In Deutschland wie auch in weiten Teilen der Welt ist ein Preisrückgang an den Immobilienmärkten zu beobachten. In den vergangenen 15 Jahren, also seit der Finanzkrise, ging die Preiskurve stets nach oben. Doch nun ist der Rückgang unverkennbar, so das Ergebnis einer aktuellen Studie der Schweizer UBS. Die Jahre der Nullzins-Politik und der günstigen Bauzinsen gehören mittlerweile der Vergangenheit hat. Die Kehrtwende in der europäischen Zinspolitik leitete am 21. Juli 2022 die Europäische Zentralbank (EZB) ein. Erstmals seit einem Jahrzehnt hat die EZB die Leitzinsen in gleich mehreren Zinsschritten angehoben.
Der Überfall Russlands auf die Ukraine, die steigende Inflation und die Energiekrise haben den Druck auf die EZB deutlich erhöht, was zu einem Umdenken geführt hat. Höhere Leitzinsen bedeuten zugleich höhere Bauzinsen, was Bauherren von geplanten Bauvorhaben zurückschrecken lässt. Diese Entwicklung lässt sich an der sinkenden Zahl von Immobilienkäufen ablesen.
Die deutsche Energiewende ist ein weiterer Grund, der diese Trendwende verstärkt. Die Bundesregierung strebt an, dass Deutschland bis zur Mitte des Jahrhunderts klimaneutral werden soll. Dieses Ziel lässt sich im Immobiliensektor nur mit zusätzlichen Investitionskosten in Bestandsgebäuden und Neubauprojekten erreichen. Für einkommensschwache Haushalte sind diese Ausgaben jedoch kaum finanzierbar. Hinzu kommt, dass Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz für immer weniger Käufer interessant sind.
Steigende Kosten graben Bauherren das Wasser ab
Die Sorge vor einer Kostenexplosion hält potenzielle Bauherren zurück. Private Häuslebauer sind hiervon ebenso betroffen wie Wohnungskonzerne. Viele regionale und überregionale Wohnungsunternehmen haben ihre Bauprojekte mittlerweile auf Eis gelegt. Daniel Riedl, Vorstand des Wohnungsbaukonzerns Vonovia SE, kündigte im Januar 2023 an, sämtliche laufenden Neubauprojekte in Deutschland ruhen zu lassen. Als Begründung wird die Kostenexplosion genannt.
Der Bau von Neubauprojekten ist unter den derzeitigen Gegebenheiten wirtschaftlich nicht tragfähig. Um die hohen Ausgaben dennoch decken zu können, müsste der Quadratmeterpreis bei einem kostendeckenden Bauprojekt bei rund 20 Euro liegen. Derart hohe Mieten sind in Deutschland aber vollkommen unrealistisch.
Der seit 2014 ermittelte Index zur Stimmung am deutschen Immobilienmarkt verzeichnet im dritten Quartal 2023 einen deutlichen Einbruch. In sämtlichen Bereichen (Bürosektor, Wohnsegment, Handelsimmobiliensektor und Projektentwicklung) fällt das Meinungsbild negativ aus. Befragt worden sind Geschäftsführer zur derzeitigen und zur erwarteten Lage am Immobilienmarkt.
Der Grundtenor ist, dass aufgrund der Kostenexplosion die Finanzierung von Neubauvorhaben immer schwieriger wird. Zudem besteht die Gefahr, dass sich die Krise am Immobilienmarkt zu einer Finanzkrise ausweitet. Laut Angaben der EZB sind 30 Prozent der Bankkredite im Euroraum gefährdet. Banken, die in diesem Sektor in einem hohen Maß an der Kreditvergabe beteiligt sind, müssen mit erheblichen Verlusten rechnen.
Käufer, die über eine gute Bonität und über genügend Eigenkapital verfügen, dürften sich hingegen über sinkende Immobilienpreise freuen. Für die meisten Menschen ist der Traum von den eigenen vier Wänden allerdings in weite Ferne gerückt. Als Konsequenz werden viele ehemalige Kaufinteressenten auf Mietwohnungen ausweichen, was wiederum zu einer weiteren Anspannung des Mietmarktes führen dürfte.
