Hohe Nachfrage, wenig Angebot: Angesichts des Wohnungsmangels in Deutschland erwarten Immobilienexperten 2025 kräftig steigende Mieten. Auch bei den Kaufpreisen dürfte es nach dem jüngsten Preisverfall wieder etwas aufwärtsgehen. Immerhin: Gesunkene Zinsen machen Kredite günstiger, viele Menschen können ihre Finanzierung leichter stemmen.
Neubau in der Krise
Sören Gröbel, Director Research für Wohnimmobilien bei Jones Lang LaSalle (JLL), erwartet, dass der Neubau 2025 nicht wesentlich in Schwung kommt. "Der Wille zum Neubau ist bei vielen Haushalten vorhanden, aber die Kosten für Handwerker und Materialien bleiben hoch und der jüngste Zinsrückgang ist nicht groß genug, um die hohen Bau- und Grundstückskosten auszugleichen." Daher bleibe Wohnraum gerade in Städten knapp und umkämpft - mit Folgen für die Mieten.
Ähnlich sie das Michael Schlatterer, Managing Director beim Immobiliendienstleister CBRE. Wohnraum bleibe Mangelware in Deutschland, auch wegen Insolvenzen in der Baubranche und der Zuwanderung.
Längst ist der Wohnungsmangel insbesondere in Städten chronisch. Der Baugewerbeverband ZDB erwartet 2024 bundesweit 250.000 bis 255.000 Fertigstellungen - die Bundesregierung hatte sich jährlich 400.000 neue Wohnungen vorgenommen.
Daten von JLL zeigen kräftige Mietanstiege im dritten Quartal bis hinein in ländliche Regionen. Besonders stark legten die Mieten demnach in den größten Metropolen und anderen Großstädten zu mit rund acht Prozent zum Vorjahreszeitraum. Es folgten Städte, die als regionales Zentrum dienen (rund 4,5 Prozent). Im übrigen städtischen Raum sowie in dörflichen Gegenden kletterten die Mieten um etwa 4 Prozent.
Inflation treibt die Mieten
Für den kräftigen Mietanstieg gebe es drei Gründe, meint Gröbel. Viele Menschen, die sich Eigentum mit den gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten könnten, wichen auf den Mietmarkt aus. "Zudem öffnet sich die Schere zwischen hoher Nachfrage und begrenztem Wohnungsangebot weiter; drittens schlägt sich die Inflation in Form hoher Einkommenszuwächse in den Mieten nieder."
Erst kürzlich zeigte eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in mehr als 150 Städten, dass sich der Anstieg der Mieten 2024 auf rund vier Prozent beschleunigt hat. "Die Mietsteigerungen derzeit sind höher als im vergangenen Immobilienboom", sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft.
Hohe Wohnkosten für viele eine Last
Die stark steigenden Mieten treffen Deutschland besonders: Die Bundesrepublik ist das einzige EU-Land mit mehr Mietern als Eigentümern. Die Eigentümerquote lag laut Statistikbehörde Eurostat 2023 bei unter 47 Prozent.
Die Wohnkosten belasten vor allem Mieter, zeigt eine Umfrage der Direktbank ING. Demnach finden es 26 Prozent der Mieter "schwierig" oder "sehr schwierig", ihre Wohnkosten zu stemmen. Unter den Eigentümern gaben das nur zwölf Prozent an.
Ein Ende der Mietanstiege sei noch nicht erreicht, meint JLL-Experte Gröbel. Ein Patentrezept der Politik gebe es nicht. "An den Trend zur Urbanisierung und hohen Mieten und Kaufpreisen in Städten werden wir uns gewöhnen müssen."
Leicht steigende Kaufpreise
Im neuen Jahr dürften aber nicht nur die Mieten anziehen, sondern auch die Kaufpreise. Nach einer kräftigen Korrektur 2023 steigen die Immobilienpreise seit diesem Sommer wieder leicht, wie das Statistische Bundesamt beobachtet.
Im dritten Quartal sieht auch JLL nur geringe Zuwächse, selbst in Großstädten. "Der Immobilienmarkt nimmt langsam wieder Fahrt auf, aber für viele Menschen ist Kaufen oder Bauen weiter zu teuer", sagt JLL-Experte Gröbel.
Unsicherheit um das Heizungsgesetz
Allerdings bleiben große Preisunterschiede, beobachtet CBRE-Experte Schlatterer. So sind Häuser mit alten Gas- oder Ölheizungen nur schwer verkäuflich. "Wenn die Energieklasse schlecht ist und Mängel am Objekt bestehen, dann gibt es Preisabschläge von 15 bis 20 Prozent.2
"Keiner ist so naiv und kauft mehr leichtfertig eine Immobilie mit schlechter Energieklasse", sagt Philipp Niemann, Geschäftsführer bei McMakler. Die Sanierungskosten würden als Druckmittel in Preisverhandlungen genutzt.
Sinkende Bauzinsen - aber wie lange noch?
Für Erleichterung bei Käufern sorgen die gesunkenen Bauzinsen. Für zehnjährige Kredite waren laut FMH-Finanzberatung zuletzt 3,2 Prozent Zins fällig, ein Jahr zuvor waren es 3,6 Prozent. "Für Immobilienanwärter hat sich die Situation für eine Kreditfinanzierung damit 2024 signifikant verbessert", sagt Tomas Peeters, Geschäftsführer bei Baufi24.
Kein neuer Immobilienboom in Sicht
Dekabank-Chefvolkswirt Ulrich Kater sieht jedoch nur noch wenig Abwärtspotenzial bei den Bauzinsen. Der Markt habe sich längst auf weitere Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank eingestellt.
Dass die Immobilienpreise bald wieder durch die Decke gehen könnten, hält die Landesbank Helaba für unwahrscheinlich. "Zinssenkungen garantieren keinen Immobilienboom", schreibt Helaba-Analyst Peter Richter. Für Immobilien spiele die Konjunktur eine große Rolle - und die ist in Deutschland schwach.
