Grundsteuer und Grunderwerbssteuer im Überblick
Um zu verstehen, wofür und weswegen man beim Kauf einer Immobilie Steuern zahlt, müssen zuerst diese zwei Begriffe definiert und von einander getrennt werden: Die Grunderwerbssteuer ist eine einmalige Zahlung, die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie fällig wird.
Die Grundsteuer dagegen wird nach Erwerb der Immobilie jährlich an das Finanzamt gezahlt. Als Immobilie gilt über das klassische Einfamilienhaus auch Eigentumswohnungen und sogar Pkw-Stellplätze. Diese beiden Steuern kommen den Gemeinden zugute, in welchen die Immobilie erworben wird. Laut Bundesfinanzministerium liegen die Einnahmen für die Gemeinden durch die Steuern bei fast 15 Milliarden EUR.
Die Grunderwerbssteuer errechnet sich aus der Grundstücksgröße und der Art der Bebauung darauf – dem sogenannten steuerlichen Einheitswert. Ein leeres Grundstück kostet demnach weniger als eines, das bereits bebaut ist. Der Steuerwert wird von jedem Bundesland individuell festgelegt. So ist auch die geografische Lage der Immobilie ausschlaggebend für die tatsächliche Grunderwerbssteuer.
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag ist typischerweise derjenige, der die Grunderwerbsteuer zahlt, auch als Eigentümer festgelegt. Das Dokument geht im Nachgang zum Finanzamt und der neue Eigentümer erhält einen Grunderwerbssteuerbescheid, der innerhalb von einem Monat bezahlt werden soll. Wird bezahlt, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – diese ist verbindlich notwendig für den Eintrag im Grundbuch. Erst wenn all diese Schritte erfolgt sind, ist der Käufer ganz offiziell der stolze Besitzer einer neuen Immobilie.
Die Grundsteuer bezieht sich auf drei Formen. A ist eine agrarische Grundsteuer, die auf Grundstücke im Bereich Land- und Forstwirtschaft erhoben wird. B ist eine bauliche Grundsteuer, die sich auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude bezieht. Mit der Grundsteuerreform von 2022 hat sich die Kategorie C ergeben. Diese erlaubt es Kommunen, unbebaute Grundstücke höher zum besteuern, um Spekulation mit Wohnraum entgegen zu wirken. Der Steuersatz berechnet sich aus dem sogenannten Einheitswert, der von der zuständigen Finanzbehörde festgelegt wird. Darauf kommt die Steuermesszahl und der Hebesatz.
Die Steuermesszahl, auch Grundsteuermesszahl genannt, ist eine Messzahl in Promille. Sie dient der Berechnung und orientiert sich an der Art des Grundstücks. Die Zahl unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und fällt in den Neuen höher aus.
Der Hebesatz ist der steuerrechtliche Faktor, der für die Berechnung der Steuerschuld verwendet wird. Dieser wird für die ganze Gemeinde festgelegt und liegt typischerweise zwischen 400 und 800%. In Deutschland ist es verboten, einen Hebesatz unter 200% anzusetzen, um “gewerbliche Steueroasen” zu vermeiden.
Die Grundgesetzreform
Zum ersten 01. Januar 2025 wird das Grundsteuergesetz (GrEStG) reformiert. Das bisher bestehende System wurde 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig deklariert. Der Grund: Das Gesetz habe gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und so gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstoßen. Bis dato bezog sich die Berechnung der Steuer auf veraltete Grundstückswerte. Aufgrund der extremen – und ortsweise drastisch unterschiedlichen – Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnten ist ein Preisgefälle entstanden, das mit der Reform nachjustiert wird. Der gesamte Grundbesitz wird ab dem Stichtag 01. Januar 2022 neu bewertet und die Tabellen angepasst. Eigentümer sollen zu diesem Zweck eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das betroffene Finanzamt übermitteln. Ab 2025 ist es Gemeinden zudem erlaubt, einen höheren Hebesatz auf baureife Grundstücke zu erheben. Die individuelle Besteuerung unterliegt weiterhin den Bundesländern.
Kann man die Steuern umgehen?
Grundsätzlich muss jeder, der eine Immobilie kauft, sowohl Grunderwerbs- als auch Grundsteuer zahlen. Man muss die Grunderwerbssteuer zahlen, um überhaupt ins Grundbuch eingetragen zu werden. Es gibt jedoch Ausnahmen. Die erste und einfachste: Immobilien mit einem Kaufpreis unter 2500 EUR sind von der Grunderwerbssteuer befreit. Bei privaten Immobilien gibt es zudem spezifische Vereinbarungen:
Verkauf innerhalb der Familie
Zwischen verheirateten Paaren wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Das gleiche gilt bei Familienverhältnissen ersten Grades: Vom Elternteil zum Kind, zwischen Geschwistern, von Großeltern zum Enkel. Bei indirekten Familienverhältnissen ist der steuerfreie Verkauf auch möglich, wenn diese Person mit einer direkt verwandten Person verheiratet ist, zum Beispiel die Schwiegertochter. Auch adoptierte Kinder profitieren vom steuerfreien Verkauf.
Erbschaft und Schenkung
Über den Verkauf hinaus sind Schenkungen und Erbschaften auch eine Möglichkeit, Immobilien weiterzugeben, ohne die Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen. Laut § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung sind Schenkungen unter Lebenden oder nach dem Tode im Sinne der Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Steuer befreit. Bei einer Schenkung mit indirekter Familienbeziehung – zum Beispiel Tante an Nichte – fällt eine Steuer an, die jeweils von den Bundesländern selbst festgelegt wird. In Bayern war das im Jahr 2022 3,5% des Kaufpreises. In direkter Linie ist man zwar von der Grunderwerbssteuer befreit, aber Vorsicht! Ab 500.000 EUR Wert wird die Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig.
Gemischte Schenkung
Bei der gemischten Schenkung kann man der Grunderwerbsteuer nicht vollständig aus dem Weg gehen, aber man kann die Last zumindest reduzieren. Bei Transaktionen, die sowohl Elemente einer Schenkung als auch eines Kaufs haben, greift gleichzeitig die Grunderwerbs- und die Schenkungssteuer. Um hier einen klaren Steuerwert festzulegen, muss der Wert des Objekts festgestellt werden.
Steuer, einfach erklärt
Wer sich dafür entscheidet, in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen, wird mit einem Haufen Bürokratie und den damit verbundenen Kosten konfrontiert. Die Grund- und Grunderwerbssteuer sind nur der Anfang. Die Novellierung des Grundsteuergesetzes soll die Besteuerung für Immobilienbesitzer und jene, die es noch werden wollen, fairer machen. Das Geld fließt in Kommunen und unterstützt Soziales und Bauprojekte. Wer die Grunderwerbssteuer umgehen will, kann dies jedoch durch die Schenkungs- und Erbschaftsausnahmen leicht bewältigen.
