Die neue Realität im Logistik-Immobilienmarkt ist Stabilität statt Sorglosigkeit. Die kräftigen Zinsanstiege der letzten Monate machen nicht nur Immobilien-Branchen wie Wohnen, Bau, Projektentwicklung und Büros schwer zu schaffen, auch im gewerblichen Immobilienmarkt - ein traditioneller Immobilien-Favorit - spürt man den Druck.
Doch einer aktuellen Bulwiengesa-Studie zufolge bleibt das marktübliche Logistikmarkt-Mietniveau (das vor kurzem stark angestiegen ist) wegen hoher Flächennachfrage in allen Logistikregionen hoch, sowie die Fertigstellungen von Logistikanlagen, die bereits vor der Zeitenwende in Bau waren.
Mehr als 3.000 bestehende, im Bau befindlichen und geplanten Logistik-Immobilien wurden für die Studie ausgewertet, die in Partnerschaft mit Savills, der Berlin Hyp, Bremer und Garbe Real Estate veröffentlicht wurde.
Der Hintergrund ist eine aktuelle massive Immobilien-Krise in Deutschland: Der deutsche Wohnungsbau steckt in einer schweren Krise, in den meisten Großstädten gibt es nicht genug bezahlbaren Wohnraum nachdem der Mietmarkt und der soziale Wohnungsmarkt in Schieflage geraten sind, und in den letzten Wochen haben mehrere Immobilien-Projektentwickler Insolvenz angemeldet.
Rezessionsgefahr trübt die Aussichten für Logistikimmobilien
Felix Werner, Teamleiter Logistikimmobilien bei Bulwiengesa, betonte, dass die hohen Erwartungen an Logistikimmobilien auch weiterhin durch die aktuellen Entwickelungen im Sektor bestätigt werden im Vergleich zu anderen Segmenten wie Wohnen und Büro, wo es ernste Probleme gab. „Aber die unverändert hohe Rezessionsgefahr und andere Faktoren trüben das Bild (bei Logistikimmobilien)“, fügte er hinzu.
Aktuell gibt es wenige Investments im gewerblichen Immobilienmarkt. Einzelne Sondierungs-Deals, die den nachhaltigen Immobilienwert im aktuellen Umfeld testen, bleiben Einzelfälle - auch bei Logistikimmobilien. Die wenigen Transaktionen, die dieses Jahr bisher stattfanden, zeigten einen durchschnittlichen Rückgang der Kaufpreisfaktoren für Logistikimmobilien um rund ein Drittel.
„Mit einem Gesamtvolumen bei industriellen Immobilieninvestments von lediglich rund 1,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023, davon etwa 965 Millionen Euro für Logistikimmobilien, ist es das mit deutlichem Abstand schwächste Halbjahr im gesamten Betrachtungszeitraum“, so Werner.
Dennoch positive Faktoren, gute Wachstumsperspektiven
Allerdings gibt es eine positive Dynamik: Neben dem hohen marktüblichen Mietniveau sind andere positive Faktoren für Logistikimmobilien eine langsame Markt-Beruhigung beim Baukostenanstieg. Laut Werner verbessert sich die Baumaterialien-Versorgungslage allmählich und der Wettbewerb zwischen Akteuren des Baugewerbes nimmt wieder zu.
Bertrand Ehm, Direktor Industrielle Investitionen beim Studienpartner Savills betonte, dass der Investmentmarkt für Logistikimmobilien sich nach dem Zinsschock stabilisiert hat. „Bis Investmentvolumen und Preise jedoch weiter steigen, wird es noch länger dauern. Gleichwohl sind die Wachstumsperspektiven des Logistiksegments im Vergleich zu anderen Immobilienarten überdurchschnittlich gut.“
Vorständin der Berlin Hyp, Teresa Dreo-Tempsch, wies darauf hin, dass es attraktive Anlagemöglichkeiten für die kommenden Jahre gibt. An der grundsätzlichen Finanzierungsbereitschaft von Seiten der Banken habe sich nichts verändert, fügte sie hinzu.
Bei einer DZ Hyp ImmoTalk Online Veranstaltung, die vor Kurzem stattfand, sagte Thorsten Lange, Leitender Ökonom bei DZ Bank AG, dass der deutsche Wohnungsbau sich in einer dramatischen Krise befindet wegen - unter anderem - sehr komplizierten Baurechten, langwierige Genehmigungsverfahren und Quersubventionen des sozialen Wohnungsbaus.
Als Antwort auf die Frage, wie der Wohnungsmangel überwunden werden könnte, sagte Lange es gäbe drei wichtige Ansätze: Neubau, Bestandsumrüstung (von Büroflächen zu Wohnungen) und die Aktivierung des Wohnungsbestands durch Sanierungen.
