Grundsteuerbescheid 2025: Neue Grundstückswerte und Hebesätze sorgen für höhere Kosten
Die Grundsteuerreform gilt seit dem 1. Januar 2025, ist am 15. Februar erstmalig zu zahlen und betrifft bundesweit alle Besitzer von Wohn- und Grundeigentum. Erste neue Grundsteuerbescheide sind verschickt, und es wird vielerorts deutlich teurer, besonders in den Ballungsgebieten. 11 Bundesländer orientieren sich bei der Berechnung am sogenannten Bundesmodell, andere Bundesländer haben andere Verfahren zur Ermittlung entwickelt. Welches Modell auch immer zur Anwendung kommt, es steht bei den Verbraucherschützern und dem Bund der Steuerzahler in der Kritik.
Die Grundsteuer wird generell auf Grundbesitz erhoben, auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie auch auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Zu zahlen ist sie von den Eigentümern, die sie jedoch bei einer Vermietung auf die Mieter umlegen können. Die Einnahmen von über 15 Milliarden Euro aus der Steuer fließen vollständig an die Kommunen, die damit lokale Projekte wie Kitas, Schulen oder Infrastruktur finanzieren.
In Vorbereitung der neuen Grundsteuer wurden bereits vor 3 Jahren die sogenannten Bodenrichtwerte durch Gutachter neu festgelegt. Durch diese wurde der Grundstückswert nach Lage, Erschließung und Bebaubarkeit neu berechnet. Ferner haben die Gemeinden ihre Hebesätze angepasst und in vielen Fällen deutlich nach oben korrigiert. So ist beispielsweise der Hebesatz in Hamburg von bislang 540 Prozent auf jetzt 975 Prozent gestiegen. Aber auch in Berlin, wo der Hebesatz von 810 Prozent auf 470 Prozent abgesenkt wurde, können die absoluten Belastungen steigen, da die zugrunde liegenden Grundstückswerte stark gestiegen sind. Die Hebesätze können noch bis zum 30. Juni 2025 festgelegt werden und wirken dann rückwirkend für das gesamte Jahr.
Der Hebesatz gilt für alle Grundstücke und Gebäude einer Kommune und wird von ihr eigenständig festgelegt. Er wird in den meisten Fällen mit dem Grundsteuermessbetrag, der den steuerlichen Wert von Gebäuden und Grundstücken widerspiegelt, multipliziert und dann durch einhundert geteilt, um die individuelle Grundsteuer in den meisten Bundesländern zu ermitteln.
Kritik an den Methoden zur Grundstückswertermittlung
Wie auch immer die neue Grundsteuer ermittelt wird - sie stößt in allen Bundesländern auf Kritik. Das in vielen Bundesländern angewendete Verfahren des Bundesmodells berücksichtigt neben den Bodenrichtwerten dabei auch die Bebauung des Grundstücks und deren Wert. Hier spielen zum Beispiel Wohnfläche und die erzielbaren Mieteinnahmen eine Rolle. Dabei wird allerdings mit theoretischen Werten gerechnet, auch bei nicht vermieteten Immobilien. Die Höhe dieser fiktiven Mieteinnahmen wird vom Gesetzgeber festgelegt. Rene Quante vom Bund der Steuerzahler in Rheinland-Pfalz hält diese fiktiven Werte zur Berechnung der Steuer für verfassungswidrig, da sie durch ihren standardisierten Charakter und ihre Ungenauigkeit oftmals an der Realität vorbeigehen.
Aber auch in Baden-Württemberg regt sich Widerstand. Dort kommt das eigens entwickelte Bodenwertmodell zum Einsatz, das viele Hausbesitzer besonders hart trifft. Bei diesem Modell kommt es nur auf die Bodenrichtwerte an, die Art der Bebauung spielt keine Rolle - egal ob ein Mehrfamilienhaus darauf errichtet wurde oder eben nur eine Schrebergartenlaube. Wie der Bund der Steuerzahler verlauten ließ, führt diese Bewertungsmethode bei vielen Eigentümern zu sprunghaft ansteigenden Steuern, die bis auf das Sechsfache des bisherigen Wertes in die Höhe schnellen können.
Grundsteuer verfassungswidrig? Dem Bescheid zur Grundsteuer widersprechen
Hohe Wellen hat auch ein steuerrechtliches Gutachten geschlagen, das Gregor Kirchhof, Professor für Steuerrecht an der Uni Augsburg, veröffentlicht hat. Er kommt zu dem Schluss, dass die neue Grundsteuer verfassungswidrig sei, da die Berechnungsmethoden viel zu ungenau sind und damit nicht zulässig sind. So führt er aus, dass Gewerbeimmobilien tendenziell durch die geringeren Bodenrichtwerte in den Gewerbegebieten entlastet sind. Hingegen haben Immobilienbesitzer in Wohngebieten, die ihre Immobilie vielfach mit hohen Krediten finanziert haben, unter hohen Bodenrichtwerten zu leiden, die zu einer überproportional höheren Grundsteuer führen. Dies sei unter dem Aspekt der rechtlichen Gleichbehandlung nicht zu rechtfertigen.
Aktuell laufen bereits viele Musterklagen und am Ende wird wohl das Bundesverfassungsgericht darüber entscheiden müssen, ob die neue Grundsteuer verfassungskonform oder eben rechtswidrig ist. Das entbindet die Grundstücks- und Immobilienbesitzer aber nicht von ihrer Pflicht, die festgesetzten höheren Grundsteuern jetzt zum 15. Februar zu bezahlen.
Neue Grundsteuerbescheide: Wann ist ein Widerspruch möglich?
Die Grundsteuerbescheide der Gemeinden sind also erst einmal nicht angreifbar, außer in Fällen, in denen sich die Kommunen verrechnet haben oder falsche Werte verwendet haben. Geht es um einen falschen Grundsteuerwert, der durch den Bodenrichtwert festgelegt ist, ist hingegen das Finanzamt zuständig, das die Grundsteuerwerte berechnet hat.
Die Grundsteuerwertbescheide wurden bereits in den zwei letzten Jahren von den Finanzämtern verschickt. Verbraucherschützer haben bereits damals geraten, gegen den Bescheid Einspruch einzulegen und dies mit Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Berechnungsmethoden zu begründen. Berufen sollte man sich dabei auf die Musterklagen von Haus und Grund sowie vom Bund der Steuerzahler. Die vierwöchige Frist für den Einspruch ist aber für die meisten Immobilienbesitzer bereits lange abgelaufen. Ohne einen damaligen Widerspruch gegen den ermittelten Grundsteuerwert gibt es jetzt kaum noch Rechtsmittel gegen den aktuellen Grundsteuerbescheid.
Grundsteuerbemessung: Bescheid - diese Fehler sollten Eigentümer beachten
Die jetzt von den Kommunen verschickten Grundsteuerbescheide sollten Immobilienbesitzer jedoch eingehend prüfen. Hier ist darauf zu achten, ob der Grundsteuermessbetrag aus dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes korrekt übernommen wurde. Auch sollte überprüft werden, ob der Hebesatz der Gemeinde korrekt angegeben wurde. Die Hebesätze der einzelnen Gemeinden können online eingesehen werden. Sind diese beiden Werte korrekt angegeben, kann noch die finale Berechnung geprüft werden, um Rechenfehler auszuschließen.
Für den Fall, dass hier keine falschen Werte oder Berechnungen vorliegen, macht ein Widerspruch bei der Kommune keinen Sinn. Diese ist nicht zuständig für den ermittelten Grundsteuerwert einer Immobilie.
Grundsteuerbescheid widersprechen: Zahlungspflicht bleibt trotzdem bestehen
Wer einen falsch berechneten Grundsteuerbescheid erhalten hat oder jetzt den Grundsteuerwert seiner Immobilie infrage stellt, ist trotzdem verpflichtet, die neu ermittelte Grundsteuer zunächst einmal zu bezahlen. Das gilt auch für diejenigen Immobilienbesitzer, die bereits gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes Einspruch eingelegt haben. Diese können jedoch eventuell von Änderungen profitieren, die in Zukunft dann rückwirkend beschlossen werden. Keinen Sinn macht es, einfach die alte Grundsteuer wieder zu bezahlen, denn diese ist seit dem 1. Januar 2025 verfassungswidrig.
Noch keinen Bescheid bekommen? Wann eine Korrektur des Grundsteuerwerts möglich ist
Nur falls der berechnete Grundsteuerwert einer Immobilie von ihrem Verkehrswert extrem abweicht, haben Immobilienbesitzer noch eine Chance, unmittelbar dagegen vorzugehen. Hierfür haben die Bundesländer bereits letztes Jahr noch eine Einspruchsmöglichkeit geschaffen. Das ist auch dann noch möglich, wenn die ursprüngliche 4-Wochen-Frist für den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid verstrichen ist.
In verschiedenen Ländererlassen wurden dabei Schwellenwerte festgelegt, die eine extreme Abweichung festlegen. So muss für einen wirksamen Einspruch in Rheinland-Pfalz der Grundsteuerwert 40 Prozent über dem Verkehrswert und in Baden-Württemberg 30 Prozent über dem Verkehrswert der Immobilie liegen. Diese Differenz muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.
Für den Fall, dass ein Immobilienbesitzer bereits gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes Einspruch eingelegt hatte, und dieser noch offen ist, kann bei einem Nachweis einer derartigen Wertabweichung der Immobilie oder des Grundstücks auch eine Aussetzung der Vollziehung beantragt werden. In diesem Fall wird der Grundsteuerbetrag möglicherweise nach unten angepasst.
Immobilienbesitzer, die damals keinen Einspruch eingelegt hatten, müssen hingegen gegen das Bewertungsgesetz vorgehen, wenn sie eine entsprechend hohe Wertabweichung nachweisen können. Hier ist dann ein Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach dem Bewertungsgesetz zu stellen.
Welche Folgen höhere Kosten für Mieter haben
Als Mieter gibt es keine Rechtsmittel gegen höhere Grundsteuerbescheide. Die Immobilienbesitzer dürfen die höheren Grundsteuern, wie auch bei den Nebenkosten, auf ihre Mieter umlegen. Für den Fall, dass ein Immobilienbesitzer gegen Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt hat und der Grundsteuerbescheid dann nachträglich nach unten korrigiert wird, muss er den Mietern den zu viel berechneten Betrag zurückerstatten.
