Marktexperten hoffen auf eine moderat steigende Aktivität auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt in diesem Jahr - nach Turbulenzen, Unsicherheiten und ständigen Herausforderungen im Jahr 2023.
Das aktuelle Zinsumfeld lähmt weiterhin das Transaktionsgeschehen am Markt und die anhaltend hohen Zinsen spiegeln sich in den Renditeerwartungen wider. Auch fehlen nach wie vor größere Portfoliotransaktionen. Doch die gute Nachricht ist, dass vereinzelt wieder bedeutendere Einzeltransaktionen zustande kommen und – im Vergleich zu den Vorjahren zwischen 2020 und 2022 – internationale Investoren vergangenes Jahr wieder mehr Interesse am Markt zeigten. Rund 61 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel im Jahr 2023 auf ausländische Anleger und 39 Prozent auf inländische Investoren.
Benjamin Ploppa, Director und Head of Hospitality bei EY Real Estate, sagte gegenüber den DWN, dass eine der nennenswerten Transaktionen 2023 zum Beispiel der Verkauf des Hotel de Saxe im Juni von Aroundtown an CommerzReal war, oder im Juli letzten Jahres die Veräußerung eines Mini-Portfolio von sechs B&B Hotels von AccorInvest an Sofidy Europe Invest.
Mittlerweile zeigten sich auch Ferienimmobilien vermehrt investmentfähig für institutionelle Anleger, so Ploppa. So erwarb die Union Investment im Mai 2023 das Steigenberger Grandhotel & Spa Heringsdorf in Usedom, nachdem sie im Vorjahr das Caro & Selig am Tegernsee ankaufte.
Zentrale Themen: Zinsumfeld, begrenzte Kredit-Verfügbarkeit und „grüne Immobilie“
Aktuelle Themen auf dem Markt sind das Zinsumfeld, die restriktivere Kreditvergabe und generell limitierte Verfügbarkeit von Krediten für Hotelprojekte. Die „grüne Immobilie“ sei aktuell auch eine wichtige Bedingung, sagte Ploppa.“Heutige und künftige Investments beschränken sich vorrangig auf ESG-konforme Hotels“, betonte er.
Generell zeichnet sich ab, dass eigenkapitalstarke Investoren einen Vorteil in der aktuellen Marktlage haben und Transaktionen flexibel gestalten können. Ploppa zufolge ist es bemerkenswert, dass Hotelbetreiber (Owner-Operator) verstärkt durch den Kauf von Hotelimmobilien Markteintritte schaffen und durch Repositionierung ihre ambitionierten Expansionsziele verfolgen.
Hamburg und Berlin stellten sich im Jahr 2023 als klare Vorreiter heraus unter den Hotels in A-Standorten, während Frankfurt und Stuttgart sich weiterhin verhalten zeigten. Ploppa fügte hinzu, dass Hotels in B-Lagen sich resilient zeigten und nahezu flächendeckend ihre Vorkrisenperformance erreichten.
Erwartung einer verstärkten Marktaktivität
Laut Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group bei JLL, hat der deutsche Hotelinvestmentmarkt nach einem sehr gedämpften 2023 im letzten Quartal doch noch einen Endspurt hingelegt. „Das Jahr 2023 auf dem Hotelimmobilienmarkt war zweifellos von Turbulenzen geprägt, begleitet von Unsicherheit und sich ständig wandelnden Herausforderungen“, so Schmidtke.
„Dennoch zeigte der Transaktionsmarkt eine gewisse Belebung im vierten Quartal. Hohe Finanzierungskosten, eine schwierige Preisfindung und Inflation hemmten das Geschehen, wodurch hauptsächlich kleinere Einzeltransaktionen stattfanden. Value-Add-Investoren konzentrierten sich auf betreiberfreie Hotels sowie das Budget- und Luxussegment, während Core-Käufer äußerst selektiv agierten.“
Die Immobilien-Beratungs- und Investment-Management Firma erwartet eine steigende, aber moderate Aktivität auf dem Hotelimmobilienmarkt für das Jahr 2024, hauptsächlich wegen herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Bedingungen. „Die Anpassung der Bewertungen, eine weitere Stabilisierung der Inflation, solide Fundamentaldaten der Hotelbranche sowie insolvente Immobilienprojekte werden zu einem Zuwachs an Verkäufen führen. Die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern hat sich weiter verbessert, da realistischere Erwartungen auf beiden Seiten vorherrschen."
Betrachtet man den gesamten Immobilieninvestitionsmarkt, so gibt es zögernde Anzeichen, dass sich die Talsohle auf dem Markt nähert, doch die Krise ist bei weitem noch nicht überwunden. Restrukturierungen rücken jetzt vermehrt in den Fokus, Insolvenzen werden auch im Jahr 2024 weiter ein Thema sein und der Wohnungsneubau und Büroimmobilien bleiben die Sorgenkinder. Das sind die die Ergebnisse des aktuellen EY Real Estate Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2024. Für die aktuelle Studie hat die Wirtschaftsprüfungs-Firma ungefähr 250 Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.
