Mieten statt Kaufen: Deutschland bleibt das Land der Mieter in Europa
Wenn Wohnraum knapp wird, steigen die Preise: In Deutschland fehlen 1,4 Millionen Wohnungen zugleich verteuern sich Mieten und Immobilien vor allen in den Großstädten drastisch. Bau- und Erwerbskosten werden in Deutschland immer teurer – mit der Folge, dass sich immer weniger Menschen von ihrem Einkommen ein Eigenheim leisten können. Viele Mieter würden lieber in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus leben, wie Befragungen immer wieder zeigen. Doch den wenigsten gelingt der Sprung in die eigenen vier Wände. Welche Faktoren behindert in Deutschland den Immobilienerwerb?
Traum vom Eigenheim für Viele unerreichbarer
Eine neue Berechnung belegt dazu: Ende vergangenen Jahres verfügten nur knapp 6 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital, um Wohneigentum zu erwerben. Vor 15 Jahren waren es noch fast 10 Prozent.
Das fehlende Eigenkapital ist laut dem Erschwinglichkeitsbarometer des Berliner Forschungsinstituts „empirica“ die größte Hürde, wie es in der Pressemitteilung heißt. Im Jahr 2025 hatten nur 5,7 Prozent der Mieterhaushalte im üblichen Erwerbsalter für Wohneigentum zwischen 30 und 44 Jahren – und damit insgesamt rund 408.000 – ausreichend Ersparnisse auf der hohen Kante, um die üblichen Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute für die Finanzierung einer Immobilie zum typischen regionalen Kaufpreis zu erfüllen.
Einkommensschwelle: Es fehlt zunehmend Eigenkapital
In den Jahren von 2007 bis 2021 hatte stets zumindest knapp die Hälfte der Mieterhaushalte im relevanten Erwerbsalter ein ausreichend hohes Haushaltsnettoeinkommen, um sich den Schuldendienst für die Finanzierung einer regionaltypischen Immobilie leisten zu können. In der Spitze wären 2015 sogar 61 Prozent der Mieterhaushalte unterhalb der Belastungsgrenze von 35 Prozent ihres Einkommens geblieben, die üblicherweise für die Kreditrate als verkraftbar angesehen werden.
Dies änderte sich schlagartig im Jahr 2022 nach dem plötzlichen Zinsanstieg von kaum mehr als 1 Prozent auf deutlich über 3 Prozent. Wegen der gestiegenen Finanzierungskosten gepaart mit weiterhin hohen Bau- und Kaufpreisen meisterten plötzlich weniger als 40 Prozent der betrachteten Mieterhaushalte die Einkommenshürde für den Erwerb.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Während sich die Einkommenshürde mit der Zinswende zu einem spürbaren Problem für viele Haushalte entwickelte, begann die Eigenkapitalhürde aber schon 2008 zu einem immer höheren Hindernis zu werden. Geschuldet war dies den unaufhörlich kletternden Immobilienpreisen. Die Eigenkapitalsituation der Mieterhaushalte kann sich schlicht nicht so schnell an steigende Preise anpassen, wie es erforderlich wäre, um einen tragbaren Kredit zu bekommen.
Eigenkapitalhürde: Große regionale Unterschiede
Dabei ist in Deutschland die Einkommenssituation in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich ausgeprägt: Im regionalen Vergleich stehen Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern bei der Eigenkapitalhürde am schlechtesten da. Dort haben nur gut 2 bis knapp 4 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte ausreichend Ersparnisse, um aus eigener Kraft den Sprung ins Eigentum zu schaffen. Hier macht sich ein Hauptstadteffekt bemerkbar: Die über Jahre hohe Zuwanderung nach Berlin und in dessen Speckgürtel hat die Immobilienpreise dort so getrieben, dass immer weniger ortsansässige Mieter ausreichend Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufbringen konnten.
Etwas besser stellt sich die Situation dagegen in den westlichen Bundesländern Bremen, Saarland, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz dar, zwischen knapp 9 und knapp 7 Prozent der Zielgruppe genug Eigenkapital haben.
Deutschland fällt beim Wohneigentum in Europa weiter zurück
Die Folge: Im europäischen Vergleich ist in Deutschland der Wunsch nach den eigenen vier Wänden so schwach ausgeprägt wie in keinem anderen Land. Wie der Europa-Wohnimmobilien-Trendreport des Maklernetzwerks Remax zeigt, haben demnach 31 Prozent der Befragten in Deutschland keinerlei Interesse an einer eigenen Immobilie. Im europäischen Durchschnitt liegt dieser Wert bei 15 Prozent.
Passend dazu bleibt Deutschland ein Land der Mieter. Nach der Umfrage leben 63 Prozent der Befragten hierzulande zur Miete, mehr als in jedem anderen europäischen Land. Dahinter folgt die Schweiz mit 62 Prozent. Österreich und Finnland kommen jeweils auf 48 Prozent. Europaweit liegt der Mieteranteil im Schnitt bei 29 Prozent.
Außer der hohen Finanzierungskosten gaben die Befragten auch andere Gründe für das fehlende Interesse an selbstgenutztem Immobilieneigentum an:
- 57 Prozent sind mit ihrer aktuellen Wohnsituation als Mieter zufrieden
- 30 Prozent wollen Verpflichtungen vermeiden, die mit Eigentum verbunden sind
- Weitere 18 Prozent schätzen die Flexibilität des Mietens
Loredana Scirè, Pressesprecherin von Remax Germany, sagt: „Die hohe Mietquote sorgt immerhin dafür, dass Mieter flexibler auf Jobwechsel reagieren können. Gerade die immensen Grunderwerbsteuern in Deutschland hemmen flexible Immobilienwechsel bei Eigentümern.“
Altersvorsorge: Warnsignal niedrige Eigentümerquote
Nur 32 Prozent der Befragten in Deutschland leben laut Studie in einer selbstgenutzten Immobilie, die ihnen bereits gehört oder die sie noch abbezahlen. Damit bleibt die Eigentümerquote hierzulande traditionell niedrig. Scirè sagt: „Der konstant niedrige Anteil der Eigentümer in Deutschland ist ein Warnsignal. Vor allem im Hinblick auf die Altersvorsorge ist eine Immobilie ein wesentlicher Faktor, da sie mietfreies Wohnen im Ruhestand ermöglicht und damit die monatlichen Fixkosten drastisch senkt oder zusätzliche Einnahmen aus einer Vermietung bringt.“
Deutlich höhere Eigentumsquoten melden vor allem Länder in Süd- und Osteuropa. An der Spitze liegt Rumänien mit 83 Prozent. Bulgarien und Kroatien folgen mit jeweils 80 Prozent. In Italien und Litauen leben jeweils 79 Prozent der Befragten im selbstgenutzten Wohneigentum.
Kaufnebenkosten bremsen den Eigentumserwerb
Aus Sicht von Remax reichen die bisherigen staatlichen Anreize in Deutschland nicht aus. Scirè sagt: „Die sinkende Eigentumsquote in Deutschland ist ein Hinweis darauf, dass staatliche Förderprogramme, die Interessierte beim Kauf einer eigenen Wohnimmobilie unterstützen, offensichtlich ins Leere laufen. Sie sind meist eher Symbolpolitik als wirksames Instrument, unter anderem weil die Förderung im Verhältnis zu den hohen Bau- und Erwerbskosten gering ist. Eine Senkung der Kaufnebenkosten würde hier mehr helfen“.
Auch die Finanzierung bleibt für viele ein Hindernis. Scirè sagt: „Für viele Bürger ist die Finanzierung weiterhin die größte Hürde für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie. Um mehr Menschen in Eigentum zu bringen, wäre auch eine Senkung des notwendigen Eigenkapitalanteils hilfreich. Makler sind dann aber gefordert, nicht nur bei der Auswahl einer Immobilie, sondern auch bei der Finanzierung beratend unterstützen zu können“.
Deutsche haben die längste Ansparphase in Europa
Wie hoch die finanziellen Hürden sind, zeigt auch der Blick auf die Ansparphase. Käufer in Deutschland benötigen im Schnitt 10,2 Jahre, um das Geld für die Anzahlung ihrer ersten Immobilie zurückzulegen. Damit liegt Deutschland im europäischen Vergleich auf dem letzten Platz. Im Durchschnitt sparen Europäer 7,3 Jahre für ihre Immobilien-Anzahlung. Am schnellsten geht es in Finnland mit vier Jahren.
Das Immobilienmakler-Netzwerk Remax hat eine Befragung unter mehr als 21.000 erwachsenen Personen durchgeführt, um aufkommende Trends zu erkennen und zu verstehen, die den Immobilienmarkt und damit auch den Maklermarkt in den kommenden Jahren beeinflussen werden. Die Befragung wurde in Bulgarien, Deutschland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Irland, Italien, Kroatien, Litauen, Luxemburg, Malta, den Niederlanden, Österreich, Polen, Portugal, Rumänien, Schweiz, Slowenien, Spanien, Tschechien, Türkei, Ungarn und dem Vereinigten Königreich durchgeführt.
Mehr Informationen über den Remax-Europa-Wohnimmobilien-Trendreport 2025 finden Sie unter: www.remax.de
