Mehr Rechte für Mieter: So reformiert das Kabinett das Mietrecht
Das Kabinett hat sich dem Thema bezahlbarer Wohnraum verschrieben. Im Rahmen dieser Bemühungen tritt ab 01. Juli 2026 eine Reform des Mietrechts in Kraft. Ziel ist es, Regelungen rund um Wohnraum fairer zu gestalten, und gleichzeitig die Modernisierung von Wohngebäuden zu fördern.
Hervorstechende Neuerungen sind unter anderem die Deckelung von Indexmieten, die Anpassung von Möblierungszuschlägen und Kurzzeit- und Ferienvermietungen, sowie eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029.
Das ändert sich ab Juli 2026
Die Mietreform nimmt zentrale und aktuelle Themen des fraglos überlasteten Mietmarkts in Angriff. Dies sind die Einzelpunkte, die im Rahmen der Reform verändert oder angepasst werden.
Indexmiete
Zuvor wurde nur die Ausgangsmiete an die Mietpreisbremse angepasst und so begrenzt. Ab 01. Juli 2026 sollen jährlich alle Mietsteigerungen im Rahmen des Index, welche drei Prozent übersteigen, nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden. Das soll verhindern, dass Vermieter bei steigender Inflation ihre Kosten vollständig auf die Mieter umlegen und so eine Doppelbelastung kreieren.
Kurzzeitvermietung/Ferienvermietung
Mit der Reform werden strengere Kontrollen rund um Kurzzeitvermietung stattfinden und Verträge unter sechs Monaten müssen begründet werden, da dies die Mietpreisbremse umgeht. Das soll verhindern, dass verfügbarer Wohnraum zweckentfremdet wird und Mieter in einen Loop von Vertragsverlängerungen gezwängt werden, der Schutzmechanismen wie die Bremse umgeht.
Heizen mit fossilen Energien
Es ist Vermietern im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes weiterhin erlaubt, Gas- und Ölheizungen einzubauen. Das hat jedoch seine Folgen: Zukünftig können Vermieter mehr für gasbezogene Zusatzkosten zur Kasse gebeten werden. Je nach Energieeffizienz des Gebäudes tragen die Vermieter künftig einen größeren Teil der Heiz- und CO2-Kosten.
Möblierungszuschlag
Mit der Reform wird ein Rahmen dafür geschaffen, wie hoch der geforderte Möblierungszuschlag sein darf, sollte man sich für ein bereits möbliertes Wohnobjekt entscheiden. Das relevante Stichwort ist Zeitwert. So ist es zukünftig verpflichtend, Möbel entsprechend ihres Zeitwerts – unter anderem ihrem Alter und dem damit verbundenen Zustand – einzupreisen. Die Reform besagt, dass der Möblierungszuschlag bei einer vollständig möblierten Wohnung zukünftig maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete betragen darf. Darüber hinaus muss der Zuschlag transparent und unaufgefordert ausgewiesen werden und unterliegt einer Begründung.
Kündigungsschutz
Mieter, die wegen Mietrückständen gekündigt wurden, erhalten durch die Reform mehr Schutz. Wurden die Mietschulden vollständig abbezahlt, kann die Kündigung unter bestimmten Bedingungen nichtig werden, selbst bei einer ordentlichen Kündigung. Das soll Mieter, die kurzzeitig in eine schwierige existenzielle Lage geraten sind, diese aber wieder gut machen können, schützen. Kommt es zum Streit, müssen Zahlungszeitpunkte und die Höhe der Rückstände im Einzelnen geprüft werden.
Modernisierungsumlage
Zukünftig können Modernisierungsmaßnahmen bis zu 20.000 Euro eine Mieterhöhung begründen. Die Grenze wurde im Rahmen der Reform von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben. Die jährliche Kappungsgrenze bleibt bestehen. Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter drei Monate vor dem Vorhaben in Textform kommuniziert werden.
„Bio-Treppe“
Die sogenannte Bio-Treppe beschreibt das Ziel, die Energieversorgung in Deutschland zukünftig so nachhaltig wie möglich zu gestalten. Dazu ist eine Zusammenarbeit von Fernwärme und Gasleitungen nötig, was ein zentrales Element des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes darstellt. Ab 2029 sind Eigentümer dazu verpflichtet, den Betrieb von Gas- und Ölheizungen schrittweise mit einem wachsenden Anteil an CO2-neutralen Brennstoffen, wie zum Beispiel Biomethan, auszumerzen. Da CO2-neutrale Brennstoffe wie diese in der Regel höhere Beschaffungskosten mit sich ziehen, bedeutet das gleichzeitig, dass schrittweise höhere Betriebskosten auf Mieter zukommen.
Dies ist ein Versuch, die Notwendigkeit klimaneutraler Lösungen mit den reellen Begebenheiten der Energiekrise zu kombinieren. Die Bio-Treppe ist jedoch nicht ohne Gegner. So sorgen sich Mieter vor explodierenden Nebenkosten, da sie kein Mitspracherecht bei der Wahl des Heizungssystems haben und gleichzeitig Modernisierungsmaßnahmen wie diese auf sie umgelegt werden können.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wird bis Ende 2029 weiterhin ihre gesetzliche Grundlage behalten. So dürfen in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Mieten bei Neuviermietung weiterhin maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Hier greift auch eine Abwandlung der Rechtssprechung im Bezug auf möblierte Objekte, welche in der Vergangenheit die Mietbremse umgehen konnten. Ab 01. Juli 2026 müssen sich eventuelle Zuschläge, wie beschrieben, klar an Ziffern rund um Anschaffungswert und Abnutzung orientieren. So sollen teure Möblierungszuschläge, welche die Mietpreisbremse de facto wirkungslos machen, verhindert werden.
Mietspiegel
Ab 01. Juli 2026 sind Behörden, die einen Mietspiegel erstellen, dazu befugt, zusätzliche Daten wie Grundsteuerdaten und Objektadressen aufzurufen. Das soll dabei helfen, dass der Mietspiegel aussagekräftiger wird und Vergleichsmieten objektiver bestimmt werden können. Seit 2022 sind Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Ausblick
Diese Mietreform stellt die größte Abwandlung des Mietgesetzes seit Jahren dar. Die Union hat sich schon zu Wahlzeiten der Entlastung des Mietmarkts verschrieben, und hiermit soll ein wichtiger Baustein dafür gelegt werden.
Mieterverbände begrüßen die Erleichterungen für Mieter, welche die Reform auf den Weg bringt; vor allem die stärkere Regulierung und der Versuch des Stopfens von Schlupflöchern in Mietpreisbremse und Kurzvermietung.
Verbände der Immobilienwirtschaft sprechen sich vor allem negativ über die zusätzliche Bürokratie aus, welche die Reform zwangsweise fordern wird und kritisiert, dass damit Investitionsanreize gedämpft werden.
Ein wahrer Kompromiss ist nicht möglich, wenn so viele kontrastive Interessen aufeinander treffen. Vermieter, welche Wohnobjekte gewinnbringend einsetzen wollen, ärgern sich über Einschränkungen der Möblierungszuschläge und Deckelungen der Indexmiete. Gleichzeitig ist der deutsche Immobilienmarkt derart überlastet, dass die Bundesregierung dazu gezwungen ist, einzugreifen. Insbesondere, da nicht genug Wohnraum nachkommt. Es wird sich zeigen, ob die Reform den Markt entspannen kann, oder neue Schlupflöcher fördert.
