Gesetz gegen missbräuchliche Ersteigerung: So geht die Regierung gegen den Handel mit Schrottimmobilien vor

Zwangsersteigerungen: Ein Schnäppchen?

Es gibt viele Gründe, die eine Zwangsversteigerung notwendig machen können. Tod, Scheidung und Jobverlust sind nur drei davon. Tatsache ist, einem Immobilienbesitzer, der seine Bankschulden nicht mehr zahlen kann und in einen nachhaltigen Verzug kommt, droht eine Kündigung des Kredits. Findet trotz Drohung keine Zahlung statt, erhält der Schuldner einen sogenannten Termin zur Rückführung der Verbindlichkeiten. Zu diesem Termin wird dann der gesamte Kreditbetrag fällig. Wird man sich im Nachgang an diesen Termin mit der Bank nicht einig, kann diese die Immobilie zur Zwangsversteigerung freigeben.

Für Interessenten und Käufer sind zwangsversteigerte Immobilien oft ein richtiges Schnäppchen. Das Amtsgericht beauftragt einen Sachverständigen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln – und um diesen wird geboten. Für den Schuldner dagegen ist der Prozess eine finanzielle Zerreißprobe: Zwischen Ermittlung des Verkehrswerts und der tatsächlichen Versteigerung können ein bis zwei Jahre vergehen. Selbst wenn dann das Verfahren stattfindet, wird nicht garantiert, dass der ersteigerte Wert alle Schulden tilgen kann. Ein gutes Geschäft ist es, für den Schuldner nicht.

Die Problematik

Dass man zwangsversteigerte Immobilien oft günstig erwerben kann, ist nun klar.

Ein Schritt weiter gedacht könnte man sogar mehr Gewinn machen, indem man diese Immobilien weiter veräußert. Grundsätzlich ist daran legal nichts auszusetzen. Sobald man als neuer Besitzer im Grundbuch steht, sind der Fantasie in diesem Sinne keine Grenzen gesetzt. Ein Aspekt, den man aber bedenken sollte, ist die Spekulationssteuer: Verkauft man innerhalb von 3 Jahren nach Kauf eine Immobilie, ohne in dieser Zeit selbst darin gewohnt zu haben, zahlt man diese. Stattdessen können Mieter einquartiert werden, um dies zu umgehen.

Und hier beginnt die Problematik, die das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz bekämpfen soll: Es hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, bei dem heruntergekommene Immobilien erworben und dort zu, wie Bundesjustizminister Dr. Marco Buschmann erklärt, „teils erbärmlichen“ Bedingungen Menschen, oft mit Migrationsbezug, einquartiert werden. Diese Spekulanten machen sich dann bürokratische Warteperioden zunutze, um Mieten zu erschleichen. Das ist nämlich in dem Moment möglich, wenn der Zuschlag gegeben wird – ohne die Immobilie de facto bezahlt zu haben. Statt den vollen Betrag ihres Gebots zu zahlen, leisten die Betrüger lediglich die laut ZVG notwendige Sicherheitsleistung. Zu diesem Zeitpunkt sind sie auch noch nicht offiziell im Grundbuch eingetragen. Das führt dazu, dass Betrüger Immobilien mit überhöhten Geboten ersteigern, tatsächlich aber nie dafür bezahlen. Da zwischen dem ersten Zuschlag und einem Neuversteigerungstermin – zum Beispiel aufgrund von versagter Zahlung des Zuschlags – meist mehrere Monate liegen, kann so Miete erschlichen werden. Zugleich verschlechtert sich hier der Zustand der Immobilie und diese verliert an Wert; wieder ohne Konsequenzen für die Betrüger.

Schrottimmobilien

Als „Schrottimmobilien“ werden Objekte bezeichnet, die unter “erheblichen baulichen Missständen” leiden. Der Verkaufswert der Immobilie liegt in diesem Fall deutlich unter den Kosten – zum Beispiel für einen Kredit – die aufkommen, um das Objekt zu kaufen. Diese Objekte werden oft vom Eigentümer nicht saniert, wenn nicht sogar langfristig verlassen beziehungsweise verwahrlost. Oft sind den Kommunen diese Problemobjekte bereits bekannt, doch es ist nicht möglich oder rentabel sie eigens zu sanieren.

Lösung durch das Gesetz

Mit dem Gesetz gegen den Betrug mithilfe von Schrottimmobilien wird die Verwaltungsmacht in die Hand der Kommunen gelegt. Das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz erlaubt es Städten und Gemeinden nun, im Falle eines Zwangsversteigerungsverfahrens die gerichtliche Verwaltung des Objekts zu behalten. So werden eventuelle Mieteinkünfte direkt an die Kommune gezahlt und nicht an den Gewinner der Zwangsversteigerung. Die Ersteigernden müssen erst die Verwaltung übernehmen, um an Gelder aus Mieteinnahmen zu kommen – und dazu müssen sie ihr Kaufgebot bezahlen und im Grundbuch eingetragen stehen. Wer vor hat, auf eine Neuversteigerung zu spekulieren und dennoch Mieteinnahmen einzutreiben, hat hier also keine Chance. Voraussetzung für die Antragstellung zur Verwaltung ist, dass es sich bei dem Objekt um eine Schrottimmobilie handelt. Die Kommune kann selbst dann Verwalter sein, wenn diese als Gläubiger beim Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt ist.

Wie schützt man sich vor Schrottimmobilien?

In der Regel erkennt man eine Schrottimmobilie schnell. Das Objekt verfügt über beträchtliche Mängel, die den Verkaufswert stark mindern, wenn die Immobilie dadurch nicht sogar kaum bis nicht bewohnbar wird. Die alte Weisheit stimmt: Ist der Kaufpreis zu schön um wahr zu sein, ist es sicher auch so. Letzten Endes ist der Kaufpreis auch nur eine Facette des realen Preises, der für eine Immobilie aufkommt. Bei Schrottimmobilien werden beträchtliche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten unumgänglich, um gewisse Bau- und Energiestandards halten zu können. Der Zustand des Objekts, sei es für den Eigengebrauch oder die Vermietung angedacht, muss demnach dringend beachtet werden. Experten empfehlen, sich als Erstes das Dach und eventuell den Holzbock anzusehen. Hier werden bei Mängeln besonders teure Reparaturen fällig. Ist man sich unsicher oder sorgt sich vor „unsichtbaren“ Mängeln, zum Beispiel in der Bausubstanz, ist man mit einem Fachmann gut beraten, der das Objekt unter die Lupe nimmt. Es lohnt sich, bei Fragen bei der Gemeinde nachzuhaken. Diese hat meist Informationen bezüglich Schrottimmobilien und kann so vor dem Kauf warnen.

Hat man erst mal eine Schrottimmobilie am Hals, ist es ein langer und oft teurer Weg, diese wieder loszuwerden. Wurde man Opfer einer fälschlichen Fachberatung, gibt es die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Das ist aber nur eine begrenzte Zeit nach Abschluss und ausschließlich mit rechtlicher Unterstützung möglich.

Für weniger Immobilienbetrug

Ziel des Gesetzes ist, zukünftig Betrugsmaschen aufzuhalten, bevor diese sowohl für die Stadt oder Gemeinde, als auch für die unglücklichen Mieter, die zu Opfern werden, eskaliert. Gleichzeitig soll damit der Verfall ohnehin problematischer Immobilien verhindert werden. Grundsätzlich ist man bei der Sorge rund um Schrottimmobilien mithilfe von Fachleuten und Auskünften der Stadt gut beraten. Wer dennoch in die Falle tritt, ist dazu angehalten, sich schnellstmöglich Rechtsbeistand zu suchen.