Immobilienmarkt-Entwicklung 2025: Stimmung hellt sich auf, welche Segmente sind die Favoriten?

Immobilienmarkt-Entwicklung 2025: Stimmung hellt sich auf

Nach einer schwierigen Phase von zwei Jahren hat sich der deutsche Immobilienmarkt 2024 wieder stabilisiert – wenn auch auf niedrigem Niveau. Der Abwärtstrend auf dem Markt ist vorerst gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, trotz zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen. Das sind die die wichtigsten Erkenntnisse der jüngsten EY-Immobilien-Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025 Studie. Für die Analyse hat die die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsfirma ungefähr 250 Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.

Während es in den Jahren 2022 und 2023 deutliche Rückgänge gab, hat sich der Markt im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro). Zum ersten Mal seit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro im Jahr 2021 gibt es wieder ein steigendes Transaktionsvolumen, so die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsfirma. Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, so dass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist. Die Abwertungen der Bestände, die erfolgten Zinssenkungen und nicht zuletzt auch die Anpassungsleistungen der Immobilienwirtschaft zeigen Wirkung“, kommentierte Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor des 2025-Trendbarometers.

Immobilien wieder attraktiver im Vergleich zu anderen Anlageklassen

Mehr als 80 Prozent der Befragten schreiben Immobilien wieder eine zunehmende Attraktivität gegenüber alternativen Assetklassen zu, so die aktuelle EY-Studie. Fast 80 Prozent erwarten im Jahr 2025 eine Zunahme von Portfoliotransaktionen und die Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts wird wieder positiver eingeschätzt: Etwa 72 Prozent der Investoren, die befragt wurden, gaben an, dass Deutschland als Standort für Immobilien-Investments „attraktiv“ bzw. „sehr attraktiv“ ist, gegenüber 58 Prozent im Vorjahr. Der Anteil der Befragten, die Deutschland als „weniger attraktiv“ einstuften fiel auf 28 Prozent von 42 Prozent im Vorjahr.

Hintergrund: Wie sah der Immobilienmarkt Anfang 2024 aus?

In ihrer Trendbarometer-Studie vor einem Jahr (Januar 2024) betonte EY, dass die Markt-Krise bei weitem nicht vorbei sei und Restrukturierungen vermehrt in den Fokus rücken würden. Auch betonte die Wirtschaftsprüfungsfima im Januar 2024, dass der Wohnungsneubau und Büroimmobilien die Sorgenkinder bleiben würden. Doch der Ausblick vor einem Jahr deutete auf positive Entwicklungen hin: EY sagte die Talsohle auf dem Markt sollte gegen Ende des Jahres 2024 erreicht werden und Investoren würden voraussichtlich dann wieder Grund sehen, um im Markt zu agieren.

Immobilienmarkt-Entwicklung 2025: Ergebnisse des aktuellen EY-Trendbarometers:

• Wohnimmobilien, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel sind die Lieblingssegmente, Data Center etablieren sich. Wohnimmobilien: Auch im Jahr 2025 (wie vor einem Jahr) sind Wohnimmobilien beliebt. Aktuell steht das Segment bei 79 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Investoren erwarten teilweise wieder moderat steigende Preise – insbesondere für Wohnimmobilien in Top-Lagen. Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist das geringe Angebot: Aufgrund des Nachfrageüberhangs gehen 92 Prozent der Befragten von einer auf sehr niedrigem Niveau verharrenden oder noch weiter sinkenden Mieterfluktuation aus. „Die Attraktivität von Wohnimmobilien speist sich zu einem gewissen Grad auch aus der Produktknappheit. Es bleibt zu hoffen, dass unter einer neuen Bundesregierung verlässliche Rahmenbedingungen eintreten, die den dringend benötigten Neubau ankurbeln“, bemerkte Schwalm.
• Logistik und Lebensmitteleinzelhandel: Unter den Favoriten von Investoren für 2025 bleibt das Logistik-Segment (47 Prozent). In Top-Lagen werden von knapp der Hälfte der Umfrageteilnehmer wieder steigende Preise erwartet. Ebenfalls 47 Prozent der Marktakteure fokussieren sich auf den Lebensmitteleinzelhandel Vorjahresvergleich (42 Prozent im Vorjahresvergleich).
• Life-Science-Immobilien und Data Center: Life-Science-Immobilien bleiben zum Vorjahr unverändert attraktiv und stehen bei 44 Prozent der Investoren, die befragt wurden, im Fokus. Auch Rechenzentren haben sich bei den Investoren etabliert: Etwa 42 Prozent der Marktteilnehmer sehen sie als Investitionsziel für 2025 - auch wenn diese Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt angesehen wird. Auch Data Center oder Rechenzentren haben sich bei Investoren etabliert: Rund 42 Prozent der Marktteilnehmer sehen sie als Investitionsziel für 2025 - auch wenn diese Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt angesehen wird, so die Studien-Autoren.
• Büroimmobilien verlieren an Boden, Shopping-Center hinken hinterher: Das Segment Büro bleibt weiterhin gedrückt: Im vergangenen Jahr waren Büroimmobilien bei 54 Prozent der Marktakteure im Fokus – 2025 nur noch bei 42 Prozent. Selbst in guten Lagen erwarten nur noch 23 Prozent der Befragten wieder steigende Preise, in Sekundärlagen gehen mehr als drei Viertel von weiter sinkenden Preisen aus. „Büroimmobilien bleiben ein Sorgenkind. Insbesondere Büros abseits zentraler Lagen werden weiter kritisch gesehen und den damit befassten Akteuren wird leider vermutlich noch mehr abverlangt werden, was etwa Bewertungen, Investitionskosten oder Incentives für Mieter anbelangt“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie.

Restrukturierungsthemen prägen die Branche

Für Projektentwickler wird laut der Studie die Geschäftslage im Jahr 2025 von fast allen Befragten weiterhin als schwierig eingeschätzt. Auch die bisherigen Zinssenkungen sind aus Sicht von 86 Prozent der Befragten noch kein „Befreiungsschlag“ für die Branche. Restrukturierungsthemen würden auch in diesem Jahr die Immobilienwirtschaft prägen, bemerkte von Drygalski. „Die Tendenz stimmt zwar und man hat sich langsam sortiert, aber das Hausaufgabenheft der Branche ist weiter prall gefüllt.“

Fast alle Befragten gingen davon aus, dass weitere restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden. Rund 92 Prozent erwarten weitere Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Refinanzierung von 2025 auslaufenden Anleihen würde sich für einige Marktteilnehmer als schwierig erweisen.

Immobilienmarkt-Prognose 2025: Finanzierungsumfeld komplex, Hoffnung auf Kapitalmarktfinanzierungen

Nicht nur Anschlussfinanzierungen wird herausfordernd bleiben, auch das Finanzierungsumfeld wird für 2025 generell als komplex gesehen, so die EY-Studie: Ungefähr 92 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten auch weiterhin ein angespanntes Umfeld für Development-Finanzierungen. Nur etwas mehr als die Hälfte der Befragten glaubt, dass sich die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen im Neugeschäft im Jahr 2025 normalisieren werden.

Der Lichtblick für 2025: Eine Mehrheit von 65 Prozent der Marktteilnehmer erwartet ein wachsendes Neugeschäftsvolumen bei Gewerbeimmobilien. Insbesondere vom Kapitalmarkt und von Private Debt erhofft man sich Entlastung - 85 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass Finanzierungen über den europäischen Kapitalmarkt wieder an Attraktivität gewinnen, während rund zwei Drittel erwarten, dass privates Fremdkapital im Jahr 2025 einen Teil der Finanzierungslücken schließen wird.