Immobilie verkaufen: Mit diesen Marktanalysen und Tipps gelingt der Immobilienverkauf

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen?

Immobilienpreise schwanken im Zusammenhang mit Wirtschaft, Politik und sozialen Umständen im Land selbst und international. Betrachtet man die letzten Jahre, scheint sich die Frage fast zu erübrigen. Bei dieser Anreihung unmöglich voraussagbarer internationaler Krisen ist eine pauschale Aussage fast nicht machbar. Ein Hausverkauf ist nicht in zwei Wochen erledigt – was, wenn nächsten Monat die nächste Krise vor der Tür steht, die den Markt drückt? Allem Chaos zum Trotz: Es gibt Trends und Faktoren, die einen gewissen Aufschluss auf die Entwicklung auf dem Markt geben können. Der oberste Faktor, der schon seit einigen Jahrzehnten schleichend schlimmer wird, ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland.

Für Viele ist der Kauf einer Immobilie eine sinnvolle Alternative zum ewig währenden Kampf auf dem Mietermarkt. Die kürzlich angekündigte Senkung der Leitzinsen könnte dazu führen, dass mehr Menschen Kredite beantragen, um ihre Kaufkraft zu stärken. Eine Zeit, in der Kaufen einfacher und das „Produkt“ begehrt ist, ist grundsätzlich positiv für Verkäufer. Wichtig ist, dass man beim Hausverkauf nicht unter starkem zeitlichen Druck steht, sonst verpasst man den perfekten Zeitpunkt, um das Beste aus dem Markt rauszuholen. Es wird von Experten dringend empfohlen, die passenden Konjunktur- und Zinszeitpunkte abzuwarten.

Immobilienverkauf, Schritt für Schritt

Eine Immobilie zu verkaufen ist für viele Deutsche mehr als eine einfache Transaktion. „In Deutschland hängen die Menschen an ihren Häusern“, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Das ist ein sehr emotionales Thema.“

Und kein Wunder: Ein Haus ist ein Ort voller Erinnerungen; Gute, wie auch Schlechte. Insbesondere für Senioren, die ihre Immobilien verkaufen, um die Rente aufzustocken oder weil sie sich schlichtweg nicht mehr darum kümmern können, ist es eine emotionale Angelegenheit. So kann – oder soll – man den emotionalen Aspekt eventuell als Schritt 1 im Verkauf betrachten. Wie oben beschrieben, ist dies ein guter Markt für Verkäufer; das bedeutet aber nicht, dass auf Teufel-komm-raus auch verkauft werden muss.

Ist die Entscheidung zum Verkauf dann doch gefallen, ist der neue Schritt 1, sich mit einem Maklerbüro zusammenzusetzen. Wie auch der emotionale Schritt 1, ist dies ein Schritt, den viele auslassen wollen. Schließlich kostet es Courtage (in der Regel etwa 3,57% des Kaufpreises), einen Makler zu beauftragen. Genau so gut kann man das Haus auch selber verkaufen – oder? Laut Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland (IVD), greifen bereits mehr als die Hälfte aller Deutschen auf die Hilfe von Profis zurück, wenn sie ihre Immobilien auf den Markt bringen wollen. Makler nehmen dem Verkäufer einen großen Teil der bürokratischen Aufgaben ab, die mit einem Verkauf einhergehen, und stellen sicher, dass das Objekt bestmöglich dargestellt und für den richtigen Preis verkauft wird. Dennoch ist ein Makler nicht zwingend notwendig.

Einer der wahrscheinlich wichtigsten Schritte ist die Ermittlung des Werts der Immobilie. Das kann man auf verschiedene Arten schaffen. Onlineportale bergen bereits einige Informationen zum Preisrahmen: Man gibt Stadt und Gebiet ein und betrachtet die Angebote – und vergleicht. Neben der Lage machen auch Baujahr, Energieausweis, Zustand und Ausstattung einen gewaltigen Unterschied im Preis. Eigene Recherchen können schon einmal erste Auskünfte darüber geben. Grundsätzlich wird aber empfohlen, für die Bewertung der Immobilie einen Profi hinzuzuziehen.

Im Nachgang müssen für die folgenden bürokratischen Amtsgänge und Treffen mit Interessanten und Experten alle notwendigen Unterlagen zusammengesammelt werden. Dazu gehören der Energieausweis, Grundriss und Lageplan, ein aktueller Grundbuchauszug, eine Wohnflächenberechnung und eventuelle Einträge ins Baulastenverzeichnis. Die Unterlagen vervollständigen das sogenannte Exposé, das genutzt wird, um das Objekt Interessenten vorzuschlagen. Darin sind neben diesen Dokumenten auch eine Objektbeschreibung und alle grundlegenden Fakten zur Immobilie gegeben. Standardmäßig werden auch Fotos von einzelnen Räumen und von außen angehängt.

Wer nicht mit einem Makler zusammenarbeitet, ist mit Tageszeitungen und Onlineportalen gut bedient, um die Immobilie zu inserieren. Sobald sich Interessenten melden, kommt es zur gemeinsamen Besichtigung der Immobilie. Wohltorf empfiehlt den Verkäufern, die Besichtigungsverantwortung an einen Dritten abzugeben. Die Situation sei oft zu emotional für den bisherigen Eigentümer. Eventuelle vorgeschlagene Umbaumaßnahmen können als Angriff gewertet werden und den Termin zur Zerreißprobe für beide Parteien machen.

Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrags, muss ein Notar hinzugezogen werden. Bevor alles festgesetzt wird, sollten sich die Verkäufer eine Sicherheit über die Finanzierung holen, zum Beispiel durch eine schriftliche Zahlungszusage der finanzierenden Bank. Im Durchschnitt dauert der Prozess vom Exposé bis zum Vertragsabschluss etwa 6 Monate. Der Verkäufer muss sich also auf einen langwierigen Prozess einstellen, der mit vielen emotionalen Auf und Abs einhergehen wird.

Spekulationssteuer beachten

Die sogenannte Spekulationssteuer ist eine Einkommenssteuer, die fällig wird, wenn das Objekt verkauft wird, bevor es mindestens 10 Jahre im Eigentümer-Besitz war. Die Steuer dient der Vermeidung – oder zumindest der Versteuerung – von Spekulation auf dem angespannten Immobilienmarkt. Wenn Menschen mit Immobilien zu Gewinnzwecken handeln – und so mancherorts Nachfrage und Preise künstlich in die Höhe treiben – soll die Steuer dies regulieren. Privatpersonen, die Immobilien als Wohn- statt als Handelsgut verwenden, können dieser aber leicht aus dem Weg gehen. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den zwei Jahren zuvor im Eigennutzen bewohnt, entfällt die Steuer. Sollte man das Objekt vermietet haben, müssen zwischen Kauf und Verkauf 10 Jahre liegen, damit die Spekulationssteuer nicht greift. Auch entfällt die Steuer, wenn durch den Verkauf kein Gewinn entsteht. Muss die Spekulationssteuer doch gezahlt werden, bezieht sich diese spezifisch auf den Verkaufsgewinn.

Gutes Geld auf einem angespannten Markt

Eine Immobilie ist eine starke Investition, die mit dem richtigen Händchen – oder dem richtigen Makler – den Reichtum des Verkäufers stärken kann. Viele Objekte, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, können heute für ein Vielfaches ihres Originalpreises verkauft werden. Zumindest mit den richtigen Reparaturen und Sanierungen, um den Zustand, allem voran den Energetischen, an moderne Notwendigkeiten anzupassen. Gleichzeitig ist der Verkauf der Familienimmobilie mehr als ein wirtschaftlicher Austausch; für Viele kann es schwierig sein, sich von der Immobilie zu trennen, in der man aufgewachsen ist oder seine Familie hat wachsen sehen. So oder so ist es keine leichte Entscheidung. Doch wer sich aus freien Dingen dazu entscheidet, hat beste Möglichkeiten, einen hervorragenden Gewinn zu erzielen.