Der erfahrene Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht der Kanzlei „ROSE & PARTNER“ , Martin Kahllund, erklärt im DWN-Interview, welche steuerlichen Aspekte für Zweitimmobilienbesitzer relevant sind und wie eine fundierte steuerliche Beratung dazu beitragen kann, finanzielle Belastungen zu minimieren und rechtliche Risiken zu vermeiden.
Kahllund beleuchtet unter anderem die Grundsteuer, Zweitwohnungssteuer und Einkommenssteuer, die auf Zweitimmobilienbesitz entfallen können, und gibt wertvolle Hinweise darauf, wann Gewerbesteuer eine Rolle spielt und wie steuerliche Vorteile optimal genutzt werden können.
DWN: Herr Kahllund, welche Steuern kommen für das Eigentum von einer oder mehreren Immobilien grundsätzlich in Frage?
Kahllund: Grundsätzlich fällt zunächst die Grundsteuer an, die das Eigentum an einer Immobilie besteuert. Diese richtet sich nach dem Wert der Immobilie, abhängig von ihrer Größe und Lage. Für Zweitimmobilien gibt es dabei keine besonderen Regelungen. Sie fällt für jede Immobilie, die im Eigentum steht für sich an. Da die Grundsteuer eine kommunale Steuer ist, kann jede Kommune die Hebesätze dafür selbständig festlegen. Es kann also sein, dass man bei zwei gleichartigen Immobilien in verschiedenen Städten merklich unterschiedliche Beträge zahlt. Zu beachten ist auch, dass unbebaute, aber bebaubare Grundstücke künftig in vielen Gemeinden mit einer Art Strafsteuer belegt werden können, wenn auf dem Grundstück kein neuer Wohnraum geschaffen wird. Hierfür wurde ein eigener Hebesatz (Grundsteuer C) geschaffen, der im Prinzip Strafcharakter hat. Bereits bebaute Grundstücke betrifft dies jedoch nicht.
DWN: Gibt es für Zweitimmobilien eine spezielle Steuer?
Kahllund: Ja, die Zweitwohnungssteuer ist eine solche spezielle Steuer. Sie besteuert ausdrücklich das Innehaben einer zweiten Immobilie und bezieht sich dabei auf die Möglichkeit, tatsächlich über eine zweite Immobilie verfügen zu können. Wird diese zweite Immobilie jedoch vermietet, entfällt die Steuer.
Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die von der jeweiligen Kommune per Satzung oder, wie zum Beispiel in Hamburg, per Gesetz erhoben wird. Das Gesetz in Hamburg redet von Zweitwohnung, definiert dies aber so, dass hierunter sowohl Häuser als auch Wohnungen und in Einzelfällen sogar Boote und Wohnwagen fallen. Es kommt also auf das Wohnen und nicht auf die Art der Immobilie an.
Die Steuer bemisst sich nach der ortsüblichen Nettokaltmiete, so wie sie anhand des Mietenspiegels oder am Markt generell feststellbar ist. In Hamburg beträgt diese 8% davon.
Wichtige Ausnahme von dieser Steuer ist, wenn man in einer Ehe oder Lebenspartnerschaft ist und woanders einen gemeinsamen Hauptwohnsitz hat, die Zweitwohnung aber aus beruflichen Gründen erforderlich ist. Dies fällt mit zum Teil mit der zu Frage 3 gehörenden „doppelten Haushaltsführung“ zusammen.
DWN: Wie wirkt sich eine zweite Immobilie auf die Einkommensteuer aus?
Kahllund: Solange eine zweite Immobilie nicht vermietet wird, hat sie keine direkten Auswirkungen auf die Einkommensteuer. Die Möglichkeit, über eine zweite Immobilie verfügen zu können, wird eher durch die Zweitwohnungssteuer erfasst, wie zuvor erwähnt. Wird die Wohnung jedoch vermietet, unterliegt sie der Einkommensteuer. Dabei können Zinsen für die Finanzierung, eine Vielzahl laufender Kosten sowie eine jährliche Wertminderung (Abschreibung) gegen die Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Nach einer Behaltensdauer von zehn Jahren kann auch eine zweite Immobilie ohne eine Steuer auf einen möglichen Wertzuwachs veräußert werden. Wurde die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, beträgt die Frist lediglich zwei Jahre sowie der Anfang des Verkaufsjahres. Hier gibt es einen Unterschied zum Erstwohnsitz, der theoretisch schon nach einem Tag steuerfrei verkauft werden könnte.
DWN: Wann könnte Gewerbesteuer relevant werden?
Kahllund: Gewerbesteuer kann dann anfallen, wenn Immobilien in größerem Umfang gekauft und verkauft werden, zum Beispiel drei Objekte in vier Jahren. Dann spricht man von einem gewerblichen Grundstückshandel. Dies hat allerdings mit dem normalen Innehaben einer zweiten Immobilie oder der Vermietung mehrerer Immobilien zunächst nichts zu tun. Es geht vielmehr um den Handel mit Immobilien. Bei größeren Immobilienbeständen kann dies allerdings unfreiwillig zu einem Thema werden, weshalb in solchen Fällen immer eine steuerliche Beratung empfehlenswert ist. In grenzüberschreitenden Fällen kann der Kauf einer zweiten Immobilie in Deutschland zudem eine Vielzahl von Folgen haben, beispielsweise hinsichtlich der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder einer unbeschränkten Steuerpflicht bei der Einkommensteuer, wenn ein Grenzpendler eine Wohnung an seinem Arbeitsort erwirbt.
DWN: Können Sie ein Beispiel für die steuerlichen Auswirkungen einer Zweitimmobilie geben?
Kahllund: Nehmen wir das Beispiel von Herrn Müller, der zwei Immobilien in Hamburg besitzt. Für beide Immobilien zahlt er Grundsteuer. Für die zweite Immobilie, die in Hamburg liegt und schwerlich beruflich zu begründen ist, müsste er, sofern er sie nicht vermietet, Zweitwohnungssteuer in Höhe von 8 % der ortsüblichen Miete pro Jahr an die Stadt Hamburg zahlen. Auf der anderen Seite könnte er diese Immobilie nach gut zwei Jahren ohne Einkommensteuer auf den Gewinn wieder verkaufen.
DWN: Gibt es in Deutschland Begrenzungen, wie viele Immobilien eine Person besitzen darf?
Kahllund: Eine solche Begrenzung gibt es für normale Fälle nicht. Es gibt sogar Begünstigungen im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wenn sehr große selbst verwaltete Immobilienbestände auf Nachfolger übertragen werden. Hierfür können dieselben Begünstigungen in Anspruch genommen werden wie für Unternehmen, was unter bestimmten Bedingungen zu einer Steuerfreiheit führen kann. Regelungen des Kartellrechts, die theoretisch bei großen Immobilienbeständen relevant werden könnten, spielen für Privatpersonen jedoch keine Rolle.
DWN: Unter welchen Voraussetzungen können die Kosten für eine Zweitwohnung steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden?
Kahllund: Die Kosten einer selbstgenutzten Zweitwohnung können unter bestimmten Bedingungen im Rahmen einer "doppelten Haushaltsführung" als Werbungskosten geltend gemacht werden (§9 Abs. 1 Nr. 5 EStG). Grundvoraussetzung ist, dass man einen Hauptwohnsitz hat, der den Lebensmittelpunkt darstellt, also wo man entweder mit Partner oder Familie lebt oder wo generell der Lebensmittelpunkt ist. Bei Familie und Ehegatten ist das relativ einfach nachzuweisen; in anderen Fällen zählen Faktoren wie die Art und Größe der Immobilie, wo Eltern und Freunde leben, und andere auslegbare Kriterien. Aus beruflichen Gründen muss ein zweiter Wohnsitz erforderlich sein, wobei der tägliche Pendelweg zur Arbeit unzumutbar wäre. Rechtsprechung und Verwaltung legen hier in der Regel eine Entfernung von mindestens 50 Kilometern und eine Fahrtzeit von über einer Stunde zugrunde. Die Zweitwohnung darf sich dann auch nicht weiter als 50 Kilometer von der Arbeitsstätte entfernt befinden.
DWN: Welche Kosten können dabei steuerlich geltend gemacht werden?
Kahllund: Geltend gemacht werden können Miete oder Abschreibung und Zinsen bei Eigentum, Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom, Kosten für die Reinigung von Keller oder Treppenhaus, Kosten für die Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung, sowie Kosten für einen Kfz-Stellplatz. Auch die Zweitwohnungssteuer ist absetzbar, wobei diese in den meisten Fällen ohnehin wegfällt. Als Kosten für die Unterkunft sind maximal 1.000 Euro pro Monat absetzbar. Darüber hinaus können auch Kosten für die Suche der Zweitwohnung, Umzugskosten, Renovierungsarbeiten sowie Kosten für notwendige Einrichtungsgegenstände zusätzlich zur 1.000-Euro-Grenze geltend gemacht werden. Ein Verpflegungsmehraufwand kann innerhalb der ersten drei Monate pauschal mit 28 Euro für Essen und Trinken pro Tag angesetzt werden, wobei sich die Pauschale an An- und Abreisetagen vermindert. Außerdem kann eine Kilometerpauschale für eine Familienheimfahrt pro Woche abgesetzt werden.
