Das Jahr 2024 war durch eine Stabilisierung der deutschen Immobilienpreise gekennzeichnet nach mehreren Zinssenkungen, die die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich attraktiver gemacht haben für Käufer. Nun gehen Immobilienexperten davon aus, dass sich das Segment Eigentumswohnungen im Jahr 2025 weiter positiv entwickelt oder zumindest eine leichte Seit- oder Aufwärtsbewegung verzeichnen wird.
Verschiedene Sektor-Experten erwarten weitere Zinssenkungen nächstes Jahr, nachdem in 2023 die Immobilienpreise in Deutschland um 8,4 Prozent gefallen sind – laut dem Statistischem Bundesamt der stärkste Rückgang innerhalb eines Jahres seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Der Hauptgrund für den Preisverfall waren stark gestiegene Zinsen, die Immobilienkredite verteuerten. Mittlerweile sind die Bauzinsen wieder gesunken. Im September 2024 hat die europäische Zentralbank den Leitzins um 0,25 Punkte auf 3,5 Prozent gesenkt. Bauzinsen für zehnjährige Kredite sind damit mittlerweile auf ungefähr drei bis 3,5 Prozent gesunken.
Positiver Ausblick für Eigentumswohnungen
Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa AG, André Adami, sagte vor Kurzem bei einer Online-Veranstaltung „Wohnen, Büro, Logistik, Handel – was sagen die Prognosen?“, es hätte einen „gewissen Dämpfungseffekt“ im deutschen Wohnmarkt gegeben – hauptsächlich wegen den höheren Zinsen im Jahr 2023. Dies, nachdem Kaufpreise im deutschen Markt sehr lange und sehr stark zwischen circa fünf bis sechs Prozent pro Jahr aufwärts geklettert sind. Bulwiengesa ist ein Beratungs-und Analyseunternehmen für die deutsche Immobilienbranche.
„Wir sehen jetzt eine Stabilität der Kaufpreise und erwarten weitere Zinssenkungen in 2025, so dass sich das Segment der Eigentumswohnung weiter positiv entwickelt und zumindest eine leichte seitwärts bis leichte Steigerungsbewegung durchmacht“, kommentierte Adami.
In Bezug auf die stark explodierenden Mietpreissteigerungen in vielen Großstädten würden viele potenzielle Eigennutzer an den Punkt angelangen, wo sie sich überlegen, lieber zu kaufen als zu mieten. „Diesen Schnittpunkt sehen wir im nächsten Jahr, dass sich viele überlegen ob sie Miete bezahlen wollen oder dann doch kaufen – von daher ist dort auch eine Erholung und eine Belebung (im Eigentumswohnungsmarkt) klar erkennbar.“
Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) sagte vor Kurzem Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser verzeichneten wieder einen Aufwärtstrend. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt warnte jedoch, es sei noch zu früh, von einer nachhaltigen Erholung der Immobilienpreise zu sprechen angesichts der schwachen Wirtschaft und globaler Krisen.
Mietmarkt: „Lock-in-Effekt“ verschlimmert die schon hohen Mieten
Adami sagte die Dramatik im deutschen Wohnungsmarkt sei der sogenannte „Lock-in-Effekt“ – wer einmal einen günstigen Mietvertag unterschrieben hat, bleibt in der Wohnung und macht sogar eine zweite oder dritte Untervermietung. „Das ist natürlich ein relativ ungesunder Prozess.“
Laut einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken-Partei werden im Internet in den größten deutschen Städten die dort angebotenen Wohnungen immer teurer. Am meisten stiegen die Mieten demnach im Schnitt in Berlin. Sie verdoppelten sich von 8,10 Euro pro Quadratmeter 2014 auf 16,35 Euro im Jahr 2023. Die höchsten Mietpreise hat allerdings nach wie vor München: Hier lag der Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr im Schnitt bei 20,59 Euro - ein Plus von fast 50 Prozent im Vergleich zu 2014.
Wohnmarkt: Dynamik der hohen Nachfrage gegenüber Leerstandsquoten
Während auf der einen Seite das Thema der Nachfrage im deutschen Wohnmarkt zentral sei, stehe auf der anderen Seite die Problematik des Leerstands, so Adami. Besonders in den A-Städten (den Großstädten und Universitätsstädten) sind die Leerstandsquoten in Deutschland sehr niedrig, während viele Regionen, insbesondere in Ostdeutschland aber auch im Nordwesten des Landes, von höheren Lehrstandsquoten betroffen sind.
Bevölkerungsprognosen zufolge würden sich bis zum Jahre 2035 hier deutliche Unterschiede entwickeln. „Wir haben natürlich weiterhin die Zuwanderung aus dem Ausland (auch wenn sie im Vergleich zu den Vorjahren deutlich geringer geworden ist) in die Städte hinein, während die klassische deutsche Familie in das Umland zieht und im Prinzip auf die steigenden Mieten und Kaufpreise in den Metropolregionen reagiert.“
Dramatischer Bau-Sektor Einbruch und Effekt auf Miet- und Sozialwohnungen
Obwohl der 2025-Ausblick für Eigentumswohnungen eher positiv sei, könne man jedoch nicht groß von einer Entspannung des gesamten Immobilienmarkts reden, so Adami: „Wir stellen fest, wie dramatisch das Baugeschehen eingebrochen ist gegenüber dem Peak der Neuanfänge von Wohnungsbau-Vorhaben den wir Mitte 2022 hatten - wir haben aktuell nur noch ein Volumen von knapp 25 Prozent des Ursprungs Niveaus.“
„Wenn wir das mal übersetzen (die zu erwartenden Fertigstellung), dann sind wir also bei Weitem weg von dem ehemaligen Ziel der Bundesregierung mit 400.000 Wohnungen und bei weitem weg von den 300.000 Wohnungen, die wir in 2021, 2022, und 2023 gebaut haben. Wir werden also in diese Jahr vermutlich eher in Richtung 220 000, 230 000 Wohnungen fallen. Wenn unsere Prognosen nicht ganz falsch liegen, dann werden wir in 2026 und 2027 eher im Bereich von 150 000 bis 160 000 Wohnungen sein.“
Genau dies sei die Dramatik des Marktes: „Wir können natürlich an der Stelle auch keine Sozialwohnung mehr in der Größenordnung bauen, wie wir sie benötigen. Vor zehn Jahren hatten wir noch zwei Millionen Sozialwohnung … jetzt sind wir knapp bei einer Million Sozialwohnungen und es fallen jedes Jahr mehr aus, als nachgebaut wird.“ Diese Dramatik würde sich in den nächsten Jahren noch weiter fortsetzen, fasste Adami zusammen.
„Schneller-Bauen-Gesetz“ in Berlin
Das Berliner Abgeordnetenhaus hat vor knapp einer Woche mit den Stimmen der schwarz-roten Koalition das „Schneller-Bauen-Gesetz“ verabschiedet. Mit dem Maßnahmenpaket sollen vor allem Abläufe in den Behörden neu strukturiert werden, um Wohnungsbauvorhaben zu beschleunigen. Insgesamt werden 45 Einzelnormen in zehn Landesgesetzen und einer Rechtsverordnung geändert. „Ziel ist es, in den unterschiedlichen Bereichen des Planens und Bauens bestehende Hindernisse abzubauen und Beschleunigungspotentiale zu nutzen“, heißt es in der Gesetzesbegründung.
