace Preisindex EPX, den ich in den 2000er Jahren für Hypoport AG mit entwickelt habe, seit dem Zinstief Ende 2021 einen Rückgang der Preise von bestehenden Häusern, nicht aber von neuen Häusern. Diese Spreizung der Preisentwicklung ist sehr ungewöhnlich, und ein Ausdruck der veränderten relativen Preise – einerseits der Neubaukosten, die stark angestiegen sind, und andererseits der gestiegenen Energiekosten, die ältere Häuser im Wert drücken.
Da bei keinem der genannten Preisfaktoren eine große Veränderung zu sehen ist, rechne ich wenn überhaupt – vom jetzigen Niveau aus - mit signifikanten Preisrückgängen nur bei älteren Bestandsimmobilien. Allerdings sind davon sicher die hoch nachgefragten Altbauten von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten ausgenommen.
Ein wichtiger, die Preise stützender Faktor ist, dass der Druck für Investoren, Immobilienbestände zu verkaufen, eher gering ist. Im Gegensatz zu den Anschaffungskosten sind die Unterhaltskosten von Immobilien durch Grundsteuer und WEG-Umlagen relativ gering. Wenn die Finanzierung vor 2022 abgeschlossen wurde, fehlt auch einem verschuldeten Investor der Anpassungsdruck. Vielfach wurden die Zinsen damals auf 20 Jahre festgelegt.
Deutsche Wirtschaftsnachrichten: Was könnte die Politik tun, um der Wohnungsnot Herr zu werden?
Achim Dübel: Wenn man die Geldpolitik miteinschließt, dann würde man sich wünschen, dass man auf Veränderungen der Faktorkosten – im Bau vor allem Energie und Arbeit – nicht übermäßig mit Zinserhöhungen reagiert. Schließlich haben die Faktorkostenerhöhungen nicht vorrangig monetäre Gründe.
Ich denke, dass die Schocktherapie der EZB der letzten beiden Jahre bei den Zinsen dem Wohnungsmarkt einen Schaden zugefügt hat, der in diesem Umfang nicht notwendig war. Wenn das Ergebnis ist, dass die Investoren wieder stärker in Staatsanleihen hochverschuldeter Länder investieren, anstatt in produktive Investitionen wie Immobilienentwicklung in Ballungszentren, dann hat sich die EZB sogar selbst geschadet.
Die Politik in Deutschland macht den Fehler, zu langsam, wenn überhaupt, auf den Zusammenbruch des Investoreninteresses zu reagieren. Die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften investieren zwar noch, aber die private Wohnungswirtschaft hat sich weitgehend zurückgezogen.
Wenn erhebliche Zinserhöhungen kommen, dann sollten die Steuerbelastungen im deutschen Wohnungsbau, die zu den höchsten Europas zählen, gesenkt werden. Es ist nicht einsichtig, warum man 2022 die Mineralölsteuer temporär senkt, aber nicht gleichzeitig die Mehrwertsteuer für sozialen oder leistbaren Wohnungsbau, oder in ähnlich gelagerten Fällen die Grunderwerbsteuer. Die Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit durch Frau Geywitz (Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, A. d. R.) bringt gegenüber diesen Maßnahmen wenig Entlastung und hat eher politische Alibifunktion.
Gleichzeitig hat die Föderalisierung in den vergangenen Jahrzehnten die Steuer- und Förderpolitik im Wohnungsbau in einen Wildwuchs verwandelt. Hochverschuldete Länder mit hohem Investitionsbedarf wie Berlin können die nun in Landesregie bestimmte Grunderwerbsteuer nicht absenken, was notwendig wäre, um den Markt wieder anzukurbeln und endlich die Wohneigentumsquote zu erhöhen. Hier wäre eine Teilzentralisierung notwendig, etwa in dem Sinne, dass der Bund einen Sockelbetrag der Steuer bestimmen kann und die Länder Zuschläge. Dann könnte der Bund im Zinshoch und Bautief die Steuer national antizyklisch absenken.
Ein Land wie Berlin zahlt zudem rund einen Prozentpunkt mehr als der Bund an Zinsen, was sich auf Umfang und Subventionswert der Wohnungsbauprogramme auswirkt. Ein nationales Garantieprogramm zur Zinssenkung für Wohnungsbaugesellschaften, wie es Großbritannien praktiziert, wäre gerade in der aktuellen Baukostensituation sinnvoll gewesen. Die Scheuklappen des Föderalismus verhindern das.
Privatinvestoren brauchen neben einer – hoffentlich irgendwann einmal in Deutschland wieder einheitlicheren – Förderkulisse Zugang zu Bauland im Besitz der öffentlichen Hand und Verlässlichkeit der öffentlichen Verwaltung bzw. der Planungsprozesse. An beiden Faktoren hat es in der Vergangenheit in vielen Regionen Deutschlands gemangelt.
Öffentliches Bauland verbleibt zu oft im geschlossenen Kreislauf öffentlicher Wohnungsunternehmen, und Genossenschaften und Privatinvestoren bleiben außen vor. Und gerade in der Krise müssten die Länder ein Zeichen setzen und ihre Interessen mit denen der Investoren durch Beschleunigungen und gemeinsame Investitionen, etwa im leistbaren Wohnungsbau, in Einklang bringen. Trotz Wohnungsgipfeln passiert zu wenig.
Man kann nur hoffen, dass das im Niedrigzinsumfeld bzw. der Kapitalgewinnphase entstandene Interesse der Privatinvestoren an Investitionen in deutschen Ballungsräumen wieder zurückkommt. Ansonsten hätte Deutschland eine große Chance vertan.
Vor dem Hintergrund von aus den Rudern gelaufenen Faktorkosten, falscher Zinspolitik, unsinniger Föderalisierung, hohen Steuern und Bürokratie fürchte ich, dass sich die Wohnungsnot in den Ballungszentren weiter verschlimmern wird.
Info zur Person: Achim Dübel ist ein international tätiger Berater für Wohnungsbau, Hypotheken, damit verbundene Versicherungen, vertragliches Sparen für den Wohnungsbau und Hypothekenkapitalmärkte. Er ist Inhaber der Firma Finpolconsult und betreibt Sektor-Analysen, Politikgestaltung, Investitionsberatung und Unternehmensberatung auf der Grundlage von über 30 Jahren Berufserfahrung in rund 50 Ländern weltweit.
