IfW-Prognose: Immobilienpreisentwicklung zeigt 2027 nach oben
Zwischen 2010 und 2022 sind die Bau- und Immobilienpreise in Deutschland explosiv gestiegen. Die wachsende Bevölkerung, das knappe Angebot an Immobilien, insbesondere in Metropolregionen, und weitere wirtschaftliche und demographische Faktoren führen dazu, dass Leben und Wohnen in Deutschland scheinbar immer teurer wird. Der Baupreisindex für Wohngebäude, der vom Statistischen Bundesamt geführt wird, zeigt, dass die Preise im Zeitraum zwischen 2010 und 2022 im Bereich Wohngebäude um ganze 64 Prozent gestiegen sind. Die Inflation stieg im gleichen Zeitraum “nur” 25 Prozent.
Dieser Index, sowie viele weitere Zahlenerhebungen von Banken und Maklern, helfen Experten dabei, Prognosen über den Markt aufzustellen. Zugegebenermaßen haben Deutschland, Europa und die Welt fünf besonders furiose Jahre hinter sich, die vergangene Prognosen eventuell in den Schatten stellen.
Zum Vergleich: 2018 sieht eine Postbank-Prognose, dass die Immobilienpreis-Entwicklung zwischen 2017 und 2030 abflachen wird. Beispielsweise in München soll es lediglich jährliche Real-Erhöhungen von 1,5 Prozent geben. 2017 alleine sind die Preise noch um 8,6 Prozent gestiegen. Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank, sagt: "Die Zeiten der Preissprünge in den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen.” In Wahrheit ist die Preisentwicklung in den Metropolen, vor allem in München, jedoch explosiv gestiegen.
Eine Analyse von Maklerportal Immowelt erklärt 2019, dass die Zinsen für private Wohnbaukredite bis 2030 auf durchschnittlich drei Prozent steigen werden. Wohnen soll bis zu 62 Prozent teurer werden; als Hammerbeispiel wird Hannover genannt, wo der Quadratmeterpreis von 2460 auf 3990 Euro springen soll. In der Tat sind wir Stand September 2022 in Hannover bei einem Durchschnitt von 3414 Euro pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen und 3917 Euro pro Quadratmeter bei Häusern. Bis 2030 soll München den 11.000-Euro-pro-Quadratmeter-Preis knacken. In München variieren die Preise so stark, dass es schwierig ist, eine klare Durchschnittsaussage zu machen, aber aktuell bewegen sich die Kaufpreise in der Bayernmetropole bei etwa 8000 bis 9200 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnungen.
Das waren die damaligen Prognosen. Doch wie sieht es im Jahr 2025 wirklich aus?
Ein Blick in die Zukunft des Immobilienmarkts
Nach dem ersten Quartal ziehen im zweiten Quartal 2025, so IfW, die Preise für Wohnimmobilien ebenfalls an. Einfamilienhäuser sind dabei deutliche Vorreiter, wobei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser vergleichsweise gemächlich teurer werden. Noch ist das Allzeithoch von 2022 bundesweit nicht erreicht, aber zum Beispiel in Leipzig ist man schon über der 2022-Marke: Dort sind die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 2,9 Prozent gestiegen.
Vergleicht man die Zahlen des zweiten Quartal mit dem Ersten, so sind die Preise für Eigentumswohnungen um 0,7 Prozent gestiegen. Mehrfamilienhäuser zogen minimal stärker mit einem Prozent an. Einfamilienhäuser hatten ein Plus von zwei Prozent. Man bemerkt eine entspannte Preissteigerung. Noch gibt es keine extremen Sprünge, so Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft. Betrachtet man jedoch das zweite Quartal 2024, so sind Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser 2,7 Prozent teurer geworden, Einfamilienhäuser sogar 3,7 Prozent. Man erkennt klar eine Tendenz nach oben. Sollte sich diese eher gemächliche Preisdynamik weiter fortsetzen, wie einige Experten erwarten, sollte er Hochstand von 2022 erst Anfang 2029 wieder erreicht werden.
Man fühlt, dass es Käufern in den Fingern kribbelt, jetzt zuzuschlagen, bevor die Preise zu stark ansteigen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurden 25 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser, 16 Prozent mehr Eigentumswohnungen und 9 Prozent mehr Einfamilienhäuser verkauft. „Wir sehen zwar deutlich mehr Marktaktivität, von einem Boom kann man aber noch nicht sprechen“, so Zdrzalek. „Die Wertsteigerung von Immobilien, zumal bereinigt um die Inflationsrate, dürfte derzeit stark von individuellen Faktoren geprägt sein, und ist nicht von einer allgemeinen Hausse getragen.“
Der Traum vom Haus der Deutschen scheint wieder leicht beflügelt zu sein, wenn auch mit Vorsicht. Kurzzeitig sah es düster aus: Laut Kreditvermittler Interhyp können sich in manchen Regionen des Landes nicht mal mehr die Besserverdiener eine Immobilie leisten. Mit 47 Prozent an Immobilienbesitzern liegen die Deutschen auch deutlich hinter dem europäischen Durchschnitt (69 Prozent). Für viele Immobilieninvestoren stellt sich jetzt also die Frage: Ist es Zeit, in eine Immobilie zu investieren, während er Markt noch gemächlich steigt? 2029 ist als nächster High Noon in Sachen Immobilienpreise prognostiziert. Soll man also jetzt Geld in die Hand nehmen, bevor es zu spät ist?
Pro Immobilienkauf
Was auf jeden Fall für den baldigen Immobilienkauf spricht, sind die im Großen und Ganzen stabilen Preise. Nach einigen volatilen Jahren seit 2020 wegen dem schier unaufhaltbaren Förderband internationaler Krisen ist der Markt fürs Erste beruhigt. Natürlich ist man nie vor Zufällen, Krisen und Schicksalsschlägen gefeit, doch insofern man Prognosen stellen kann, sieht die Preisentwicklung stabil aus.
Auch der sinkende Leitzins erlaubt es mehr Menschen, Kredite aufzunehmen, beziehungsweise existierende Kredite zu halten, was die Finanzierung einer Immobilie erheblich erleichtert. Erwin van der Hout, Direktor Privates Baufinanzierungs- und Immobiliengeschäft bei der Sparkasse Düsseldorf, sieht voraus, dass sich die Bauzinsen auf annehmbare drei Prozent einpendeln werden – wie 2019 von Immowelt prognostiziert.
Mieten wird auch zukünftig ein komplexes Finanzthema sein; trotz Versprechen der neuen Bundesregierung rund um Bauturbo und Co. stockt der Neubau nach wie vor, was zwingend die Mietpreise in die Höhe treibt. Für Viele könnte es deshalb sogar eine vernünftige finanzielle Entscheidung sein, auf Kauf statt Miete umzusteigen. Das Thema Sanierung kann für Käufer aktuell ebenfalls von Vorteil sein: Sind umfangreiche Maßnahmen zur Energiesanierung nötig, zum Beispiel der Austausch der Heizung, kann der Kaufpreis der Immobilie immens gedrückt werden.
Contra Immobilienkauf
Noch ist der deutsche Immobilienmarkt kein reiner Käufermarkt; wird es wahrscheinlich auch nie werden, so Van der Hout. Dazu ist das Angebot an Immobilien in Deutschland einfach zu begrenzt. Wer, außer im Tode- oder Scheidungsfall, wäre bereit, seine Bestandsimmobilie zu verkaufen?
So wie das Thema Sanierung beim Kauf ein Vorteil sein kann, so kann es aber auch im Verlauf des Besitzes schnell zum Strick werden: Die Bundesregierung gibt zwar an, Immobilieneigentümer bezüglich Energie entlasten zu wollen, doch ab 2027 gelten in der EU herbe CO2-Steuern, die auch den privaten Bürger unweigerlich belasten werden. Besitzer werden sich in den nächsten 3 bis 5 Jahren mit der CO2-Bilanz ihres Objekts auseinandersetzen – und Geld in die Hand – nehmen müssen.
Immobilienpreis-Entwicklung: Zeit für den Kauf
Obwohl Deutschland im EU-Ranking im Bezug auf Immobilienbesitz hinter den Nachbarn steht, gibt immer noch ein Großteil der Deutschen die Immobilie als beste Altersvorsorge an. Der Traum vom Haus ist lange nicht ausgeträumt; und Experten sagen, dass 2025 ein guter Zeitpunkt ist, um sich diesen zu erfüllen.
Das Thema Energiesanierung wird in den nächsten Jahren sicher nochmal laut; allerdings ist das eine Tatsache, vor welcher man sich maximal als Mieter verstecken kann, wobei auch hier die Chance besteht, dass Vermieter eventuell steigende Kosten auf den Mieter umladen. Es lohnt sich also, sich baldmöglichst mit der Bank in Verbindung zu setzen, um über die Zukunft zu sprechen.
