Bei den Wohnkosten entscheidet längst nicht mehr nur die Kaltmiete. Wer heute über bezahlbares Wohnen spricht, muss die Nebenkosten genauso im Blick haben wie den Mietspiegel – sie sind zur zweiten zentralen Kennzahl geworden, für private Haushalte ebenso wie für Städte und den Wohnungsmarkt insgesamt.
Für Familie Müller aus Bremen wird das an einem ganz normalen Abend am Küchentisch plötzlich sehr konkret. Die Kinder machen Hausaufgaben, der Poststapel wird sortiert – bis der Blick auf die Nebenkostenabrechnung fällt. Hunderte Euro Nachzahlung, deutlich höhere Abschläge: Die Kaltmiete bleibt gleich, aber über die Nebenkosten wird das Wohnen deutlich teurer. Was die Müllers trifft, heißt längst „zweite Miete“: All die laufenden Kosten rund um die Wohnung, die zur Kaltmiete dazukommen – von Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung über Grundsteuer und Gebäudeversicherung bis hin zu Hausmeister, Aufzug sowie Heiz- und Warmwasserkosten.
Der aktuellste bundesweite Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2023) kommt auf durchschnittlich 2,51 Euro pro Quadratmeter und Monat, in der Spitze auf bis zu 3,46 Euro. Für 80 Quadratmeter sind das - je nach Ausstattung und Verbrauch - rund 2.400 bis gut 3.300 Euro im Jahr. Nur für Nebenkosten.
Landeshauptstädte im Vergleich: Bremen vorne, Erfurt hinten
Wie teuer es wird, hängt stark vom Wohnort ab. Ein Langzeitvergleich des Bundes der Steuerzahler (BdSt) für den Zeitraum 2016 bis 2024 zeigt, wie groß die Unterschiede sind: Unter die Lupe genommen wurden die Wohnnebenkosten in den 16 Landeshauptstädten – also Wasser, Abfall, Schmutz- und Regenwasser, Grundsteuer und Rundfunkbeitrag, gerechnet für einen Drei-Personen-Haushalt im Einfamilienhaus.
Das Ergebnis hat es in sich: Bremen liegt mit rund 2.420 Euro Wohnnebenkosten im Jahr an der Spitze, Erfurt ist mit etwa 1.566 Euro am günstigsten – und steht damit stellvertretend für einige ostdeutsche Städte, die bei den kommunalen Nebenkosten noch vergleichsweise gut dastehen. Zwischen beiden Extremen klafft eine Lücke von rund 850 Euro im Jahr – bei identischem Musterhaushalt.
Ranking der Großstädte: NRW als Kosten-Hotspot
Noch plastischer wird das Bild im Nebenkostenranking 2024 von Haus & Grund NRW. Dort werden für die 100 größten Städte die kommunalen Nebenkosten – Abwasser, Abfallgebühren und Grundsteuer – gegenübergestellt. Am unteren Ende der Skala steht Regensburg mit rund 874 Euro im Jahr, am oberen Ende Mönchengladbach mit 1.932 Euro. Dazwischen liegen Städte wie Leverkusen, Moers oder Bergisch Gladbach, die ebenfalls auf über 1.700 Euro pro Jahr kommen.
Die teuersten Plätze im Ranking sind damit fest in NRW-Hand. Das Ruhrgebiet und viele Städte in Nordrhein-Westfalen sind zu echten Kosten-Hotspots geworden. Der Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen bringt es auf den Punkt: „Die Nebenkosten des Wohnens steigen in NRW seit Jahren stärker als die Nettokaltmieten und haben sich längst zu einer echten ,2. Miete‘ entwickelt.“
Für Mieter bedeutet das ganz konkret: Ein Musterhaushalt in Mönchengladbach zahlt für kommunale Nebenkosten mehr als doppelt so viel wie ein vergleichbarer Haushalt in günstigen Städten wie Regensburg. Das Wohnen ist dort allein durch Gebühren und Grundsteuer deutlich teurer als in vielen süd- und ostdeutschen Städten – bevor überhaupt Heizkosten oder Strom auf der Rechnung auftauchen.
Was bedeutet dieses Nebenkosten-Gefälle konkret?
Unterm Strich heißt das: Immer mehr vom Monatslohn geht fürs Wohnen drauf. Schon heute geben viele Haushalte 30 Prozent und mehr ihres Nettoeinkommens für Miete plus Nebenkosten aus, in Großstädten oft deutlich mehr. Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, warnt inzwischen offen: „Für viele ist Wohnen zum Armutsrisiko geworden.“
Besonders unter Druck gerät die arbeitende Mitte. Wer Bürgergeld bezieht, wird bei Miete und Nebenkosten über die „Kosten der Unterkunft“ zumindest teilweise aufgefangen. Beschäftigte zahlen die steigenden Nebenkosten dagegen direkt aus ihrem Nettolohn – und finanzieren über Steuern und Abgaben zugleich noch die höheren Ausgaben des Staates mit.
An den eigentlichen Kostentreibern können sie kaum etwas ändern. Über Grundsteuer-Hebesätze, Müllgebühren oder steigende Wasser- und Abwasserpreise entscheiden Kommunen, Länder und der Bund – nicht die Menschen, die am Ende die Rechnung bekommen. Mieter können ihr Heizverhalten anpassen, Strom sparen, Sparaufsätze an den Wasserhahn schrauben. An der strukturellen Verteuerung ändert das jedoch so gut wie nichts.
Kommt eine „Nebenkosten-Bremse“?
Auf der anderen Seite stehen die Eigentümer, die vermieten. Für sie sind höhere Grundsteuer und steigende kommunale Gebühren längst kein Randthema mehr, sondern ein direkter Griff in die Kasse. Die Rechnung ist einfach: Was oben draufkommt, müsste eigentlich über die Miete wieder reinkommen – nur funktioniert das immer seltener. Politisch und rechtlich, weil Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und eine aufgeheizte Mieten-Debatte höhere Aufschläge begrenzen. Und wirtschaftlich, weil viele Mieter schlicht am Limit sind. Die Folge: Für viele kleinere Bestandshalter ist Vermieten kein solides Geschäftsmodell mehr, sondern ein Risiko mit immer dünnerer Marge.
Verbände wie der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund sagen seit Jahren: So kann es nicht weitergehen. Sie verlangen niedrigere Strom- und Energiesteuern für private Haushalte, transparente und nachvollziehbare Kommunalgebühren und eine Grundsteuer, die tatsächlich aufkommensneutral bleibt – statt durch die Hintertür zur Zusatzsteuer zu werden. Der politische Druck steigt, doch eine echte „Nebenkosten-Bremse“ sucht man in Koalitionsverträgen und Gesetzesentwürfen bislang vergeblich.
Ohne Kurswechsel wird Wohnen zum Armutsrisiko
Für 2026 und die Jahre danach zeichnen sich im Kern zwei Wege ab: Entweder die Nebenkosten steigen weiter – vor allem dort, wo klamme Kommunen ihre Haushalte über höhere Hebesätze und Gebühren sanieren. Dann werden immer mehr Menschen an den Punkt kommen, an dem Wohnen zum echten Armutsrisiko wird. Oder politische Gegenreaktionen und Gerichtsurteile erzwingen eine Kurskorrektur, die zumindest einen Teil des Drucks von Mietern und Vermietern nimmt.
