Olaf Scholz trat 2021 mit einem klaren Versprechen an: Als „Kanzler für bezahlbares Wohnen“ wollte er jährlich 400.000 neue Wohnungen schaffen. „Kein Hexenwerk“, sagte er damals selbstbewusst, man müsse es nur wollen. Doch drei Jahre später herrscht Ernüchterung. Statt eines Bau-Booms dominiert Krisenstimmung. Die Neubauzahlen sinken, die Wohnungsnot verschärft sich, und Scholz' ambitioniertes Versprechen entpuppt sich zunehmend als leere Worthülse.
Natürlich musste sich Scholz in dieser Zeit mit unvorhersehbaren Krisen auseinandersetzen – vom Ukraine-Krieg über die Energiekrise bis hin zu explodierenden Rohstoffpreisen und steigenden Zinsen. Das alles war schwer vorhersehbar. Doch trotz dieser Herausforderungen hat die Ampel-Regierung bislang nicht genug getan, um die Baukrise zu bewältigen. Experten sind sich einig: Der Wohnungsbau steckt in einem Dilemma, die ambitionierten Ziele der Regierung scheinen unerreichbar. Unter Scholz hat sich die Lage nicht entspannt, sondern erheblich verschärft.
Baugenehmigungen brechen ein: Warum der Neubau am Boden liegt
Ein alarmierender Trend: Laut dem Statistischen Bundesamt leben inzwischen über 9,2 Millionen Menschen in überfüllten Wohnungen – das betrifft 11,4-Prozent der Bevölkerung. Bis 2025 werden in Deutschland rund 750.000 Wohnungen fehlen, und bis 2027 könnte diese Zahl auf 830.000 ansteigen, so der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Im Jahr 2023 wurden nur etwa 270.000 Baugenehmigungen erteilt – ein Rückgang von 30-Prozent im Vergleich zu früheren Jahren. Die Nachfrage nach Wohnraum ist auf einem historischen Höchststand, aber die Zahl der Bauprojekte sinkt weiter.
Hohe Zinsen, steigende Grundstücks- und Baupreise sowie exorbitante Baukosten machen es für Entwickler nahezu unmöglich, rentabel zu bauen. Laut Andreas Matter, Chef des ZIA, wären 21 Euro pro Quadratmeter Miete erforderlich, um Neubauten wirtschaftlich tragbar zu gestalten – eine Summe, die sich kaum jemand leisten kann. „Aus der toxischen Mischung von extrem schnell nach oben geschossenen Zinsen und hohen staatlichen Abgaben kann sich die Branche auf absehbare Zeit selbst nicht befreien (…)“, so Mattner. Die Konsequenz? Eine Welle von Stornierungen, die 2023 ihren Höhepunkt erreichte: Über 20-Prozent der Unternehmen mussten geplante Bauprojekte stoppen.
Wohnungsnot spitzt sich zu: 830.000 Wohnungen fehlen – und es wird schlimmer
Die düsteren Geschäftsaussichten und schwierigen Rahmenbedingungen lassen laut ZIA vermuten, dass der Abwärtstrend in den kommenden Jahren weiter anhalten wird. Zudem ist die Lage ernster, als die bisherigen Baugenehmigungen und Fertigstellungen erkennen lassen. Der Wohnungsbau profitiert derzeit noch von Projekten, die vor der Zinswende begonnen wurden. Doch mit den um etwa 30-Prozent gesunkenen Genehmigungszahlen und den langen Bauzeiten könnten die Fertigstellungen bald auf nur noch rund 150.000 Wohnungen pro Jahr zurückgehen.
Das bedeutet: Das Wohnungsangebot wird weiter schrumpfen, während der Druck auf die Mietpreise immer weiter steigt. Wohnen ist in Deutschland inzwischen ein Luxusgut – vor allem in den Großstädten und deren Umland, wo Wohnraum knapp und teuer ist. Laut der Hans-Böckler-Stiftung tragen vier von zehn städtischen Haushalten, in denen etwa 8,6 Millionen Menschen leben, eine alarmierend hohe Mietbelastung.
Mietpreise explodieren: München und Berlin an der Spitze des Anstiegs
Im Jahr 2023 sind die Mieten laut ZIA um 4,8-Prozent gestiegen – nach einem Anstieg von 5,6-Prozent im Vorjahr. Ende des vierten Quartals lag der bundesweite Durchschnitt bei 9,43 Euro pro Quadratmeter, im Jahr davor noch bei 9 Euro. Besonders stark stiegen die Mieten in den kreisfreien Städten im Westen, wo die Preise um 5,7-Prozent auf 11,11 Euro pro Quadratmeter kletterten. Auch in den Landkreisen im Osten zogen die Preise um 4,8-Prozent an, der Durchschnitt liegt hier bei 6,95 Euro pro Quadratmeter.
München bleibt die Spitzenreiterin mit einer Durchschnittsmiete von 18,78 Euro pro Quadratmeter. Danach folgen Frankfurt mit 14,03 Euro und Stuttgart mit 13,84 Euro. In Köln, Berlin, Hamburg und Düsseldorf liegen die Mieten zwischen 12 und 12,50 Euro pro Quadratmeter, wobei Berlin mit einem Anstieg von 13,7-Prozent den stärksten Sprung verzeichnete.
Förderprogramme im Rückschritt: Mittelschichtsfamilien fallen zurück
Kann die Lage durch Förderprogramme entschärft werden, indem Familien der Zugang zu Wohneigentum erleichtert wird? Auch das wirkt wenig vielversprechend. Das Baukindergeld, einst eine staatliche Förderung für Familien beim Kauf von Wohneigentum, wurde 2021 abgeschafft. 2023 ersetzte Bauministerin Klara Geywitz es durch das Programm „Wohneigentum für Familien.“ Vielen Familien sollte dadurch den Weg ins Eigenheim erleichtert werden, wie Staatssekretär Rolf Bösinger betonte.
Doch das neue Programm blieb hinter den Erwartungen zurück. Warum? Anstelle direkter Zuschüsse gibt es nur zinsgünstige Kredite – wobei diese bei maximal 270.000 Euro (bei fünf Kindern) in den meisten Regionen Deutschlands nicht ausreichen, um ein Neubauprojekt zu realisieren. Hinzu kamen verschärfte Einkommensgrenzen und höhere Anforderungen an die Energieeffizienz. Das Ergebnis? In den ersten zwei Monaten wurden lediglich 104 Anträge gestellt – ein klarer Misserfolg.
Passivität der Ampel: Wo bleibt die Rettung für die Bauwirtschaft?
Die Politik muss dringend gegensteuern, um eine weitere Verschärfung der Wohnungskrise zu verhindern. Doch während Gewerkschaften, Sozialverbände und die Bauwirtschaft seit Monaten nach staatlicher Unterstützung rufen, bleibt die Bundesregierung weitgehend untätig. Es fehlt sowohl an finanziellen Mitteln als auch an durchdachten Strategien, um den Wohnungsbau nachhaltig zu stabilisieren. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach Wohnraum weiter, nicht zuletzt durch den anhaltenden Zuzug von Flüchtlingen aus der Ukraine und anderen Krisenregionen.
Es ist offensichtlich, dass in dieser Legislaturperiode keine echte Wende auf dem Wohnungsmarkt mehr zu erwarten ist. Zwar könnte die Lockerung bestimmter Bauvorschriften durch das neue Gebäudegesetz-E zu einem leichten Anstieg führen, doch bahnbrechende Ergebnisse werden angesichts der strengen energetischen Vorgaben für Neubauten kaum erzielt werden. Im kommenden Wahlkampf wird sich Olaf Scholz seinen Wählern erklären müssen – besonders, warum das Versprechen, den Wohnungsbau massiv zu fördern, unerfüllt blieb.
