Frankfurt und München befinden sich in einer hohen Immobilienblasen-Risiko-Zone. Beide Städte sind, neben Zürich und Amsterdam in der Eurozone, am stärksten von einem möglichen Zusammenbruch des Immobilienmarkts bedroht.
Laut einem neuen Bericht der Schweizer Bank UBS, haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt und München in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt, obwohl sich das Wachstum zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 von zweistelligen Werten abgekühlt hat.
Der UBS Global Real Estate Bubble Index Bericht hat 25 Weltstädte nach dem Risiko eines Zusammenbruchs des Immobilienmarkts eingestuft und gewarnt, dass Frankfurt und München, nach Toronto (an erster Stelle), ein stark erhöhtes Risiko aufweisen.
In Toronto haben sich Hauspreise in den letzten 25 Jahren mehr als verdreifacht.
„Die Ungleichgewichte auf den globalen Wohnungsmärkten der Hauptstädte sind stark erhöht und die Preise sind nicht synchron mit den steigenden Zinssätzen“, so die Bank.
Spitzenreiter: Kanada und Deutschland
In dem jährlichen Bericht werden die Wohnungsmärkte in 25 Städten mit einem Indexwert bewertet, wobei ein Wert von über 1,5 bedeutet, dass eine Stadt wahrscheinlich eine Immobilienblase erlebt. Toronto (2,24) und Frankfurt (2,21) führen, gefolgt von Zürich (1,81), München (1,80), Hong Kong (1,71), Vancouver(1,70), Amsterdam (1,62), Tel Aviv (1,59), Tokyo (1,56) und Miami (1,39).
Was ist eine Immobilienblase?
Zu einer Blase kommt es, wenn die lokalen Immobilienpreise aufgrund hoher Nachfrage und Spekulation schnell ansteigen, bis zu einem Punkt, an dem sie nicht mehr von den wirtschaftlichen Grundlagen des Landes gestützt werden.
Preisblasen sind ein immer wiederkehrendes Phänomen auf Immobilienmärkten. Zu den typischen Anzeichen von Immobilienmarkt Übertreibungen gehören eine Abkopplung der Preise von den lokalen Einkommen und Mieten, sowie Ungleichgewichte in der Wirtschaft, wie zum Beispiel eine übermäßige Kreditvergabe und Bautätigkeit.
Der UBS Global Real Immobilienblasen-Index misst das Risiko einer Immobilienblase aufgrund solcher Muster, sagt aber nicht voraus, ob und wann eine Korrektur einsetzen wird.
Frankfurt
Die zweistelligen Preissteigerungen auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt sind zum Stillstand gekommen. Die jüngste Abkühlung verbirgt einen phänomenalen Anstieg: Die nominalen Wohnungspreise in Frankfurt liegen derzeit noch mehr als 60 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren. In diesem Zeitraum hat der Preisanstieg Einkommens- und Mietwachstum deutlich übertroffen.
Die Investitionsnachfrage hat eine entscheidende Rolle beim rasanten Preisanstieg gespielt. Zwar haben die Marktungleichgewichte leicht abgenommen, aber der Frankfurter Wohnungsmarkt bleibt im Bereich des Blasenrisikos.
München
In München wird der Wohnungsmarkt durch eine extrem niedrige Leerstandsquote und einer wachsenden Zahl von Arbeitskräften unterstützt, aber die gedämpften deutschen Konjunkturaussichten belasten die Wohnungsnachfrage stark.
Höhere Hypothekenzinsen haben die Chancen eine Immobilie zu kaufen bereits deutlich verschlechtert: im Durchschnitt kann sich heutzutage ein/eine qualifizierter/e Facharbeiter*in aus dem Dienstleistungssektor in München eine Wohnung mit einem Zimmer weniger leisten als in Zeiten vor der Pandemie.
Düstere Aussichten
In den 25 Städten stiegen dem UBS-Bericht zufolge die nominalen Immobilienpreise von Mitte 2021 bis Mitte 2022 um durchschnittlich 10 Prozent, der größte jährliche Anstieg seit 2007.
Höhere Zinssätze, Inflation, Turbulenzen auf den Finanzmärkten und die Verschlechterung der wirtschaftlichen Bedingungen setzen den weltweiten Immobilienboom weiter unter Druck. In der Eurozone ist die Inflationsrate Ende September erstmals auf 10 Prozent gestiegen, angetrieben durch einen massiven Preisschub bei Energie.
Nach Angaben der UBS bleibt der robuste Arbeitsmarkt die letzte Stütze für den Markt für selbstgenutztes Wohneigentum in den meisten Städten. Mit einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Bedingungen droht auch dieser ins Wanken zu geraten.
Der Bericht kommt zu folgendem Schluss: „In der Tat erleben wir, dass der weltweite Eigenheimboom jetzt nach langer Zeit unter Druck gerät, und in der Mehrzahl der hoch bewerteten Städte Preiskorrekturen in den kommenden Quartalen zu erwarten sind“.
