Vonovia-Aktie: Übernahme von Deutsche Wohnen als Startsignal und Aufbruch zu neuen Ufern?
Die Geschichte ist zu schön, um sie nicht immer wieder zu erzählen: Amerikaner glauben zumeist, die Mietpreise in Deutschland beziehen sich der Höhe nach auf den Share-Foot und nicht auf den Quadratmeter Wohnraum. Mit anderen Worten: Im internationalen Bereich liegen die Mieten in London, New York, Paris in der Regel gut drei mal so hoch wie bei uns im Lande. Eine verstörende Einsicht, die immer wieder als Alarm- oder Fehlermeldung an den Kapitalmarkt rückgemeldet wird, weiß Vonovia-Chef Rolf Buch zu berichten. Sein Unternehmen hat deshalb vor geraumer Zeit schon, den Neubau von Wohnungen fast vollständig eingestellt. Er hofft, in Folge der kommenden Bundestagswahl endlich durchzustarten. Ob nun auch die Vonovia-Aktie durchstartet?
Die Parameter sprechen eine deutliche Sprache: Gut 810.000 Unternehmen gibt es in der Immobilienbranche in Deutschland - 7,5 Prozent aller Beschäftigten haben mit Architektur, Bauhauptgewerbe, Projektentwicklung und Immobilienverwaltung zu tun. Die Wertschöpfung ist mit 730 Milliarden Euro zu beziffern. Für den Wohnungsbau werden von privaten Gesellschaften über 330 Milliarden Euro investiert, von der öffentlichen Hand gerade mal 108 Milliarden. Das Steueraufkommen liegt bei über 140 Milliarden. Doch "in der öffentlichen Wahrnehmung geht es fast immer nur um die Automobilbranche", während die Krise der Bauwirtschaft mit Achselzucken quittiert wird. Keine Krisensitzungen, keine Maßnahmen nichts", ärgert sich Rolf Buch. "Dabei müssten die Frühindikatoren doch nur zur Kenntnis genommen werden. Wo es keine Baugenehmigungen gibt, wird auch kein Neubau entstehen."
Statt dessen lässt die Politik es ungeniert zu, dass öffentlich über Enteignungen lamentiert wird. Buch sagt, dass in Deutschland „sofort mit dem Bauen“ begonnen werden muss, wenn „bis 2028 greifbare Ergebnisse und spürbare Verbesserungen“ die Bürger davon abhalten sollen, bei der dann nächsten Wahl noch weiter an die extremen Ränder des Parteienspektrums abzurutschen. Die kommende Regierung ist gefordert. Noch einmal drei Jahre diskutieren, wird nicht drin sein.
Wo in der Ampel der Webfehler beim Zuschnitt des Bundesbauministeriums lag
Bauministerin Klara Geywitz von der SPD, die er sehr schätzt, hat sich im Klein-Klein verloren. Dass ihr Ministerium nicht für die klimagerechte Gebäudesanierung zuständig war, sondern Robert Habeck von den Grünen, sei ein Geburtsfehler gewesen. Buch ist dafür, dass Bauministerium unbedingt beizubehalten, allerdings neu zuzuschneiden und mit mehr Entscheidungskompetenzen auszustatten. Die Vonovia ihrerseits werde auch nicht zurückrudern, setze nicht nur auf Fernwärme in den Großstädten, sondern halte auch die Wärmepumpen für eine sinnvolle Lösung. In gut 50 Prozent der Wohnungen wird sie eingesetzt", sagt er. Lediglich bei der Wärmedämmung sehe er dringend "Diskussionsbedarf" - das sei in punkto CO2-Abdruck völlig unausgegoren.
Höhere Mieten und niedrigere Baukosten sind einzige Stellschrauben für Wohnungsneubau
Ansonsten seien die Stellschrauben am Immobilienmarkt allen Akteuren leidlich bekannt. „Die Baukosten müssen runter und die Mieten steigen", weil es nach Buchs Einschätzung „in Zukunft sicher keine Subventionen für den Wohnungsbau“ geben dürfte. Die Kapitalmarkt-Zinsen wiederum „kann kein Kanzler verändern“. Insofern sollte jeder inzwischen wissen, was zu tun ist. Buch rechnet vor: "400.000 Wohnungen zu bauen erfordert 100 Milliarden und die energetische Sanierung weitere 120 Milliarden Euro. Da ist der Sonderfonds für die Ausstattung der Bundeswehr geradezu Kleinkrams." Für Subventionen wie einst in den 1970er-Jahren siehe er schwarz. "So groß ist die Staatskasse nicht."
Die Baukosten liegen heute bei rund 5000 Euro den Quadratmeter. "Wer den Dreisatz anzuwenden weiß", erkenne schnell, dass die Mieten im Neubau nicht unter 20 Euro den Quadratmeter liegen können. "Deshalb müssen die Baukosten auf 3500 Euro runter", sagt Buch. Was nur geht, wenn die Politik die DIN-Normen und technischen Anforderungen herunterschrauben hilft. Buch nennt ein anschauliches Beispiel: "Während die Wände längst im Betonwerk vorgefertigt werden, müssen die Fenster immer noch auf der Baustelle vor Ort eingesetzt werden. Der Grund: Statt sie bei der Fertigung gleich einzuschäumen, ist für den Einbau ein Dichtungsband erforderlich - und damit Handarbeit."
"Narrativ stimmt nicht": Am Mietenmarkt vor allem Fehl-Allokationen Ursache der Wohnungskrise
Bei der Frage wiederum, was am Mietmarkt derzeit in Deutschland Phase ist, erzählt Buch die Geschichte seiner Tochter in Frankfurt am Main, die nur elf Euro den Quadratmeter für ihre Wohnung zahlen muss. Buch gibt zu, dass es derartige Fehl-Allokationen auch in seinem Bestand gibt, Mieter also, die Wohnungen leben, die eigentlich sozial Schwächeren zur Verfügung stehen sollten. Im Schnitt liegen die Bestandsmieten bei der Vonovia bei 7, 77 Euro - nur die kommunalen Wohnungsgesellschaften liegen gut einer Euro günstiger. Die Neuvermietungen variieren im Vonovia-Konzern zwischen acht und 11,70 Euro. Die Behauptung, dass immer weniger Mieter nicht mit den Mieten klarkommen, ist von der konzerneigenen Statistik nicht gedeckt. Die Zahl der Mieter, die mehr als 27 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden muss, sei bei der Vonovia sogar "konstant rückläufig". Er ist sicher, dass sich die Miete ohne Eingriffe über kurz oder lang von 21 Euro im Schnitt auf 16 bis 17 Euro den Quadratmeter senken lassen. Buch ist felsenfest überzeugt, dass die politischen Schlussfolgerungen einfach falsch sind.: "Das Narrativ stimmt nicht."
Das Problem liege vor allem im "Graumarkt": Die vielen möblierten Zimmer, die Untervermietungen, und dass die ohnehin Benachteiligten genau diejenigen sind, die da ausgebeutet werden. "Wenn wir bei der Vonovia eine freie Wohnung anbieten, liegen in einer Stunde rund 800 Bewerbungen auf dem Tisch. Wenn man für den besten Score den Algorithmus anwendet und 30 Bewerber in die engere Auswahl kommen, ist die alleinerziehende Mutter natürlich raus." Der besser Verdienende Ingenieur könnte indessen auch mehr zahlen - wie seine Tochter auch. Ganz bewusst würden deshalb von der Vonovia 27 Prozent der Wohnungen bewusst nach den Zielen des "Bündnis für Wohnen" vergeben. Auch "Housing first" ist für Buch eine Devise, die die Vonovia beherzigen will, verspricht er, nachdem er gesehen hat, "wie viele Obdachlose in Berlin-Mitte auf den Straßen unterwegs sind".
Dass die Vonovia die Mieten jährlich um 2,5 Prozent anhebt, gleicht bestenfalls die aktuelle Inflationsrate aus. Bestenfalls weitere 1,5 Prozent stehen entweder für energetische Sanierung oder eben den Neubau zur Verfügung. Das seien die nackten Fakten, an man wirtschaftlich nicht vorbeikommt. So lange sich die Rahmenbedingungen also nicht verändern, muss sich auch die Vonovia als größter Wohnungskonzern bei Investments in Zurückhaltung üben.
Vonovia-Aktie kaufen? CEO fordert vernünftige Reform der Mietpreisbremse, nicht Abschaffung
Wobei Buch keineswegs zu den Immobilien-Managern gehört, die etwa die reine Lehre der Marktwirtschaft einfordern. Von der Idee, höhere Mieten allein durch Bezuschussung und Wohngeld für sozial Bedürftige auszugleichen, hält er genauso wenig wie von der Abschaffung der Mietpreisbremse. "Sie muss vernünftig reformiert werden", sagt Buch und akzeptiert sogar, dass etwa der Regierende Bürgermeister von Berlin, Kai Wegner von der CDU, "bei dem Thema in Sachzwängen steckt". Dass in der deutschen Hauptstadt immer noch Aktivisten von Enteignung schwafeln, langweilt ihn inzwischen. "Wenn die Politik das will, könnte sie uns auch einfach kaufen - das wäre deutlich billiger." Tatsächlich ist die Vonovia-Akte (bei heute rund 28,50 Euro Börsenwert) ein Opfer der durch die Zinsen und den Ukraine-Krieg ausgelösten Krise am Immobilienmarkt.
Im Kern hänge das freilich nicht an den fundamentalen Indikatoren, schätzt Buch. Er freut sich über den positiven Cashflow des Unternehmens und die Fortschritte bei der Sanierung des Immobilien-Portfolios, das noch in diesem Jahr abgeschlossen sein soll. Buch ist überzeugt, dass es die politischen "Schreckensmeldungen" sind, die die Vonovia-Aktie an der Börse ausbremsen, während die Perspektiven eigentlich für einen baldigen Rebound sprechen würden.
Cashflow top und kein Leerstand: Was Analysten zur Vonovia-Aktie sagen
Die Aktienexperten empfehlen die Vonovia-Aktie überwiegend zum Kauf, allerdings sind die Einstufungen für das Papier des Immobilienkonzerns nicht mehr ganz aktuell. Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat die Einstufung für Vonovia auf "Buy" mit einem Kursziel von 46,50 Euro belassen. Mit einem Verkauf von Pflegeheimen der Tochter Deutsche Wohnen an die Stadt Hamburg habe sich die Immobiliengruppe nun operativ von diesem Segment verabschiedet, schrieb Analyst Jonathan Kownator in einer am 15. Januar vorliegenden Studie. Er wertete den Schritt positiv für die Vonovia-Aktien.
Deutsche Bank Research stuft die Vonovia-Aktie vor einem Treffen mit Konzernchef Rolf Buch Ende Januar auf "Buy" ein, das Kursziel bleibt 38 Euro. Dies schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer am 7. Januar vorliegenden Studie.
Jefferies stufte am 6. Januar Vonovia von "Underperform" auf "Hold" hoch, das Kursziel hob das Analysehaus von 23 auf 29 Euro an. Der europäische Immobiliensektor dürfte 2025 eine starke Erholung hinlegen mit prozentual zweistelligen Gesamtrenditen für die Aktionäre - trotz eines gesamtwirtschaftlich schwierigen Umfeldes, schrieb Analyst Pierre-Emmanuel Clouard in seinem Branchenausblick. Zwar bleibe die Verschuldung der Unternehmen ein Thema, doch seien sie bilanziell in viel besserer Verfassung als noch vor zwei Jahren. Die operativen Ergebnisse (FFO) dürften deutlich zulegen und die Übernahmeaktivitäten im Sektor zunehmen.
Die Privatbank Berenberg hat die Einstufung für Vonovia-Aktien auf "Buy" mit einem Kursziel von 41 Euro belassen. Die Sorgen der Investoren mit Blick auf die Finanzlage deutscher Immobilienunternehmen habe nachgelassen, gleichwohl habe sich im vergangenen Jahr mit Blick auf die Aktienkurse unter dem Strich wenig getan, schrieb Analyst Kai Klose in einer am 3. Januar vorliegenden Branchenstudie. Letzteres liege an gestiegenen Zinserwartungen der Anleger. Allerdings hätten die Unternehmen einige Fortschritte beim Schuldenabbau gemacht und die Werte von Immobilien stiegen wieder. Zudem bleibe die Lage auf dem deutschen Markt für Mietwohnungen wohl erst einmal angespannt.
Vonovia-CEO Rolf Buch: Operatives Geschäft läuft "besser als je zuvor"
"Die Verunsicherung ist immer noch groß", ahnt Buch und muss weiterhin auf "ein stabiles Rating" achten, am Finanzmarkt. Im Ausland werde die Lage am deutschen Immobilienmarkt mit Argusaugen betrachtet. Das operative Geschäft sei indessen "besser als je zuvor". Der Leerstand geht gegen Null, die Nachfrage ist konstant hoch. Insofern ist Buch von den Zukunftsaussichten der Vonovia AG überzeugt. Dadurch, dass die Eingliederung der Deutschen Wohnen abgeschlossen ist, könnte auch die Stimmung in der Öffentlichkeit wieder besser werden. In seiner Heimat rund um Gütersloh komme es darauf an, "beim Kirchgang freundlich gegrüßt werden". "Die gesellschaftliche Akzeptanz" sei ihm wichtig, die Demos in der deutschen Hauptstadt (siehe Foto) haben ofenkundig bei ihm Spuren hinterlassen.
