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KREISS PRANGERT AN: Mehr als 400 Milliarden Euro wandern in die falschen Taschen

Lesezeit: 8 min
26.06.2022 11:18  Aktualisiert: 26.06.2022 11:18
DWN-Autor Christian Kreiss stellt höhere Steuern und Enteignungen zur Diskussion.
KREISS PRANGERT AN: Mehr als 400 Milliarden Euro wandern in die falschen Taschen
Das "Vier Jahreszeiten" in Hamburg gilt als eines der besten Grandhotels der Welt. (Foto: dpa)
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Vonovia kündigt steigende Mieten an

Am 1. Juni sagte Vonovia-Chef Rolf Buch in einem Interview, dass bei einer Inflation von dauerhaft vier Prozent auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend steigen müssten. Der umstrittene Immobilien-Konzern mit Sitz in Bochum hat dann auch schon Nägel mit Köpfchen gemacht: In den ersten drei Monaten dieses Jahres soll er die Mieten bereits um 3,1 Prozent erhöht haben.[1] Auch 2021 hatte er für eine Steigerung der Mieten gesorgt, wobei die Angaben über die Höhe unterschiedlich ausfallen: Laut dem wirtschaftsliberalen Handelsblatt waren es im Durchschnitt 2,4 Prozent[2], laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) dagegen 3,8 Prozent - im hart umkämpften Wohnungsmarkt Berlin gar acht Prozent.[3]

Nach dem Interview erfolgte der Protest umgehend: Der Präsident des DMB, Lukas Siebenkotten, kritisierte, dass die Mieter nun für den - im Zuge der allgemeinen Börsenflaute und aus anderen Gründen - eingebrochenen Aktienkurs von Vonovia und höhere Zinsen am Kapitalmarkt herhalten müssten. Das Geschäftsmodell börsennotierter Wohnungskonzerne sei "unsozial und spekulativ". Am Ende würden alles die Mieter zahlen.[4]

Vonovia gehören derzeit rund 505.000 Wohnungen in Deutschland.[5] Darin wohnen in etwa 1,4 Millionen Menschen (zum Vergleich: In München leben 1,58 Millionen Menschen, in Köln 1,08 Millionen). [6] Künftige Mieterhöhungen des DAX-Konzerns würden also eine erhebliche Anzahl von Menschen betreffen. Laut Vonovia-Geschäftsbericht 2021 stiegen die Mieten in den Jahren 2017 bis 2021 um 4,2 / 4,4 / 3,9 / 3,1 und 3,8 Prozent, jeweils gegenüber dem Vorjahr.[7] Offenbar sollen sie künftig stärker steigen, sonst würde die Äußerung von Vorstand Buch wenig Sinn machen.

Üppige Dividendenzahlungen: Wohin fließen sie, wer zahlt sie?

In den vergangenen fünf Jahren erzielte Vonovia recht gute Gewinne, sodass die Dividende 2021 „zum achten Mal in Folge gesteigert“[8] werden konnte, zuletzt auf 1,66 Euro pro Aktie. 2022 wurden mit 1,289 Milliarden Euro Dividende 34,8 Prozent mehr ausgeschüttet[9] als 2021, als es 956 Millionen waren[10]. Zum Vergleich: Die Mieteinnahmen betrugen bei Vonovia im Jahr 2020 3,069 Milliarden Euro, im Jahr 2021 waren es 3,465 Milliarden.[11] Die Dividenden belaufen sich also auf etwa ein Drittel der Mietzahlungen. Die Mieteinnahmen stellen über 95 Prozent der liquiditätswirksamen regulären Konzerneinnahmen dar.[12] Letztlich kommen, langfristig betrachtet, praktisch alle liquiditätswirksamen Umsätze und Gewinne von Vonovia aus Mietzahlungen.

Die Dividenden fließen zu 96 Prozent an Großanleger, die zu 89,8 Prozent im Ausland leben,[13]und die vermutlich nicht so genau wissen, wo sich ihre vielen hunderttausend Wohnungen eigentlich befinden. Würde man die Dividenden, statt sie an die anonymen großen Kapiteleigentümer auszuschütten, den Mietern zurückgeben, aus deren Geldbeutel sie ja stammen, könnte man die Mieten um etwa ein Drittel senken,[14] statt sie ständig weiter zu erhöhen. Vonovia hatte Ende 2020, vor der Übernahme von "Deutsche Wohnen", 415.700 eigene Wohnungen.[15] Die Dividende für das Jahr 2020 betrug, wie erwähnt, 956 Millionen Euro. Pro Wohnung wurden von den Mietern also 2.300 Euro Dividende gezahlt, das sind im Monat 192 Euro. Jeder Mieter von Vonovia zahlte also jeden Monat 192 Euro Extra-Miete, um die leistungslosen Dividenden an die Großeigentümer zu finanzieren.

192 Euro sind der Betrag netto nach Ertragssteuern. Setzt man vorsichtig einen Ertragssteuersatz von 30 Prozent an[16], so müssen brutto, vor Steuern, 275 Euro Mietzahlungen fließen, damit netto, nach Abzug von 30 Prozent Ertragssteuern, 192 Euro Dividende ausgeschüttet werden können. Das bedeutet aus Sicht der Mieter, dass von ihnen jeden Monat im Durchschnitt rund 275 Euro Mietaufschlag gezahlt werden muss, um die Dividenden möglich zu machen. Andersherum ausgedrückt: Würde man die Dividenden einstellen, wenn Vonovia beispielsweise eine Wohnungsgenossenschaft im Eigentum der darin wohnenden Genossen wäre, könnten die Durchschnittsmieten rechnerisch um etwa 275 Euro pro Monat gesenkt werden.

Die Gretchenfrage: Die Bodenrenten

Und das führt uns zu einem Grundproblem des deutschen (und internationalen) Immobilienmarktes: Ein großer Teil der Mieten besteht aus reinen Rentenzahlungen: „Bodenrenten sind leistungslose Einkünfte, die sich aus den Vorteilen des Standorts bei Lage, Nutzungsintensität und Qualität ergeben“[17], wie die Bodenspezialisten Dirk Löhr et al. 2021 schreiben. Bei Vonovia heißt das konkret: Nachdem alle Arbeiten erledigt, alle Leistungen erbracht (Reparaturen, Wartungen, usw.) und alle Kreditzinsen bezahlt sind, bleibt ein Nettogewinn übrig, der nichts mehr mit Leistung oder Arbeit zu tun hat, sondern der leistungslos dadurch entsteht, dass man im Grundbuch steht und die Hand aufhalten kann, weil die anderen Menschen Boden benötigen, um leben zu können.

Leistungslose Einkünfte heißt, dass man dafür keine Arbeit leisten muss. Sie sind so genannte Nicht-Arbeits-Einkommen beziehungsweise Renteneinnahmen.[18] In der Ökonomie behandelt man dieses Thema unter dem englischsprachigen Begriff "rent seeking capitalism" (das Erzielen eines Einkommens, ohne eine Leistung zu erbringen, wobei die Allgemeinheit für dieses Einkommen aufkommen muss). ([19] In Deutschland beliefen sich die Bodenerträge im Jahr 2017 auf etwa 400 Milliarden Euro[20] (entspricht einem Achtel des damaligen Bruttosozialprodukts), die zum großen Teil Bodenrenten darstellten. Das ist erheblich mehr, als der damalige Bundeshaushalt von etwa 330 Milliarden Euro.[21] Es geht hier also nicht um „peanuts“, sondern um riesige Geldtransfers von sehr vielen an sehr wenige Menschen, die ausschließlich deshalb gezahlt werden, weil jemand im Grundbuch steht oder Aktien von Wohngesellschaften hält – ohne zu arbeiten, ohne etwas zu leisten. Letztlich findet hier ein perfekter, geräuschlos funktionierender Transfer „von Arbeit nach reich“, von sehr vielen zu sehr wenigen statt. Denn sowohl der Besitz von üppigen Aktienpaketen als auch der Besitz von Grund und Boden im großen Stil ist sehr stark konzentriert auf eine recht kleine Gruppe von sehr wohlhabenden Menschen.[22]

Monopoly im Alltagsleben

Da man für alles und jedes Grund und Boden braucht, unter anderem zum Wohnen, Arbeiten, seine Freizeit gestalten, sich Fortbewegen, Essengehen, Einkaufen, usw., sind die Bodenrenten in Form von Mieten und Pachten garantiert. Sie stellen eine Knappheitsrente dar, für die ihre Bezieher nichts tun müssen – außer im Grundbuch zu stehen. Es ist wie beim Monopoly: Es spielt fast keine Rolle, auf welches Feld man kommt - man muss zahlen. Wenn man selber keine Straßen und Häuser hat, zahlt man an diejenigen, die das tun. Derjenige mit ein wenig Grundbesitz, erhält einen kleinen Teil der Zahlungen. Derjenige mit vielen Straßen und viele Häusern beziehungsweise Hotels darauf, bekommt einen großen Teil. Im Laufe des Spiels fügt derjenige, der viele Immobilien besitzt, durch die Zahlungen der anderen - weniger begüterten Spieler - immer mehr zu seinem sowie schon großen Anteil hinzu. Und so wie beim Monopoly ist es auch im wirklichen Leben. Ein gutes Beispiel sind Zahlen aus den USA, die zeigen, dass sich der Bodenbesitz in den letzten zehn Jahren immer stärker bei den größten 100 Landeigentümern konzentriert hat.[23]

Letztlich liegt der Grund für die permanent steigenden Bodenpreise daran, dass Boden ein nicht vermehrbares Gut ist. Bei Wirtschaftswachstum steigt daher der Bodenpreis von ganz allein und automatisch stärker als die Wachstumsrate des nominalen Sozialproduktes – ohne dass die Eigentümer von Boden irgendetwas dafür tun müssten.

Die Zahlungen für die Bodenrenten fließen dabei nicht nur durch die Mieter, sondern auch durch jeden Produkt- und Dienstleistungskauf. So sind in jedem Produkt, das wir kaufen, Bodenrenten in Form von Mieten oder Pachten als Teil des Kaufpreises enthalten. Das heißt, mit jedem Produkt, das wir erwerben, zahlen wir die Bodenbenutzung, die für seine Erstellung nötig ist, mit, ob wir es wollen oder nicht.[24] Also zahlen auch diejenigen, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen, tagtäglich Bodenrenten an die Bodeneigentümer.

John Maynard Keynes über „funktionslose Investoren“

Solche leistungslosen Rentier-Einkommen kritisierte schon 1936 der möglicherweise berühmteste aller Volkswirte, der britische Nobelpreisträger John Maynard Keynes, in seiner bahnbrechenden „General Theory“ - und zwar äußerst scharf. Er sah in dem Rentier-Kapitalismus keinen Sinn und bezeichnet Investoren, die Renten-Einkommen beziehen, als „funktionslose Investoren“, die keinen Beitrag zum Wohlergehen der Gesellschaft leisten. Keynes spricht dabei explizit von denjenigen, die Bodenrenten (in Form von Mieten oder Pachten) erhalten, und fordert die Abschaffung solcher Bodenrenten. [25] Mit anderen Worten: Würde er heute noch leben, würde er sich dagegen aussprechen, dass Aktionäre von Vonovia (und anderer Immobilienunternehmen) sowie andere große Bodenbesitzer weiterhin zu Lasten der Mieter leistungslose Renteneinkommen in Form von Dividenden erhalten, ohne dafür zu arbeiten.

Das heißt, DMB-Präsident Lukas Siebenkotten trifft den Nagel auf den Kopf, wenn er sagt: „Am Ende zahlen alles die Mieterinnen und Mieter, das ist das Geschäftsmodell von Vonovia und Co. […] Das Geschäftsmodell börsennotierter Wohnungskonzerne ist unsozial und spekulativ"[26].

Was tun?

Es gibt eine ganze Reihe sehr vielversprechender Ansätze, um dem Übel abzuhelfen.[27] Vorschläge sind unter anderem:

1. Die Enteignung von Großeigentümern, wie es bei dem Volksbegehren am 26. September 2021 in Berlin zur Abstimmung stand. 56 Prozent der Teilnehmer haben sich dabei für eine Enteignung ausgesprochen, 39 Prozent dagegen.[28]

2. Die Einführung beziehungsweise Wiederbelebung eines neuen, „smart“ ausgestalteten, konzeptionell weiterentwickelten kommunalen Erbbaurechts. Auf diese Weise könnten Wohnungsbestände in die Sozialbindung zurückgeholt werden.[29]

3. Der Ausbau neuer Wohnungsgemeinnützigkeit oder Gemeinwohlwohnungen.[30]

4. Ein Vorkaufsrecht für Kommunen bei zum Verkauf angebotener Immobilien zu einem unter dem Marktpreis liegenden Wert. Im Anschluss könnten diese Liegenschaften auf Erbpachtbasis an private Nutzer oder Unternehmen für 99 Jahre vergeben werden.

5. Die Vermehrung von Genossenschaften im Wohnbereich nach dem Vorbild der Raiffeisengenossenschaften.

6. Eine progressive Abgabe auf Bodeneigentum, welches nicht selbst genutzt wird. Nach Berücksichtigung eines Freibetrags von vielleicht 500.000 Euro für Bodeneigentum würde alles nicht selbst genutzte Bodeneigentum mit einer immer höher ansteigenden Bodenwertsteuer belegt. Besonders gut mit dem Thema vertraut ist "Grundsteuer zeitgemäß".[31] Dort findet man geeignete Konzepte, die man dringend umsetzen müsste.

Fazit

Mindestens ein Drittel der Mietzahlungen durch die Mieter von Vonovia fließt in die Dividenden und damit zu einem großen Teil an vermögende Großanleger, die nicht einmal wissen, wo sich die Wohnungen in ihrem Besitz überhaupt befinden. Würden diese leistungslosen Dividendenzahlungen an Großgrundbesitzer wegfallen, könnten die Mieten um etwa ein Drittel gesenkt werden. Das gilt natürlich nicht nur für Vonovia, sondern dürfte auf viele andere vermietete Immobilien in Deutschland zutreffen.

Das Kernproblem ist die stark ungerechte Verteilung von Grund und Boden, genauer gesagt, die starke Konzentration in den Händen weniger Vermögender. Sie ist meiner Meinung nach asozial, unökonomisch, ethisch falsch sowie sozialpolitisch ein großes Problem. Solange wir die Bodeneigentumsfrage nicht ernsthaft angehen, solange werden wir ein Mietproblem haben. Dass Großeigentümer sich auf dem Rücken von Mietern bereichern, indem sie sich enorme leistungslose Einkommen aus Bodenrenten aneignen, ist ein Irrweg und wird uns, wenn wir dieses System nicht ändern, in immer stärkere soziale Konflikte stürzen. Großgrundbesitz in Privathand ist meiner Meinung nach falsch und müsste langfristig abgeschafft werden, beispielsweise durch eine progressive Bodenbesteuerung. Wir sollten hier dringend umdenken und dieses Unrecht abschaffen.

[5] Vonovia SE Geschäftsbericht 2021, S.57

[6] Eigene Berechnung. Laut Spiegel wohnten bei Vonovia 2018 etwa eine Million Menschen. Heute hat Vonovia 43 Prozent mehr Wohnungen als damals, also dürfte die Zahl der beherbergten Menschen heute über 1,4 Millionen betragen: www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/vonovia-wer-ist-deutschlands-groesster-vermieter-a-1238297.html Dass man pro Mietwohnung etwa drei Menschen ansetzen kann zeigen auch aktuelle Zahlen vom Vonovia- Konkurrenten LEG Immobilien: www.handelsblatt.com/politik/deutschland/wohnungsmarkt-moegliche-mieterhoehungen-wegen-inflation-gruene-und-mieterbund-kritisieren-vonovia/28391404.html

[7] Vonovia Geschäftsbericht 2021, S.2

[8] Vonovia Geschäftsbericht 2021, S.48

[9] Vonovia Geschäftsbericht 2021, S.183

[10] Vonovia Geschäftsbericht 2020, S.177

[11] Vonovia Geschäftsbericht 2020, S.150

[12] Vonovia Geschäftsbericht 2020, S.154f., Konzern-Kapitalflussrechnung

[13] Vonovia Geschäftsbericht 2020, S.48f.

[14] Eigene Berechnung: ungefähr eine Milliarde Dividende 2021 geteilt durch etwa drei Milliarden Mieteinnahmen 2020

[15] Vonovia Geschäftsbericht 2021, S.2

[16] De facto lag der Ertragssteuersatz in den Jahren 2019, 2020 und 2021 bei 58,8, 33,4 und 48,4 Prozent, vgl. Vonovia Geschäftsbericht 2021 S.152 und Geschäftsbericht 2020 S.144, eigene Berechnungen

[18] Vgl. Kreiß, Christian, Das Mephisto-Prinzip in unserer Wirtschaft, tredition 2019, S. 44ff. Das Buch kann hier kostenlos als pdf heruntergeladen werden: menschengerechtewirtschaft.de/wp-content/uploads/2020/08/Buch-Gekaufte-Wissenschaft-pdf.pdf

[22] Vgl. Kreiß, Mephisto-Prinzip, S. 42ff. Zur Verteilung von Grund und Boden in Deutschland gibt es m.W. keine belastbaren Zahlen. Die Bodenverteilung ist laut dem Spezialisten Dirk Löhr eines der bestgehüteten Geheimnisse Deutschlands. In Österreich besitzen die 100 reichsten Familien 10 Prozent des Grund und Bodens (www.trend.at 5.7.2019), in den USA besitzen die 100 größten Bodeneigentümer 40 Millionen acres Land, das entspricht etwa der Größe Floridas (www.inequality.org 23.Sep.2019), der Multimilliardär Bill Gates ist laut „Forbes“ vom 14.1.2021 der größte Eigentümer von Agrarland in den USA

[23] [www.inequality.org] 23.Sep.2019: „40 million – the total number of acres owned by the 100 largest landowners in the United States, a list that includes a growing number of U.S. billionaires. The acres, Bloomberg reports, represent a land mass the size of Florida. A decade ago, the nation’s 100 largest landowners held 30 million acres.”

[24] Vgl. Kreiß, Mephisto S.42ff.

[25] Keynes, John Maynard (1964, (Erstveröffentlichung 1936)): The General Theory of Employment, Interest and Money, New York, S.376: “I see, therefore, the rentier aspect of capitalism as a transitional phase […] that the euthanasia of the rentier, of the functionless investor, will be nothing sudden […} so that the functionless investor will no longer receive a bonus”.

[27] Ausgezeichnete, gut recherchierte und verständliche Vorschläge finden sich in: Hans Böckler Stiftung (Hg.): Löhr, Dirk, Soziale Wohnungspolitik - Zeitgemäße Konzepte und Instrumente, November 2021: www.boeckler.de/de/faust-detail.htm?sync_id=HBS-008198#:~:text=Zeitgem%C3%A4%C3%9Fe%20Konzepte%20und%20Instrumente%20Soziale%20Wohnungspolitik&text=Z0u%20modernen%20Ans%C3%A4tzen%20z%C3%A4hlen%20die,Studie%20einer%20Bewertung%20unterzogen%20

[29] Löhr, Dirk, Deutsche Wohnen & Co. enteignen: Soziale Innovationen statt Knüppel aus dem Sack! Unveröffentlichtes Manuskript Oktober 2021

[30] Hans Böckler Stiftung (Hg.): Löhr, Dirk, Soziale Wohnungspolitik - Zeitgemäße Konzepte und Instrumente November 202

                                                                            ***

Prof. Dr. Christian Kreiß, Jahrgang 1962: Studium und Promotion in Volkswirtschaftslehre und Wirtschaftsgeschichte an der LMU München. Neun Jahre Berufstätigkeit als Bankier, davon sieben Jahre als Investment Banker. Seit 2002 Professor an der Hochschule Aalen für Finanzierung und Volkswirtschaftslehre. Autor von sieben Büchern: Gekaufte Wissenschaft (2020); Das Mephisto-Prinzip in unserer Wirtschaft (2019); BWL Blenden Wuchern Lamentieren (2019, zusammen mit Heinz Siebenbrock); Werbung nein danke (2016); Gekaufte Forschung (2015); Geplanter Verschleiß (2014); Profitwahn (2013). Drei Einladungen in den Deutschen Bundestag als unabhängiger Experte (Grüne, Linke, SPD), Gewerkschaftsmitglied bei ver.di. Zahlreiche Fernseh-, Rundfunk- und Zeitschriften-Interviews, öffentliche Vorträge und Veröffentlichungen. Homepage www.menschengerechtewirtschaft.de


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