Die Rückkehr der Erbpacht

Der Baupreisindex für Wohngebäude sind seit 2010 um satte 41 Prozent gestiegen. Bei solchen Preisen wird dem durchschnittlichen Hauskäufer sicher ganz anders zumute. Das Grundstück macht dabei einen erheblichen Batzen des Preises aus. In der Landeshauptstadt Berlin kostet ein Quadratmeter etwa 750 EUR, in der Bayernmetropole München sogar 6000 EUR– und das nicht mal in zentraler Lage. Erwartet wird, dass der Grundstückpreis sogar noch weiter steigt. Die vermeintliche Lösung: Grundstücke nicht kaufen, sondern pachten. Bei der Erbpacht wird das Grundstück nur genutzt, nicht aber gekauft. Der Grundbesitzer erlaubt dem Käufer, das Land langfristig für sich zu beanspruchen, zum Beispiel um ein Haus zu bauen. Sozusagen hat man sich den Grund und Boden vom eigentlichen Besitzer für die Laufzeit von 99 Jahren „geliehen“. Nach Ablauf der 99 Jahre geht das Grundstück automatisch – sollte es nicht anderweitig vereinbart sein – an den Pächter zurück. Dafür erhält der Käufer (oder seine Erben) eine Entschädigung, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Sowohl der Käufer als auch der Grundbesitzer profitieren: Der Käufer kann bauen und besitzen, ohne das gesamte Geld für Grund und Immobilie aufbringen zu müssen und der Grundbesitzer behält langfristig sein Land. Schätzungsweise sind etwa fünf Prozent der genutzten Flächen in Deutschland als Erbbaurecht vergeben.

Eine mögliche Alternative

Laut Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressler (SDP) sind es die rapide steigenden Bauzinsen für Finanzierungen, welche den sinkenden Erbbauzins – und somit die Erbpacht – so attraktiv machen. Ist also die Erbpacht eine sinnvolle Alternative für Hauskäufer mit begrenzten Budgets? Den Grundstückspreis kann man sich mit der Erbpacht sparen – das sind gute Nachrichten für den geschundenen Geldbeutel. Doch bevor das neu gepachtete Land bearbeitet werden kann, sind noch ein paar Posten fällig:

Da ist zum einen der Erbbauzins. Dieser ist eine Art „Miete“ für das gepachtete Grundstück. Käufer zahlen diesen monatlich, quartalsweise oder jährlich – je nachdem, was mit dem Pächter vereinbart wurde. Der Erbbauzins kann nach einer Klausel im Erbbaurechtsvertrag angepasst werden. Er richtet sich oft nach der Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus und beträgt in der Regel zwischen drei und fünf Prozent.

Will der Käufer das lokale Wasser- oder Stromnetz nutzen und an alle technischen Netze angeschlossen werden, müssen sogenannte Erschließungskosten an die Kommune gezahlt werden. Und obwohl der Käufer streng genommen das Grundstück nicht kauft, sondern pachtet, wird eine Grunderwerbssteuer fällig. Durch diese Steuer erhält der Käufer eine Eintragung ins Grundbuch und damit Nutzungsrechte an dem Grundstück. Die Summe muss an das Finanzamt gezahlt werden und rechnet sich in der Regel anders als im Fall eines typischen Grundstückskaufs.

Sobald auf dem gepachteten Grundstück gebaut wird, wird eine Grundsteuer fällig, die der Käufer tragen muss. Aber: Ab 2025 wird der Pächter für die Grundsteuer zur Kasse gebeten. Es wird empfohlen mit dem Pächter ein sogenanntes Vorkaufsrecht auszumachen. Sollte der Pächter sein Grundstück eines Tages doch verkaufen wollen, ist der Käufer so der erste in der Schlange. Auf der anderen Seite gibt es auch Pächter, die auf eine Ankaufspflicht – also die Pflicht, das Grundstück zu kaufen, sollte der Pächter verkaufen wollen – bestehen. In diesem Fall sollte man sich sicher sein, dass sich das Grundstück langfristig finanziell lohnt.

Der Haken bei der Erbpacht

Die Erbpacht klingt im ersten Moment wie eine Methode, um günstig an Haus und Grund zu kommen – eigentlich fantastisch. Doch dass sich diese Methode nicht für jeden Käufer lohnt, zeigt das Pro und Contra. Der bedeutendste Vorteil der Erbpacht ist die Geldersparnis. Bei den explodierenden Bauzinsen und stetig wachsenden Grundstückpreisen rückt der Traum vom eigenen Haus immer weiter in das Land der Träume. Kann man sich aber die satte Einmalzahlung des Grundstückspreises sparen, hat man einen Batzen an Eigenkapital für die tatsächliche Immobilie auf sicherer Seite. Obwohl man nicht der de facto Besitzer des Grundstückes ist, kann man für die Dauer des Pachtvertrags nahezu vollständig frei über das Grundstück verfügen. Dieser Vorteil unterliegt einem großen Aber: Der Pächter hat das Recht, Ausnahmen im Erbbauvertrag festzulegen. Er kann zum Beispiel fordern, dass die Immobilie regelmäßig renoviert werden muss. Für die Vermietung, Verpachtung oder den Verkauf der Immobilie ist dagegen der Käufer selbst verantwortlich. Zwar muss der Pächter im Falle eines Verkaufs gefragt werden, doch solange der Verkauf den initialen Zweck der Erbpacht – zum Beispiel ein Wohngebäude – nicht beeinträchtigt, ist dieses Recht unter dem Erbbaurechtsgesetz geschützt. Obwohl es einige Privatpersonen gibt, die ihren Grund verpachten, sind die Pächter in der Regel Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Das hat seine Vorteile für Geringverdiener-Familien, da diese Träger besonders gute Konditionen für bedürftige Käufer anbieten.

Was zu beachten ist

Einen großen Nachteil gibt es: Für die Höhe des Erbbauzinses gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Der Zins wird individuell vereinbart, orientiert sich aber am Markt. Schwankt der Markt – und man hat vertraglich keine Zinsen festgesetzt – kann es bei Preisexplosionen zu einer bösen Überraschung für den Käufer kommen. Auch im Fall einer Baufinanzierung können einem die Zinsen die Beine brechen. In der Regel fordern Banken unter den Umständen einer Erbpacht nämlich höhere Zinsen für ihre Kredite. Doch das größte Contra der Erbpacht liegt im Kern seines Wesens: Denn egal, wie lange man das Grundstück auch pachtet, man besitzt es nicht. So ist man konstant unter der Kontrolle des Pächters und kann sich nie zu 100 Prozent „gefestigt“ fühlen. Löst dieser zum Beispiel wegen Heimfall den Vertrag auf, ist der Käufer gezwungen, das Grundstück zu verlassen. Der Käufer hat kein Recht auf Vertragsverlängerung. Für viele Käufer ist der Wunsch, vollumfänglich über seine Immobilien entscheiden zu können, der Hauptgrund für den Immobilienkauf. Im Rahmen einer Erbpacht steckt man eher in einer „besseren“ Mieter-Rolle statt in der des Hausbesitzers.

Die Erbpacht ist eine Möglichkeit, um sich auch mit einem begrenzten Budget den Traum vom Haus zu erfüllen. Besonders sinnvoll ist die Pacht in Ballungsgebieten, wo der Grundstückpreis hoch und Land begrenzt ist. Zudem schließt die Erbpacht nicht aus, dass das Grundstück früher oder später einem selbst gehört. Durch die 2025 neu eintretende Grundsteuer wird es für Käufer noch einfacher und günstiger, Land zu pachten. Steht also die Vergrößerung des Raums statt dem philosophischen Wunsch nach Besitz im Vordergrund, lohnt sich Erbpacht allemal.