Energetisch sanieren: Wie ist die Lage?
Nachdem der Immobilienmarkt – und so die Preise – lange Zeit gen Himmel geschossen ist, zeigt das erste Quartal 2023 erstmals die Risse der Booms auf.
Laut Statistischem Bundesamt gab es im letzten Quartal 2022 eine Veränderung von 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 2023 war es ein Preisfall von 6,8 Prozent. Laut Bundesamt ist das der stärkste Preisrückgang seit 23 Jahren. Immobilien sind dabei nicht flächendeckend betroffen; Objekte mit den Effizienzklassen A und B sind, so wird berichtet, größtenteils preisstabil. Objekte, deren Energieeffizienz eher am anderen Ende des Spektrums stehen, tun sich schwerer.
Besonders schwer betroffen: Unsanierte Immobilien, insbesondere jene der Energieklasse E. Diese und vergleichbare Objekte sind von einem starken Preisverfall betroffen: auf der einen Seite durch die explodierenden Energiepreise, auf der Anderen durch das Gebäudeenergiegesetz, das im Januar 2024 volle Anwendung gefunden hat. Bis 2030 müssen Wohngebäude mindestens Energieeffizienzklasse F, bis 2033 mindestens Klasse E innehaben. Zum dritten Quartal 2021 haben rund 14 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland die Effizienzklasse F. Die schlechteste Klasse, H, ist mit 18,4 Prozent vertreten. Bis 2033 müssen also um die 45 Prozent aller Wohngebäude in der Republik energiesaniert werden. Eine happige Zahl, die mit bedeutenden Kosten für die Besitzer verbunden ist. Trotz bestehender Förderprogramme zur Energiesanierung – zum Beispiel die staatlichen Programme der KfW – sind viele Immobilienbesitzer finanziell und planerisch überfordert. Und entscheiden so, ihre Immobilien lieber zu veräußern, als umfangreiche Sanierungen auf sich zu nehmen. Laut einer Umfrage von Homeday von 2023 geben 43 Prozent der Befragten zwar an, dass es sinnvoll ist, mit dem Verkauf zu warten, 8 Prozent dagegen sagen aus, dass beim Verkauf „Eile geboten“ ist. Die Bereitschaft, sich schnellstmöglich unsanierter Wohnobjekte zu entledigen, wird laut.
Der aktuelle Stand der Energiesanierung
Die Verbindung zwischen Energie und Wirtschaft ist unbestritten. Wie die Bundesregierung selbst aussagt: „Energie ist eine grundlegende Voraussetzung für wirtschaftliche und soziale Entwicklung. Saubere Energiequellen sind ein Schlüsselfaktor für den Umwelt- und Klimaschutz.“ Die Energiewende soll ein Plädoyer für die Zukunft sein. Doch diese Zukunft ist wegen des langsamen Voranschreitens der Maßnahmen gefährdet. Wie die Tagesschau bereits Ende Juni 2024 berichtet hat, sind die Ziele der Klimaneutralität in Bezug auf Gebäude und Wohnhäuser bis 2045 aktuell nicht stemmbar. Eine Hauptschuld daran, so eine Studie des Münchener Beratungsunternehmen „S&B Strategy“, trägt der Mangel an Handwerkern.
„Es fehlen schlichtweg die erforderlichen Handwerker, um die Sanierungsarbeiten umfänglich durchzuführen. Damit bedrohen die Kapazitätsengpässe im Handwerk die gesamte Klimastrategie Deutschlands“, so S&B Strategy-Manager Fabio Meggle. Trotz der zweigleisigen Strategie, die Deutschland fährt – einerseits die Elektrifizierung der Wärmeerzeugung im Land und andererseits die Minderung des Energiebedarfs – sei das Ziel aufgrund des Ressourcenmangels schlichtweg nicht zu schaffen. Eine große Sorge liegt auch in dem Fakt, dass in den kommenden Jahren viele Handwerker in Rente gehen werden, ohne dass es genügend Nachwuchs gibt, um das Loch zu stopfen.
Eine Lösung, so Meggle, sei die dringend notwendige „Entschlackung von Normen und Regulation“. Auch die Umweltschutzorganisation BUND und der Deutsche Mieterbund (DMB) plädieren mit der Regierung: Um die Ziele bis 2045 umsetzen zu können, sind dringend mehr staatliche Förderungen für die energetische Gebäudesanierung nötig. Der Eindruck entsteht, dass die Ziele nobel, doch die Ressourcen schwach sind.
Eine Chance für Käufer?
Doch die Umstände um den unsanierten Markt sind nicht ausschließlich negativ: Tatsächlich beobachtet jüngst Focus, dass der Immobilienmarkt wieder anzieht; das liege auch an einer stärkeren Nachfrage nach schlecht sanierten Bestandswohnungen.
Nachdem die Europäische Zentralbank sich dafür entschieden hat, die Zinsen zu senken – zum ersten Mal seit 2022 – bemerkt man deutschlandweit schon Preissteigerungen. Das Immobilienportal Immowelt sieht in 14 der 15 größten deutschen Städte Preissteigerungen von bis zu 2,8 Prozent im ersten Quartal von 2024 im Vergleich zum Vorjahr.
Bestand wird inmitten der steigenden Preise immer attraktiver: Baufinanzierer Interhyp berichtet, dass 70 Prozent aller Finanzierung auf Bestandsobjekte abzielen. Seit der Zinssenkung habe ich sich der Anteil an Finanzierungen für Neubauten von 20 auf 10 Prozent halbiert. Auch bei einer Umfrage von YouGov geben die Befragten an, dass sie mehrheitlich auf Bestand im Gegensatz zu Neubau setzen.
Der Grund für die Beliebtheit des Bestands ist so banal wie naheliegend: Insbesondere infolge des Gebäudeenergiegesetzes wurden viele Bestandsobjekte, besonders ältere Semester, zu weniger attraktiven Anlagen. Selbst wenn die Heizung nicht sofort ersetzt werden muss, ist es ein schwebender Kostenpunkt, der eher früher als später fällig wird. So entscheiden sich viele dafür, die Immobilie zu verkaufen – oft auch als Verlustgeschäft. Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut berichtet 2023, dass schlecht sanierte Immobilien durchschnittlich 16 Prozent günstiger sind als ihre „grüneren“ Geschwister.
Auf der anderen Seite ist Neubau aufgrund von Fachkräfte- und Materialmangel, sowie die allgemein herrschende Baupreiskrise für viele eine weniger erschwingliche Option. Laut Statistischem Bundesamt sind die Kosten für den Bau in nur drei Jahren um rund 30 Prozent in die Höhe geschossen. Die Reduktion der Zinsen durch den EZB sollte eine Erleichterung sein, doch die Entwicklung läuft bisher nur schleppend.
Ausblick auf den Markt
Für viele Immobilienbesitzer ist die Frage der Sanierung eine Zerreißprobe: Ist es schlauer, eine energie-ineffiziente Immobilie schnellstmöglich zu veräußern, bevor 2030 zu nahe kommt und der Standard erzwungen wird? Oder sollte man in die Sanierung investieren und die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeintlich besseren Preisen verkaufen? Nur wenige Experten glauben laut Umfrage an langfristig steigende Immobilienpreise. Auch das Stimmungsbarometer des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) glaubt mehrheitlich (71 Prozent), dass die Durststrecke noch nicht vorbei ist.
Für Käufer ist dies eine Chance, Objekte vermeintlich günstig zu kaufen. Dennoch ist Vorsicht geboten: Unsanierte Objekte bieten ein hohes Kostenpotenzial, das sich im Laufe der Jahre volatil entwickeln kann. Allem voran wird dazu geraten, Experten und Gutachter zu befragen, damit sich das Schnäppchen nicht in eine Kostenfalle verwandelt. In Anbetracht des sich bereits anbahnenden Fehlschlagens der Sanierungsziele bis 2045 – und damit verbundenen sicher kommenden Maßnahmen – sind diese billigen Preise mit absoluter Vorsicht zu genießen.
