Untervermieten: Das sind Rechte und Pflichten
Ob Gästezimmer oder Nebenwohnung: Bevor Wohnraum leer steht, ist Untervermieten oft eine interessante Option. Wer dabei keine Probleme mit dem Finanzamt riskieren möchte, sollte bestimmte Vorgaben zur Steuer kennen.
Wer ein freies Zimmer oder eine nicht ständig genutzte Zweitwohnung besitzt, kann diesen Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9Flats unkompliziert untervermieten. Damit es bei den dadurch entstehenden Mieteinnahmen nicht zu Konflikten mit dem Finanzamt kommt, sollten die geltenden Steuerregeln berücksichtigt werden. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) ausdrücklich hin.
Ab wann Einnahmen beim Untervermieten relevant werden
Wird Wohnraum nur gelegentlich vermietet und liegen die Einnahmen unter 520 Euro jährlich, besteht kein steuerlicher Handlungsbedarf. In diesem Fall verzichtet das Finanzamt aus Praktikabilitätsgründen auf die Besteuerung. Solche Beträge müssen nicht in der Steuererklärung auftauchen. Trotzdem ist eine Aufzeichnung der Einnahmen empfehlenswert, falls eine Nachfrage erfolgt. Bei Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr ist eine Angabe in der Einkommenssteuererklärung jedoch Pflicht.
Wer Wohnraum regelmäßig oder langfristig untervermietet, muss seine Angaben spätestens dann machen, wenn nach Abzug der Ausgaben mehr als 410 Euro übrig bleiben. In solchen Fällen wird die Grenze zur Steuerpflicht überschritten.
Wie die Einkünfteerzielungsabsicht eine Rolle spielt
Steuerlich erfasst werden Einkünfte nur dann, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Bei fortlaufendem Untervermieten geht das Finanzamt in der Regel automatisch davon aus. Diese Absicht bedeutet: Wer untervermietet, will auf längere Sicht mehr einnehmen, als an Kosten entsteht – es geht also um einen Überschuss. Ein klassisches Beispiel: Wer eine vollständige Wohnung untervermietet und dafür mehr einnimmt, als Miete, Nebenkosten oder Reparaturen kosten, erzielt ein steuerpflichtiges Plus.
Komplexer wird es, wenn nur einzelne Zimmer untervermietet werden und man den Rest der Wohnung selbst nutzt. Dann sind die Gesamtkosten anteilig nach Fläche zu berechnen. Beispiel: Macht das Gästezimmer 20 Prozent der Wohnung aus, dürfen auch nur 20 Prozent der Gesamtkosten steuerlich geltend gemacht werden.
Wenn Gäste zusätzlich das Bad nutzen, fließt auch dessen Fläche anteilig ein. Dabei wird der Anteil wiederum auf alle Mitbewohner verteilt. Ein Rechenbeispiel: Beträgt der Badanteil 20 Prozent und es wohnen 5 Personen (vier Mieter, ein Gast), werden zusätzlich 4 Prozent berücksichtigt. Somit würden 24 Prozent der gesamten Kosten steuerlich relevant. Übersteigen die Einnahmen aus dem Untervermieten diesen Anteil, entsteht ein steuerpflichtiger Überschuss.
Steuerhinterziehung durch Untervermieten vermeiden
Laut BVL besteht schnell der Verdacht auf Steuerhinterziehung, wenn Mieteinnahmen in steuerlich bedeutsamer Höhe nicht angegeben werden. Gerade bei Plattformen wie Airbnb ist Vorsicht geboten.
Denn die Finanzämter fordern teils gezielt Daten von Portalen an, um Nutzer zu identifizieren. Plattformbetreiber müssen alle Personen melden, die entweder 30 Vermietungen jährlich durchführen oder mehr als 2000 Euro über die Plattform einnehmen.
