Nach einem Jahrzehnt sinkender Leerstände und „automatisch“ steigenden Preisen in den meisten Immobiliensegmenten, rückt der Schwerpunkt jetzt wieder auf fundamentale Parameter der Immobilienwirtschaft.
Langfristig sichere und steigende Mieteinnahmen, niedrige Leerstände und eine gute Wiedervermietbarkeit der Immobilien werden derzeit als die wesentliche Markt-Kriterien für Kaufinteressenten im Gewerbeimmobilienmarkt bewertet.
Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist, wie mehrere andere Segmente der Immobilienwirtschaft und des Gewerbeimmobilienmarkt angesichts der vielen Herausforderungen und Unsicherheiten, mit denen sich Firmen in den vergangenen zwölf Monaten und mehr auseinandersetzen mussten, stark angeschlagen: Laut Immobilien-Beratungs- und Investment-Management Jones Lang La Salle (JLL), blieb der Flächenumsatz im Jahr 2023 um 28 Prozent unter dem Vorjahresniveau und alle sieben Immobilienmetropolen (darunter Frankfurt, Köln, München und Stuttgart) mussten teils heftige Umsatzeinbuße verkraften.
Büromarkt: Firmen prüfen Flächenbedarf und Arbeitsplatzkonzepte
Einem aktuellen Sektor-Bericht der Gewerbeimmobilienberatungsfirma Avison Young zufolge stützen die stabile Arbeitslosenquote sowie die auf Rekordniveau liegenden Beschäftigungszahlen zwar den Büromarkt, doch viele Büronutzer suchen immer noch nach ihren idealen künftigen Arbeitsplatzkonzepten und Flächenbedarfe.
„Auch scheuen einige vor der langfristigen Anmietungsentscheidungen eines neuen Bürostandorts zurück, und versuchen stattdessen kurzfristige Vertragsverlängerungen mit ihren Vermietern auszuhandeln. Die Zurückhaltung auf den Nutzermärkten ist weiterhin spürbar – vor allem bei Großdeals“, so Avison Young.
Die aktuelle Konjunkturschwäche spiegele sich jedoch nicht „eins-zu-eins“ auf dem Büromarkt: Auf einigen Spitzenmärkten war zum Beispiel das dritte Quartal 2023 das stärkste, doch in anderen das schwächste des laufenden Jahres.
Teilnehmer bei dem jüngsten Immobilien-Forum des Verbands deutscher Pfandbriefbanken in Berlin betonten vor Kurzem, dass sich das unsichere gesamtwirtschaftliche Umfeld - gekennzeichnet von gestiegenen Energiepreisen, hohen Steuern und dem verstärkten Fachkräftemangel - belastend auf den Büroimmobilienmarkt auswirke. Senior Managerin Real Estate Research and Finance Hildegard Höhlich, sagte Firmen stellen weiterhin ihren Flächenbedarf und Arbeitsweltkonzepte auf den Prüfstand.
Bei dem 2023 Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) Tag der Büroimmobilie gegen Ende letzten Jahres bestätigte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner, dass es beim Vermieten und auch bei Verkäufen von Büro-Immobilien im letzten Jahr rückgängige Quoten gegeben hat. Doch Mattner sagte er sei überzeugt, dass die Branche im Jahr 2024 wieder aus der Krise herauskommen würde.
Fokus auf Qualität wird Markt-Differenzierung vorantreiben
Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets, wies darauf hin, dass – nach einem herausragenden Vermietungsjahr 2022 – Firmen im Bürovermietungsmarkt stark von den zeitlich verzögerten Einflüssen der miteinander verknüpften Krisen seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine betroffen sind.
„Anders als auf dem Investmentmarkt scheint das Tal hier kürzer. Im Hinblick einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung im Jahr 2024 rechnen wir zum derzeitigen Stand damit, dass auch die Büroflächenumsätze wieder zunehmen werden.“ JLLs aktuelle Prognose deutete auf ein Plus von zehn Prozent für das Jahr 2024.
Bei Büroflächen würde es in diesem Jahr einen klaren Fokus auf den Faktor Qualität geben, so Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany. „Der Faktor Qualität dürfte die Ausdifferenzierung des Marktes weiter vorantreiben mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und Mietpreiseinbußen für nicht mehr zeitgemäße Büros", sagte Thielen. Solange Deutschland nicht in eine tiefe und nachhaltige Rezession rutschen würde – wonach es derzeit nicht aussehe – sollte sich an dieser Entwicklung des Büromarktes nichts ändern.
Büros würden auch künftig ein unverzichtbarer Bestandteil einer Unternehmenskultur bleiben neben der hybriden Arbeit.
Büroflächenmarkt 2024: Bessere Aussichten
Dem Avison Young-Bericht zufolge sprechen eine rückläufige Firmen-Einstellungsbereitschaft in Kombination mit einer Verringerung der genutzten Büroflächen für eine kurzfristig weiter gedämpfte Nachfrage auf dem Bürovermietungsmarkt. Doch Deutschland rechne nach der gesamtwirtschaftlichen Schwäche im Jahr 2023 mit einer Erholung in diesem Jahr. Diese verbesserten 2024-Wirtschaftsprognosen, zusammen mit bessere Prognosen für das Jahr 2025, würden auch auf positivere Aussichten für den Büroflächenmarkt deuten, der eng mit dem Bruttoinlandsprodukt korreliert ist, so die Gewerbeimmobilienberatungsfirma weiter.
