Immobilien-Prognose 2026: Bremst das Baukreditgeschäft alles aus?

Preisentwicklung im Vergleich

Immobilienbesitzer konnten 2025 erstmals seit Jahren aufatmen: Eigentumswohnungen und Häuser fördern im letzten Jahr am Markt wieder konkurrenzfähige Preise. Jedoch bleibt der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt mit Prognosen für 2026 hinter den Erwartungen zurück.

Schon im viertel Quartal 2025 schwächelten die Preise für Eigentumswohnungen laut Greix-Kaufpreisindex wieder, während Einfamilienhäuser sich nur minimal besserten. In Zahlen: Verglichen mit dem dritten Quartal 2025 gingen die Preise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent zurück. Einfamilienhäuser wurden um nur 0,8 Prozent teurer, während einzig Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 4 Prozent von sich Reden machten. Das bestätigt auch das Kieler Institut für Weltwirtschaft.

Vergleicht man das mit dem gleichen Zeitraum 2024, zeigt sich zwar eine Verbesserung – die Preise für Eigentumswohnungen klettern um 1,5 Prozent, Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent und Mehrfamilienhäuser um knapp 5 Prozent –, doch der Aufwärtstrend schlappt.

Klar gesagt: Die Preise für Immobilien steigen im laufenden Jahr zwar, aber nur geringfügig – gleichzeitig fehlt es der Marktaktivität an Dynamik, was zu einer wirtschaftlichen Trägheit führt. Wer 2026 einen neuen Kaufboom im Stile der goldenen 2010er erwartet, wird sicher enttäuscht.

Hohe Bauzinsen mindern Kauflust

Experten zufolge sei die Krise am Immobilienmarkt vorbei. Die Zeit der Käufer sei zurückgekehrt; der Wunsch nach Wohneigentum sei bei den Deutschen ungebrochen, bestätigt auch Jörg Utecht, Vorstandschef von Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Der erwartete Kaufaufschwung bleibt aber aus. Wieso?

Aktuelle Daten von Markow Consulting verweisen auf eine wachsende Nervosität rund um Baukredite, die viele Interessenten vom Traum vom Haus zurückschrecken lassen.

Höhere Bauzinsen bedeuten zwangsläufig höhere Finanzierungskosten – und diese kann sich nur ein geringfügiger Teil der Deutschen leisten.

Experten zufolge werden die Zinsen auch im laufenden Jahr weiter steigen, nachdem sie bereits 2025 gesprungen sind. Bis Ende 2025 lag der effektive Jahreszins mit zehn Jahren Zinsbindung schon bei 3,8 Prozent im Vergleich zu 3,2 Prozent am Jahresanfang. Experten warnen davor, dass die Bauzinsen noch in diesem Jahr auf 4,5 Prozent steigen könnten.

Betrachtet man die Sollzinsentwicklung der letzten zehn Jahre, so ist es unumgänglich, den enormen Sprung zwischen 2021 und 2022 als drastische Kehrtwende zu bemerken: Zwischen 2015 und 2021 dümpelten die Bauzinsen zwischen knapp 1,6 und 0,7 Prozent vor sich hin.

2022 springt der Bauzins dann zuerst auf 3,34, dann auf 3,9 Prozent. Den bisherigen Hochstand misst man im November 2023 mit 4,23 Prozent. Diese explosive Entwicklung verängstigt nicht nur Interessenten, sondern auch jene, die bereits gekauft haben und sich nach Ablauf der Zinsbildung plötzlich mit horrenden Finanzierungskosten konfrontiert sahen.

Grund für die Negativprognosen sind unter anderem Spekulationen rund um Zinserhöhungen im Euroraum. Betrachtet man parallel den Einlagezins der Europäischen Zentralbank im gleichen Zeitraum, so erfreute man sich bis Mitte 2022 lange Zeit an einem Null-Leitzins, was Kauf und Konsum befeuerte und Sparen für viele weniger attraktiv machte. Durch 2022 und bis Mitte 2024 stieg der Leitzins dann rapide treppenartig, unter anderem um die Inflation positiv zu beeinflussen, und fand seinen bisherigen Hochpunkt im Dezember 2023 mit 4 Prozent. Das deckt sich auch mit der Entwicklung des Bauzinses.

Man bezeichnet die 2010er-Jahre in Deutschland nicht umsonst als Bauboom; niedrige Bauzinsen und ein geringer Leitzins luden die Deutschen zum Bauen ein. Der Zusammenbruch war absehbar, doch die Wenigsten hatten erwartet, dass die Krisen so Schlag auf Schlag kommen würden: die Pandemie, der Angriff auf die Ukraine durch Russland, Verschlechterungen im Nahost-Konflikt und viele weitere Krisen haben den internationalen Finanzfluss beeinflusst und so einen Crash herbeigeführt, von dem sie Deutschland noch erholt – und wahrscheinlich noch eine ganze Weile erholen wird.

Auch nicht zu ignorieren ist die hohe Staatsverschuldung der Regierung, die schon 2024/25 zu erheblichen Streitigkeiten zwischen Ampel und dann Schwarz-Rot geführt haben. Der Bundeshaushalt plant 2026 mit Ausgaben von mehr als 524 Milliarden Euro – das sind schon 21,5 Milliarden mehr als im Vorjahr, ganz zu Schweigen von einer geplanten Nettokreditaufnahme von 98 Milliarden Euro. Die Neuverschuldung liegt so bei 181,5 Milliarde Euro, der zweithöchste Wert in der deutschen Geschichte.

Max Herbst von der FMH-Finanzberatung weist in einem Gespräch mit der ARD-Finanzredaktion auch auf die pausenlosen Streitigkeiten in der Regierung hin. Das mache Investoren nervös und verlange so nach einen "Risikoaufschlag". Lange wurde Deutschland als Wirtschaftsvorreiter gehandelt, als eine der stabilsten Nationen Europas, wenn nicht sogar der Welt. 2026 ist Deutschland ein "Risiko".

Es ist zu erwarten, dass sich diese hohen Schulden unweigerlich auf die Bürger der Bundesrepublik ausweiten wird. Schon jetzt beobachtet man weitreichende Streichungen von Budgets im sozialen und kulturellen Bereich national sowieso drastische Kürzungen für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sowie Klima- und Umweltschutz international. Gleichzeitig sollen Steuern für Unternehmen eingekürzt und der Militäretat aufgepumpt werden. Auch das wird den Immobilienmarkt negativ beeinflussen.

Bauzinsfaktor Eigenkapital

So manch ein Immobilienkäufer mag nun die Augen rollen. Denn er oder sie zahlt schon die 4 Prozent für den Baukredit. Wenn man über Kredite spricht, so ist es schwer, pauschal über Zahlen zu sprechen, da individuelle Faktoren den Umfang und die Rahmenbedingungen des Kredits verändern können.

Herbst nennt Eigenkapital als einen bedeutenden Faktor zur Beeinflussung der Kredithöhe. Wer mehr Eigenkapital investiert, kann sich in der Regel über einen niedrigeren Zins freuen. Jedoch sieht Herbst genau hier das Problem für viele Käufer. Vor allem der aktuellen prekären Wirtschaftslage können sich viele Deutsche keine hohe Eigeninvestition leisten. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise, was die (Erst-)Investitionshöhe ebenso steigen lässt.

Die Schlange beißt sich selbst in den Schwanz: Wer nicht das Geld hat, um viel Eigenkapital zu investieren, sieht sich mit höheren Bauzinsen konfrontiert, die dann im Rahmen der Abzahlung enorm am Kapital zehren. Oder salopp gesagt: Man muss das Geld haben, um am Markt 2026 ein gutes Geschäft zu machen.

Ausblick für Kaufinteressierte

Finanzdienstleister Finanztip zeigt in einer Gegenüberstellung, wie die Preise für Bauzinsen zum aktuellen Zeitpunkt aussehen. Die Tabelle zeigt Zinsoptionen von fünf bis 30 Jahre Zinsbindung, unterteilt in 60 Prozent versus 80 Prozent Beleihung.

Die Zinsspanne liegt bei 3,6 (Zinsbindung von fünf Jahren bei 60 Prozent Beleihung, beste Option) bis 4,4 Prozent (Zinsbindung von 30 Jahren bei 80 Prozent Beleihung, teuerste Option). Auch der Wert der Kaufimmobilie hat einen Einfluss auf die Bilanz.

Zum aktuellen Zeitpunkt laufen die Bauzinsen noch seitwärts, doch ein Anstieg ist zu erwarten. Experten warnen vor sprunghaften Entscheidungen und empfehlen, Angebote durch Vergleichsportale und in Eigenrecherche gegenüberzustellen.