Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage: Direktes vs. indirektes Investment
Der Einzelhandel meldet sich langsam zurück. So jedenfalls könnte man die Erholung der Besucherzahlen und die jüngsten Preisanstiege von Gewerbeflächen interpretieren, wenngleich sich auf den zweiten Blick ein durchaus differenziertes Bild ergibt. Auch der Büromarkt scheint sich nach den zähen Pandemie-Jahren allmählich wieder zu stabilisieren. Lohnen sich Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage also wieder?
Eine direkte Investition in eine Gewerbeimmobilie bleibt auch unter günstigen Markt-Vorzeichen ein hartes Brett, das zu bohren Marktkenntnisse und einen gewissen Erfahrungsschatz voraussetzt. Hier warten Fallstricke, auf die man vorbereitet sein sollte.
Leichter ist der Einstieg über eine indirekte Investition, beispielsweise in einschlägige Aktien- und Immobilienfonds. Das Investitionsrisiko ist gestreut und dadurch grundsätzlich geringer, allerdings fallen auch die Renditemöglichkeiten meist schmaler aus. Und: Wer ein Gewerbeobjekt selbst kauft und entwickelt und am Ende aufgrund von kluger Kalkulation gute Rendite einfährt, hat einen Gegenwert und kann ein bisschen stolz auf sich sein.
Ladenhüter oder Anlage-Gold?
Gewerbeimmobilien zu erwerben und gewinnbringend zu verkaufen oder zu vermieten, um sich Cashflow und eine attraktive Altersvorsorge zu sichern, klingt auf dem Papier zunächst verlockend. Doch dahinter steckt viel Zeit und Arbeit – die sich aber definitiv lohnen könnte.
Schlagende Vorteile beim Kauf und der Vermietung von Gewerbeimmobilien: Es gibt keinerlei gesetzliche Mietpreisbindung und die Einkaufspreise für Objekte liegen oftmals deutlich unter den Aufwendungen für Wohnimmobilien. Allerdings hat das gute Gründe. Gewerbeflächen sind stärker von wirtschaftlichen Schwankungen und strukturellen Veränderungen betroffen, was eine genauere Marktbeobachtung und Planung notwendig macht.
Überblick mit erster Rendite-Hochrechnung
Für den Einstieg in den Gewerbe-Immobilienmarkt ist wie für alle Wohnobjekte die Bruttoanfangskaltmiete die wichtigste Kennzahl zur ersten Renditeabschätzung. Die Bruttomiete wird so durch die Anschaffungskosten inklusive Erwerbsnebenkosten geteilt und mit dem Faktor 100 multipliziert. In der Regel kommt hier ein kleiner, mittlerer oder hoher einstelliger Prozentsatz raus. Ob sich nun das Geschäft wirklich lohnt und ein Cashflow im Hinblick auf Rücklagen und Zinslast möglich ist, kommt auf verschiedene Faktoren an, womit wir bei der Komplexität von Gewerbeflächen wären.
Vor dem Kauf von Gewerbeimmobilien: Vertragliche Fallstricke prüfen
Unter Gewerbeflächen fallen Bürogebäude, Hotels und Apartments, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder Industrieimmobilien. Ein vielfältiges Potpourri an Nutzungsflächen mit unterschiedlichen räumlichen Anforderungen. Der Gesetzgeber gibt auch daher bei der rechtlichen Ausgestaltung von Gewerbemietverträgen weniger Vorgaben als bei Wohnimmobilien. Das kann zu ganz individuellen Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern führen.
Bei Übernahme von Gewerbeflächen ist es daher ratsam, gründlich die bestehenden Verträge mit den Mietparteien zu prüfen und auf die eigenen Investitionsziele abzuklopfen. Will ich aus einem Büro eine Gemeinschaftspraxis machen, aus der Fertigungshalle eine Gastrofläche? Ein Blick in den Bebauungsplan verrät zudem die Nutzungsauflagen, gegebenenfalls ist eine Nutzungsänderung möglich.
Lage matters!
Neben den vertraglichen Auflagen zur Nutzung ist wohl die Standortfrage das wichtigste Kriterium für eine Gewerbeinvestition. Denn der Wert und die Rentabilität einer Gewerbeimmobilie hängen maßgeblich von ihrer Lage ab. Einmal mehr wird das durch den aktuellen Gewerbe-Preisspiegel des Immobilienverband Deutschlands (IVD) belegt. Das Preisgefälle verläuft demnach zwischen "modernen, ESG-konformen Büroflächen in zentralen Lagen" und "älteren Bestandsflächen außerhalb der Innenstadtlagen", wie die Studien-Autoren schreiben. Für letztere konstatiert der IVD eine sinkende Nachfrage. Es macht also einen enormen Unterschied, wo sich eine Gewerbefläche befindet. Die Erreichbarkeit für Kunden, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zu wichtigen Wirtschafts- und Handelszentren bleiben entscheidend.
Gewerbeflächen in gefragten Lagen können nicht nur höhere Mieteinnahmen generieren, sondern sind auch weniger von Leerständen betroffen. Tiefgarage, barrierefrei, Fahrstuhl – Ausstattungsmerkmale, die ebenfalls den Wert einer Gewerbeimmobilie maßgeblich beeinflussen. Gleichzeitig bedeutet das nicht, dass nur A-, oder B-Lagen für eine Investition infrage kommen. Im Gegenteil: Meist liegen die Anschaffungspreise für Topadressen wie München, Berlin, Frankfurt und Düsseldorf auf einem so hohen Niveau, dass die Renditeaussichten für die Vermietung wenig aussichtsreich sind. Für das Kauf-und-Verkauf-Geschäft am Markt, sogenannte "Fix & Flip"-Geschäfte, gilt das nicht.
Risiken einkalkulieren
Das größte Risiko eines langfristigen Immobilien-Investors ist wohl, wenn die Nachfrage ausbleibt und Leerstand droht. Was beim Wohnen in Städten derzeit undenkbar ist, ist beim Gewerbe durchaus möglich, gerade in den Randlagen, wie der IVD-Mietspiegel zeigt. Viele dieser Flächen entsprechen nicht den heutigen Anforderungen für energetische Sanierung und haben in einem dynamischen Marktumfeld daher Schwierigkeiten, Mieter zu finden. Die zu erwartende Wertsteigerung ist hier oft geringer und der Aufwand für Renovierungsarbeiten und Anpassungen können über Gebühr zu Buche schlagen.
Finanzierungsplan ausarbeiten
Da Gewerbeobjekte mit einem deutlich höheren Risiko behaftet sind, fassen Finanzinstitute Einzelhandel, Büros und Co viel zaghafter an. Banken sichern sich gerade bei Risiko-Geschäften mit hohen Zinssätzen ab. Wer Fremdkapital in Anspruch nehmen will, sollte also einen überzeugenden Finanzierungsplan vorlegen, bei der die Kalkulation die laufenden Kosten, mögliche Sanierungsmaßnahmen und die zu erwartenden Einnahmen berücksichtigt und transparent gemacht werden. Wenn die Lage der Gewerbeimmobilie stimmt und mit den Nutzungszielen harmoniert, könnte es auch zu akzeptablen Konditionen klappen.
Steuervorteile nutzen
Ein weiterer Pluspunkt von Gewerbeimmobilien ist die steuerliche Begünstigung. Investoren können Kosten wie Abschreibungen, Zinsen und Betriebskosten steuerlich geltend machen, was die finanzielle Attraktivität weiter erhöht. Vor allem die lineare oder degressive Abschreibung ermöglicht es, die Investition über Jahre hinweg steuerlich abzuschreiben. Die Rendite der Immobilie wird dadurch erheblich gesteigert. Wer neu auf dem Gebiet ist, kann sich steuerlich beraten lassen, um alle möglichen Vorteile auszuschöpfen.
Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage: In ETFs und in Immobilienfonds investieren
Wer das Risiko scheut oder nicht Zeit und Mittel hat, direkt in eine Gewerbeimmobilie zu investieren, kann über Immobilienfonds oder ETFs von Renditen am Gewerbeimmobilienmarkt profitieren. Diese bieten eine breitere Risikostreuung und sind weniger kapitalintensiv, was sich allerdings auf die Erträge niederschlägt. Wie der deutsche Finanzdienstleister Bergfürst schreibt, liegen die jährlichen Renditen offener Immobilienfonds seit 2013 durchschnittlich zwischen 2 und 2,5 Prozent. Gewinnaussichten, für die sich eine direkte Investition in der Regel nicht lohnt. Doch auch Fonds sind kein Selbstläufer. So ist im Moment die Stimmung unter Anlegern eher eingetrübt. Hohe Bauzinsen und kriselnde Großakteure wie Signa oder Ziegert Group dämpfen das Geschäftsklima – eine Aufhellung ist laut Barkow Consulting erst mittelfristig in Sicht.
Fazit: Lohnt sich eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage?
Ob sich eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage tatsächlich lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Lage spielt hierbei mehr noch als bei einer Wohnimmobilie eine zentrale Rolle, ebenso wie der Zustand der Objekte und die Art der Nutzung. Wer bereit ist, sich tief in die Materie einzuarbeiten, kann von der Investition in Gewerbeimmobilien profitieren. Ein gut durchdachter Finanzierungsplan, eine detaillierte Marktanalyse und eine sorgfältige Auswahl des Objekts sind Schlüsselfaktoren für den Erfolg. Wer diese Voraussetzungen beachtet, kann auch in einem komplexen und sich wandelnden Markt attraktive Renditen erzielen.
